Le secteur du bâtiment, premier consommateur d'énergie en France et responsable d'environ 36 % des émissions de gaz à effet de serre en Europe, est au coeur de la transition écologique. Face à l'urgence climatique, la réglementation environnementale RE2020, entrée en vigueur début 2022, a fixé une trajectoire claire : réduire drastiquement l'empreinte carbone des bâtiments neufs, améliorer leur performance énergétique et généraliser une conception plus durable. 
Cette trajectoire s'articule en trois étapes progressives : après le seuil 2025, le seuil 2028 est en vue, avant l'ultime seuil 2031. Focus sur ce qui va changer avec le seuil 2028 qui doit entrer en vigueur pour les permis de construire déposés à compter du 1er janvier 2028.

 

Une montée en puissance réglementaire : de la norme RE 2025 au seuil 2028

 

Depuis le 1er janvier 2025, le seuil 2025 a constitué une première inflexion. Il renforce les exigences initiales de la RE2020, notamment en abaissant les plafonds d'émissions carbone : pour les maisons individuelles, l'indicateur carbone Ic Construction passe de 640 à 530 kg CO₂/m² sur 50 ans ; pour les logements collectifs, il diminue de 740 à 650 kg CO₂/m². L'objectif est clair : imposer l'usage de matériaux biosourcés comme le bois ou le chanvre, tout en conservant une certaine souplesse sur l'Ic Énergie.

 

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Mais c'est bien le seuil 2028 qui marque un véritable tournant. Il impose une réduction de 35 % de l'empreinte carbone des bâtiments neufs par rapport à 2022, rendant obligatoire l'utilisation d'au moins 50 % de matériaux biosourcés dans la construction. Il introduit également une exigence minimale de 12 kWhef/m².an en autoproduction d'énergie renouvelable, ainsi qu'un renforcement des performances thermiques et de la qualité de l'air intérieur.
Les indicateurs sont durcis, afin d'inciter les acteurs du bâtiment à adopter des solutions innovantes et bas carbone. La conception bioclimatique devient impérative, tout comme la gestion passive du confort d'été et la prise en compte des aléas climatiques. 

 

Définition : Ic Construction et Ic Energie de la RT 2028

 

Dans le détail, l'Ic Construction, indicateur mesurant l'empreinte carbone des matériaux sur l'ensemble du cycle de vie du bâtiment, est abaissé. Il oblige les constructeurs à intégrer davantage de bois certifié, de béton bas carbone ou encore d'isolants à base de chanvre ou de paille. 
Parallèlement, l'Ic Énergie, lié à l'exploitation du bâtiment, devient plus exigeant, en fixant un seuil minimal d'autoproduction énergétique à 12 kWhef/m².an. Autrement dit, les bâtiments devront produire eux-mêmes une partie significative de l'énergie qu'ils consomment, notamment via le solaire ou la géothermie.
Le seuil 2028 n'est donc pas une simple évolution réglementaire : il représente un choc de transformation pour les promoteurs, les architectes et l'ensemble de la chaîne de valeur.

 

Des projets immobiliers déjà exemplaires : le seuil 2028 devient réalité

 

Certains projets immobiliers neufs anticipent déjà les exigences du seuil 2028. À Paris, l'ancien hôpital de la Rochefoucauld dans le 14ᵉ arrondissement est en pleine métamorphose. Rebaptisé « Vivant », ce projet porté par les groupes Giboire et Galia mise sur le réemploi des matériaux, la création de logements traversants à haute performance énergétique et la végétalisation des espaces extérieurs. Il veut répondre dès aujourd'hui aux exigences du seuil 2028 en matière d'empreinte carbone et d'efficacité thermique.
De son côté, Eiffage Immobilier, via sa filiale Savare, développe des solutions industrialisées de construction hors-site, mêlant béton bas carbone et bois certifié, avec une ambition claire : livrer dès cette année des logements abordables, décarbonés et conformes au futur standard RE2028.
Ces exemples illustrent un basculement déjà amorcé du secteur vers une construction plus vertueuse. Ils démontrent qu'en combinant innovation technologique, industrialisation et circularité, il est possible de relever les défis réglementaires sans compromettre la qualité ou la rentabilité.

 

Avantages et inconvénients : des défis à surmonter pour un changement de paradigme

 

Si les ambitions de la RE2028 sont fortes, leur mise en oeuvre n'est pas sans obstacles. Le coût des matériaux bas carbone, la tension sur les approvisionnements, la complexification des calculs réglementaires et la nécessité de revoir les modèles économiques mettent sous pression les professionnels. Les surcoûts attendus se situent entre + 8 % et + 15 %, impactant directement les marges déjà réduites des promoteurs.
Pour y faire face, plusieurs leviers émergent donc : la préfabrication à grande échelle, l'optimisation énergétique par l'intelligence artificielle, ou encore le développement de filières de réemploi et de matériaux biosourcés.

 

Une nouvelle ère vers le bâtiment à énergie positive

 

La finalité ultime de la RE2028 puis de la future RE2031 est d'imposer la généralisation des bâtiments à énergie positive, BEPOS. Ces bâtiments devront non seulement être sobres, mais aussi produire plus d'énergie qu'ils n'en consomment. Cela passe par une conception bioclimatique optimisée, des équipements intelligents, une isolation renforcée et un recours massif aux énergies renouvelables.

 

RE2031, en route vers le seuil 2031, un objectif de rupture

 

Si la RE2028 est une étape-clé, elle n'est qu'un avant-goût du prochain défi : la RE2031, qui visera une réduction de 42 % de l'empreinte carbone des bâtiments neufs par rapport à 2022 ; mais aussi une majorité obligatoire de matériaux biosourcés, une production d'énergie renouvelable d'au moins 15 kWhef/m².an, un renforcement de la gestion dynamique du confort intérieur via des systèmes intelligents et surtout, donc, la généralisation des bâtiments à énergie positive.
Autrement dit, 2028 n'est qu'un palier vers le véritable tournant de 2031 où se jouera l'avenir de la construction durable. Une étape vers une vision nouvelle de l'immobilier neuf : celle de bâtiments autonomes, intelligents, confortables et pleinement adaptés aux problématiques climatiques. Il ne s'agit plus seulement de construire mieux, mais de construire autrement.