Le secteur de la promotion immobilière entre dans une période charnière. Après un retournement brutal depuis fin 2022, les perspectives pour la décennie à venir, jusqu'en 2035, oscillent entre de colossales problématiques et des opportunités de transformation profonde. L'étude prospective publiée par Les Echos Études, intitulée « Promotion immobilière 2025 2035 : anticiper une décennie de ruptures et de reprise », dresse un état des lieux sans concession d'un marché en quête d'un nouveau souffle.

Un marché du logement neuf en crise : chute des ventes, recul de l'activité

Base de cette enquête, l'année 2023 qui restera dans les annales comme celle du coup d'arrêt pour la promotion immobilière. Le chiffre d'affaires global des promoteurs a chuté de plus de 20 % en un an, tombant à 37,9 milliards d'euros, un niveau inférieur à celui de 2018. Cette baisse historique résulte d'une conjoncture défavorable sur plusieurs fronts : taux d'intérêt durablement élevés, raréfaction du foncier, durcissement des conditions d'octroi de crédit et envolée des coûts de construction. Ces facteurs ont conduit à la suspension de nombreux projets immobiliers, entraînant l'effondrement de la demande en logements neufs.

Des marges au plus bas et des promoteurs fragilisés

Les conséquences sur la rentabilité sont sévères, rapportent Les Echos Études. L'EBITDA moyen du secteur est proche de zéro en 2023, et nombre de promoteurs, notamment les PME, enregistrent des pertes significatives. Les grands groupes, mieux armés pour absorber les chocs, voient eux aussi leur rentabilité s'effriter, avec un ratio EBITDA/chiffre d'affaires tombé à 6,8 %, soit une baisse de 2,3 points. Le marché dans son ensemble devient structurellement déficitaire après amortissements, impôts et charges financières.

Une pénurie chronique de logements : le paradoxe français

Ce ralentissement se heurte à une réalité sociale préoccupante : la France fait face à un déficit structurel de logements. Aujourd'hui, il manquerait 2,5 millions de logements pour répondre aux besoins, en particulier dans les métropoles et zones tendues. Cette pénurie est aggravée par l'exode des classes moyennes vers les périphéries, faute de pouvoir se loger en centre urbain. Si la production actuelle ne s'accélère pas, le déficit atteindra 108 millions de m² de surfaces résidentielles manquantes d'ici 2035, prévoit l'enquête.

La reconversion des bureaux : une solution partielle

Face à cette impasse, la reconversion de bâtiments tertiaires - bureaux et commerces vacants - en logements apparaît comme une piste à valoriser. Environ 800 projets de transformation de bureaux en logements sont autorisés chaque année, représentant 1,2 million de m², soit près de 10 % de la vacance actuelle. Toutefois, l'étude rappelle que ce levier, bien que pertinent, ne pourra compenser à lui seul l'ampleur du déficit résidentiel.

Vers un nouveau modèle de la promotion ?

La décennie à venir sera celle de la mutation. La réinvention du modèle économique des promoteurs passe par plusieurs axes : innovations dans la construction (modularité, industrialisation), partenariats public-privé renforcés, stratégies foncières plus offensives, et recours aux dispositifs de mixité fonctionnelle. De plus, l'essor de la ville durable et les objectifs de neutralité carbone imposent une montée en puissance des normes environnementales, qui impactent les coûts mais ouvrent aussi la voie à une différenciation qualitative.

Dans ce cadre, les matériaux éco-innovants gagnent du terrain. Les matériaux « vivants » ou auto-réparateurs, capables de réagir à leur environnement ou de colmater des fissures, promettent une plus grande durabilité. Le béton bas carbone et le béton à carbone capturé, déjà utilisés dans des chantiers majeurs comme le Grand Paris Express, permettent de réduire jusqu'à 40 % des émissions de CO₂. Bien que leur coût reste 10 à 20 % plus élevé, leur production à grande échelle prévue d'ici 2030 pourrait les rendre plus accessibles. Reste à adapter les normes pour accompagner cette révolution silencieuse du bâtiment.

Une profession en mutation : vers le promoteur 3.0

Au-delà des urgences conjoncturelles, c'est toute la nature du métier de promoteur qui est appelée à évoluer profondément à l'horizon 2035. Face à un environnement marqué par les aléas climatiques, l'instabilité économique et des aspirations sociétales en mouvement, le projet immobilier de demain devra être résilient, intelligent et sobre. Cela suppose de concevoir des bâtiments flexibles, modulaires, à faible empreinte carbone, voire capables d'auto-produire leur énergie via des solutions comme les panneaux photovoltaïques ou la récupération de chaleur, par exemple celle des datacenters. Le promoteur devient alors un acteur central de la transition énergétique, travaillant main dans la main avec les énergéticiens pour repenser la consommation et la production d'énergie à l'échelle urbaine.
Dans cette transformation, l'intelligence artificielle devrait aussi s'imposer comme un catalyseur majeur de valeur ajoutée. Elle bouleverse déjà les processus de conception architecturale, optimise les études techniques, affine les prédictions de marché et contribue à la rationalisation de la construction. Les Echos Etudes prévient que l'IA devient également un outil d'aide à la décision pour l'analyse fine du foncier, l'évaluation immobilière ou encore la gestion dynamique des projets. Ainsi, le métier de promoteur s'oriente vers un rôle élargi de chef d'orchestre de projets durables, intelligents, connectés aux réseaux énergétiques et alignés avec les attentes changeantes des usagers.

Un secteur sous pression mais en mouvement

La période 2025-2035 s'annonce comme une décennie de rééquilibrage pour la promotion immobilière. Si les freins actuels perdurent, ils appellent des réponses structurelles : politiques publiques ambitieuses, simplification des normes, libération du foncier et soutien à l'innovation. Malgré un contexte tendu, les fondamentaux démographiques et les besoins sociaux militent pour une relance durable du secteur. Encore faut-il que tous les acteurs - promoteurs, collectivités, financiers, législateurs - jouent collectif pour sortir de l'ornière.