Le marché toulousain du logement neuf traverse, fin 2025, l'une des périodes les plus critiques des 25 dernières années, selon les derniers chiffres présentés par l'Observer. Après un premier semestre déjà historiquement bas, le troisième trimestre a encore enfoncé le secteur, avec un effondrement simultané des mises en vente, des ventes et des stocks disponibles. Comment se porte l'immobilier neuf à Toulouse en cette fin 2025 ? A quoi s'attendre pour 2026 ?

Taux d'intérêt et fin du Pinel : un double choc toujours actif dans la ville rose

Malgré une légère détente, les taux d'intérêt immobiliers restent proches de 3,5 % sur 25 ans, freinant fortement la capacité d'achat. A cela s'ajoute l'arrêt du dispositif Pinel fin 2024, dont le marché toulousain notamment n'a toujours pas absorbé les conséquences. Résultat : les investisseurs se retirent massivement. Leur part tombe à environ un quart des ventes, contre plus de la moitié encore en 2024.

Mises en vente et ventes d'appartements neufs : des volumes historiquement bas

Sur les neuf premiers mois de 2025, à l'échelle de l'aire urbaine, moins de 1 600 logements ont été mis sur le marché et environ 1 500 ont trouvé preneur. Toulouse suit exactement la même trajectoire : seulement 800 mises en vente et 740 ventes, avec des reculs dépassant parfois 40 % sur un an.
Paradoxalement, les ventes à occupants progressent, soutenues par les dispositifs aidés. Accession sociale, PSLA et BRS montent en puissance et représentent désormais le coeur du marché. Le Bail Réel Solidaire continue d'accélérer, tout comme les ventes en TVA réduite dans les quartiers en renouvellement urbain.

Un stock qui s'effrite encore et des prix immobiliers qui commencent à fléchir

Le stock de logements disponibles s'effondre : sous les 2 400 unités dans l'aire urbaine, et à moins de 1 200 sur Toulouse intra-muros. Le manque d'opérations neuves empêche toute reconstitution. Cette raréfaction de l'offre coexiste pourtant avec un début de correction tarifaire : autour de 4 420 €/m² hors stationnement en moyenne dans l'aire toulousaine, en baisse modérée mais réelle.

Prévisions 2026 en Haute-Garonne : un redressement encore incertain

L'année 2025 marque, malheureusement, un nouveau point bas historique. Les ajustements de prix des logements neufs à Toulouse et sa métropole devraient se poursuivre en 2026, notamment sur les programmes conçus avant la crise. Toutefois, sans redémarrage des mises en vente, sans adaptation des coûts du foncier et sans nouveaux leviers pour l'investissement locatif, le marché toulousain pourrait rester sous tension l'année prochaine. Les métropoles voisines montrent quelques signes de reprise, mais, là aussi, sur des niveaux encore faibles. Pour Toulouse, 2026 sera déterminante : soit l'année du rebond, soit celle de la consolidation d'une crise installée.