C'est déjà la réglementation environnementale la plus stricte au monde pour le logement neuf et pourtant, à partir du 1er janvier 2025, un nouveau seuil encore plus élevé va s'appliquer pour tous les permis de construire déposés que ce soit dans l'individuel ou dans le collectif. Voici ce que la RE 2025 change pour l'immobilier neuf.

 

Qu'est-ce que la Réglementation Environnementale 2020 et pourquoi un seuil 2025 ?

 

Depuis son entrée en vigueur au 1er janvier 2022, la Réglementation Environnementale 2020, RE 2020, prononcé RE vingt-vingt, marque une révolution pour le secteur du bâtiment. Conçue pour répondre aux enjeux climatiques actuels, elle ambitionne de réduire l'empreinte carbone des constructions tout en améliorant leur performance énergétique et leur confort thermique, notamment en période caniculaire. 
En complément de ces priorités, la RE 2020 introduit également un critère fondamental : l'analyse du cycle de vie des matériaux, c'est-à-dire la prise en compte des émissions de CO₂ générées depuis la fabrication des matériaux jusqu'à la fin de vie des bâtiments.

Après une première phase depuis 2022, le seuil de 2025 est un nouveau tournant pour les promoteurs, constructeurs et acquéreurs de logements neufs. Voici quels sont concrètement les changements prévus et leurs conséquences pour les maisons individuelles comme pour les appartements ? Décryptage.

 

Un seuil plus exigeant pour le bilan carbone des constructions

 

La RE 2020 a pour objectif principal de décarboner le bâtiment, secteur responsable d'environ 25 % des émissions nationales de gaz à effet de serre. Si la réglementation imposait depuis 2022 une baisse significative des émissions liées à l'énergie consommée par les bâtiments, le seuil de 2025 introduit des exigences renforcées sur l'empreinte carbone globale, tant de la construction que pour les matériaux utilisés.
Le seuil 2025 représente donc une montée en exigence des critères déjà fixés pour renforcer progressivement la réduction de l'impact carbone des logements neufs. A compter de 2025, les bâtiments neufs doivent donc présenter un bilan carbone réduit de 15 % supplémentaires par rapport aux niveaux actuels, ce qui suppose un recours accru à des matériaux biosourcés, comme le bois, la paille ou le chanvre. Le béton traditionnel, fortement émetteur de CO2 lors de sa production, sera progressivement remplacé par des bétons bas carbone ou d'autres solutions innovantes.

 

Les différences entre la RE 2020 et le niveau 2025

  
Si la RE 2020 actuelle a déjà imposé des normes plus strictes que la RT 2012, la phase 2025 représente un resserrement significatif des seuils réglementaires. Les principales évolutions concernent :  

- L'abaissement du seuil d'émissions carbone : le premier seuil de la RE 2020 limitait le bilan carbone d'un logement neuf à 640 kg de CO₂/m² sur 50 ans. Avec le seuil 2025, ce plafond est abaissé à environ 490 kg de CO₂/m². Cette réduction obligera les constructeurs à privilégier des matériaux biosourcés (bois, chanvre, paille) ou des solutions bas carbone pour le béton et l'acier.  
- L'amélioration des performances énergétiques : si la consommation d'énergie primaire (chauffage, eau chaude sanitaire, éclairage) était déjà fortement encadrée jusque-là, les seuils 2025 accentuent l'exigence de sobriété énergétique. L'isolation thermique et les systèmes à énergies renouvelables doivent être encore plus performants.  
- Le renforcement de l'analyse du cycle de vie : la RE 2025 durcit les exigences concernant l'ensemble du cycle de vie d'un bâtiment, depuis la construction jusqu'à sa déconstruction. Les logements doivent démontrer une empreinte carbone minimale tout au long de leur existence, incitant à repenser les procédés de fabrication des matériaux et les méthodes de construction.  
De quoi construire des logements toujours plus durables, confortables et respectueux de l'environnement. A noter que le seuil 2025 de la RE 2020 marque des évolutions notables mais différenciées pour les maisons individuelles et les logements collectifs, avec des objectifs carbone adaptés à leurs spécificités.

