Le régime de la location meublée non professionnelle, LMNP, connaît un durcissement avec la loi de finances pour 2025. Parmi les mesures adoptées, l'article 24 prévoit la réintégration des amortissements comptables dans le calcul de la plus-value mais uniquement lors de la revente d'un bien. Une disposition qui modifie en profondeur la fiscalité des investisseurs. Cela pourrait aussi impacter le marché de l'immobilier locatif meublé. Décryptage.

L'amortissement, un avantage fiscal remis en cause

Jusqu'à présent, les investisseurs en LMNP bénéficiaient d'un double avantage : d'une part, l'amortissement leur permettait de réduire voire d'annuler l'impôt sur leurs revenus locatifs. D'autre part, lors de la revente, ces amortissements n'étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value, ce qui permettait d'alléger significativement l'impôt dû. Lire aussi - LMNP et amortissement, mode d'emploi
Avec la réforme votée dans le budget 2025, cet avantage disparaît : désormais, tous les amortissements déduits fiscalement seront réintégrés dans le calcul de la plus-value. Résultat : une taxation potentiellement plus élevée pour les propriétaires souhaitant revendre leur bien.

Simulation avec un exemple chiffré

-    Un investisseur achète un appartement pour 220 000 €, dont 20 000 € pour le terrain (non amortissable).
-    Il installe 12 000 € de meubles et d'équipements électroménagers.
-    L'amortissement annuel de l'appartement (hors terrain) est de 6 500 € sur 30 ans et celui des meubles de 2 400 € sur 5 ans.
-    Au bout de plusieurs années, il revend son bien 320 000 €, après avoir amorti 60 000 € au total.
Avant la réforme : la plus-value était calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, soit 320 000 - 220 000 = 100 000 € imposés à 36 200 € (19 % d'impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux).
Avec la réintégration des amortissements :
-    Le prix d'acquisition est diminué du montant des amortissements, soit 220 000 - 60 000 = 160 000 €.
-    La plus-value imposable grimpe donc à 320 000 - 160 000 = 160 000 €.
-    L'impôt total passe à 57 920 €, soit 21 720 € de plus qu'auparavant.

Quelles réelles conséquences pour le propriétaire en location meublée ?

Si cette mesure inquiète les investisseurs, il faut tout de même nuancer son impact, selon les spécialistes de Jedéclaremonmeublé.com, JD2M. En effet, les propriétaires qui conservent leur bien ne sont pas concernés par cette hausse d'imposition, ainsi que les cas de transmission par donation ou succession qui restent exonérés du calcul de la plus-value.
D'autant que, le système d'abattements fiscaux progressifs sur la plus-value immobilière atténue cette taxation sur le long terme :
-    Dès 6 ans de détention, des réductions commencent à s'appliquer.
-    Après 22 ans, l'impôt de 19 % disparaît, ne laissant que les prélèvements sociaux.
-    Au bout de 30 ans, l'exonération est totale.
Cette réforme pourrait donc surtout inciter les investisseurs à conserver leurs biens plus longtemps, modifiant ainsi la dynamique du marché locatif meublé.
A noter que cette mesure ne s'applique pas aux résidences gérées, type résidence étudiante, résidence senior, coliving... En revanche, les résidences de tourisme ne bénéficient pas de cette même exemption.
Stéfano Demari, Président de JD2M, reste tout de même inquiet sur les répercussions de cette disposition fiscale : « Cette mesure pénalise les particuliers qui investissent dans l'immobilier locatif, sans distinction entre ceux qui contribuent à la crise du logement et ceux qui fournissent des logements de qualité. Même si son impact réel reste à nuancer, elle pourrait refroidir les investisseurs et aggraver les tensions sur le marché. »

Faut-il encore investir en LMNP ?

Malgré ce durcissement fiscal, le LMNP conserve des atouts non négligeables :
✅ Un amortissement qui reste avantageux : bien qu'il soit réintégré dans la plus-value à la revente, il permet toujours d'effacer l'impôt sur les loyers pendant plusieurs années.
✅ Un régime flexible : contrairement à la location nue, le LMNP permet de choisir entre le régime micro-BIC (abattement jusqu'à 50 %) et le régime réel, plus optimisé pour réduire les impôts.
✅ Une demande locative toujours forte : dans un contexte de tension sur le logement, les locations meublées restent attractives, notamment dans les grandes villes et les zones étudiantes.
Conseil : pour les investisseurs, il s'agit de bien anticiper leur stratégie de sortie. Ceux qui envisagent une revente rapide devront peut-être revoir leur plan, tandis que ceux qui privilégient une détention longue seront moins affectés. L'immobilier locatif meublé demeure quoi qu'il en soit une option pertinente, à condition de s'adapter à ces nouvelles règles du jeu.