Le marché de la vente en bloc d'actifs résidentiels en France s'apprête à vivre une année 2025 sous le signe de la transformation. Une récente étude menée par Knight Frank met en lumière les nouvelles dynamiques du secteur, marqué par une diversification accrue des investissements et une montée en gamme des produits proposés. Selon les experts du cabinet, malgré un contexte encore contrasté, les fondamentaux solides de l'immobilier résidentiel attirent toujours plus d'investisseurs, tant nationaux qu'étrangers, prêts à adapter leurs stratégies pour saisir les opportunités à venir.

Investissement locatif : une dynamique mondiale mais un marché français encore en retrait

En 2024, le marché mondial de la vente en bloc résidentielle a connu une progression notable, atteignant 192 milliards d'euros de transactions, soit une hausse de 12 % en un an. L'Europe a concentré 41 milliards d'euros d'investissements, avec des marchés majeurs comme le Royaume-Uni et l'Allemagne enregistrant des volumes proches de 10 milliards d'euros chacun.
La France, bien que dynamique, reste en retrait avec seulement 3,5 milliards d'euros investis. Cette performance en demi-teinte s'explique par l'absence de portefeuilles d'envergure et un ralentissement dans le segment des logements gérés, qui chute de 55 % en un an pour atteindre 550 millions d'euros. Le coliving reste néanmoins un produit phare, ce qui confirme son attractivité auprès des investisseurs.

Un marché locatif sous tension et des investisseurs en quête de diversification

L'accès au crédit immobilier restant complexe, la pression sur le marché locatif libre continue de s'intensifier dans l'hexagone. En témoignent des indices de tension locative atteignant des sommets, aussi bien en Île-de-France qu'en région. À l'échelle nationale, cet indice est passé de 2,71 en 2022 à 4,38 en 2024, traduisant une demande locative bien supérieure à l'offre disponible.
Cette situation impacte les loyers, en hausse moyenne de 3 % en Île-de-France en 2024. En région, les évolutions restent contrastées, allant de - 4,6 % à Saint-Étienne à + 4,3 % à Metz.

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Face à ce déséquilibre, les investisseurs recherchent des classes d'actifs résidentielles résilientes, portées par des facteurs démographiques solides : vieillissement de la population, mobilité croissante des salariés, augmentation du nombre d'étudiants internationaux ou encore spécialisation du parcours résidentiel.

Qui investit dans l'immobilier résidentiel en France ?

En 2024, les principaux acteurs du marché ont été les fonds d'investissement, family offices et bailleurs de logements intermédiaires, représentant chacun 30 % des parts de marché. Pendant ce temps, les SCPI et OPCI ont vu leur activité ralentir, ne pesant plus que 10 % du volume total investi, tandis que les assureurs ont également marqué le pas.
Les investisseurs institutionnels, en quête de diversification, augmentent leur exposition au résidentiel via des acquisitions en détention directe. Cependant, le marché reste limité par une faible rotation des actifs et une production de logements neufs en ralentissement, réduisant l'offre disponible pour les grands portefeuilles institutionnels. Une dynamique que les échéances électorales de 2026 et 2027 pourraient encore freiner ; notamment en ce qui concerne la délivrance de nouveaux permis de construire, rendant l'avenir encore plus incertain.

L'apport des investisseurs étrangers et le renouveau des concepts résidentiels

L'un des leviers de croissance potentiels pour 2025 et au-delà réside dans le retour des investisseurs étrangers sur le marché français. En plus d'apporter des flux de capitaux, ces nouveaux entrants amènent avec eux des concepts innovants en matière de logement, notamment :
-    Le coliving et le résidentiel avec services (notamment pour les étudiants).
-    Le développement du « Built to Rent », BTR, modèle locatif intégré avec services.
-    L'essor des « branded residences », des résidences haut de gamme adossées à des marques hôtelières de luxe.
En parallèle, l'attractivité de l'immobilier parisien de prestige continue d'attirer des fonds souverains, family offices et investisseurs institutionnels internationaux, séduits par la stabilité de la pierre parisienne et sa capacité à générer une rentabilité pérenne.
Selon Chrystèle Villotte, Head of Capital Markets Living & Care chez Knight Frank France, 2025 s'annonce comme une année charnière pour le marché résidentiel en bloc : « Fort de fondamentaux sains et pérennes et d'une conjoncture financière en voie de normalisation, le marché résidentiel en bloc aborde l'année 2025 avec de sérieux atouts, mais aussi quelques défis à relever. »
Parmi ces défis, la montée en gamme du résidentiel et l'intégration de services premium deviennent des éléments clés pour assurer la réussite des futures opérations. Toutefois, la pérennisation d'un cadre réglementaire stable et incitatif dans l'hexagone reste essentielle pour encourager les investissements de long terme, aussi bien français qu'étrangers.
Avec des perspectives prometteuses et des ajustements stratégiques nécessaires, 2025 devrait voir le marché résidentiel en bloc évoluer vers plus de diversification, d'innovation et de montée en gamme, dans un environnement qui reste toutefois soumis à des incertitudes conjoncturelles et politiques. Mais si les institutionnels y croient, pourquoi pas vous en tant qu'investisseur privé ?