 

Quels impacts pour les maisons neuves ?

 

Pour les maisons individuelles, l'indicateur carbone lié à la construction (IC Construction) passe donc de 640 à 530 kg CO₂/m². Cette évolution nécessite une adoption plus systématique de matériaux biosourcés comme le bois, le chanvre ou encore le béton bas carbone, ainsi que des méthodes de construction innovantes pour réduire l'impact environnemental. Toutefois, les émissions liées à l'exploitation des maisons (IC Énergie) restent inchangées, avec un plafond maintenu à 160 kg CO₂/m², ce qui limite l'impact sur les choix énergétiques, déjà tournés vers des systèmes performants comme les pompes à chaleur ou le solaire thermique.  
Ces ajustements auront un coût : le prix de construction des maisons individuelles pourrait augmenter de 5 à 10 %, un surcoût lié à l'utilisation de matériaux innovants et à la complexité des nouvelles exigences.

 

Quelles conséquences pour les appartements neufs ?

 

En revanche, pour les logements collectifs, le durcissement est plus marqué, tant sur la phase de construction que sur celle de l'exploitation. Le seuil IC Construction diminue de 740 à 650 kg CO₂/m², ce qui impose également une adoption plus large des matériaux à faible empreinte carbone, mais sur des structures plus complexes nécessitant des solutions hybrides alliant béton bas carbone et bois. L'évolution la plus drastique concerne l'indicateur IC Énergie, qui chute de 560 à 260 kg CO₂/m² pour les immeubles non raccordés à des systèmes de chauffage urbain. 
Ce changement radical accélère l'abandon des énergies fossiles au profit de solutions renouvelables comme les pompes à chaleur collectives ou les systèmes solaires, ce qui représente un véritable défi pour les promoteurs et les gestionnaires de projets immobiliers. Cette baisse drastique des seuils ambitionne de rendre les bâtiments collectifs encore plus sobres sur le long terme, en phase avec les objectifs climatiques de 2050.

 

Une révolution nécessaire mais pour quel coût ?

 

Si les objectifs environnementaux de la RE 2020 sont unanimement salués, les conséquences économiques inquiètent les acteurs du marché, d'autant plus en cette période de crise historique pour l'immobilier neuf. En effet, les surcoûts liés à la construction bas carbone pourraient devoir être répercutés sur les prix de vente des logements neufs. Cela rajoute un problème pour l'accession à la propriété, notamment dans un contexte de tension sur le pouvoir d'achat des ménages.
Ces efforts permettront tout de même à terme de réaliser des économies substantielles sur les factures d'énergie. De plus, les logements construits selon le nouveau seuil de la RE 2020 représenteront encore un meilleur confort thermique en été comme en hiver, tout en préservant la planète. De sorte aussi à miser sur la valeur verte patrimoniale à plus long terme de votre bien immobilier.

 

En route vers la trajectoire RT 2028 puis RE 2031

 

Le seuil de 2025 de la RE 2020 représente bien plus qu'une simple étape réglementaire. Il s'agit surtout d'une phase intermédiaire. Les prochaines échéances, notamment 2028 et 2031, marqueront un durcissement encore plus prononcé des seuils. En 2028, les exigences de l'indicateur carbone IC Construction et IC Énergie seront encore abaissées, poussant les constructeurs à atteindre un niveau de performance quasi exemplaire, tant dans les matériaux utilisés que dans la sobriété énergétique des bâtiments. Cette échéance préparera le terrain pour l'aboutissement en 2031, où les seuils atteindront des niveaux extrêmement bas, exigeant des bâtiments quasiment neutres en carbone, sur l'ensemble de leur cycle de vie.
L'atteinte de ces objectifs nécessitera des innovations encore plus importantes, une industrialisation des procédés de construction bas carbone et une généralisation des matériaux biosourcés ou recyclables. Certains acteurs de l'immobilier neuf commencent déjà à anticiper cette transformation profonde des pratiques. Quant aux futurs propriétaires, ces efforts garantiront des logements encore plus performants, économiques et respectueux de l'environnement.