La construction hors site, c'est quoi ?

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Dans l'univers de l'immobilier neuf, une véritable révolution discrète mais décisive s'opère : la construction hors site. Explorez avec nous les avantages, les défis et les implications de cette approche novatrice.

chantier construction hors site
La construction hors site révolutionne l'immobilier neuf avec des modules préfabriqués assemblés sur site, offrant rapidité et qualité. © Woodeum

Dans l'univers de l'immobilier neuf, une véritable révolution discrète mais décisive s'opère : la construction hors site. Explorez avec nous les avantages, les défis et les implications de cette approche novatrice.

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Comprendre la construction hors site

 

La construction hors site désigne un processus où les éléments principaux d'un bâtiment sont fabriqués en usine ou en atelier, avant d'être transportés et assemblés sur le site de construction. Ce mode de construction diffère de la méthode traditionnelle, que nous connaissons tous, qui consiste à construire intégralement sur place une maison ou un immeuble neuf. 

  • La préfabrication est un aspect clé de la construction hors site. Elle concerne les éléments structurels comme les murs, les planchers et les toits, ainsi que les composants internes tels que les salles de bains et les cuisines.
  • L'industrialisation est une autre facette de la construction hors site. Cette approche repose sur l'automatisation et la production en série pour augmenter l'efficacité et réduire les coûts.

La construction hors site propose une réponse aux défis environnementaux, en minimisant l'empreinte carbone et en réduisant les déchets de construction. Elle promet également une meilleure maîtrise de la qualité et des délais de construction, tout en limitant les nuisances pour les riverains.

 

La définition de la construction modulaire

 

Au sein de la construction hors site, on intègre différents concepts. La construction modulaire, aussi appelée construction préfabriquée, est une forme de construction hors site. Ce processus consiste à fabriquer des modules en usine, qui sont ensuite assemblés sur le site de construction. Chaque module représente une section du bâtiment final, comme une pièce ou une partie de celle-ci. Ces modules sont généralement livrés sur le chantier dans un état d'achèvement très avancé, incluant des éléments de second oeuvre tels que l'électricité, la plomberie et les finitions intérieures.

La construction modulaire peut être réalisée avec divers matériaux, parmi lesquels le bois et le béton sont les plus couramment utilisés. Les modules peuvent être empilés ou placés côte à côte pour former une structure plus grande, permettant une grande variété de configurations de bâtiments.

 

Différents types de constructions modulaires

Le monde de la construction modulaire est varié et présente plusieurs options. 

  • Construction modulaire permanente : Elle est conçue pour une utilisation à long terme, avec des matériaux durables et une conception architecturale de qualité.

  • Construction modulaire temporaire : Elle est généralement utilisée pour des besoins à court terme, comme des bureaux de chantier ou des salles de classe temporaires, à l'image des fameux Algeco.

  • Construction modulaire en bois : Elle utilise le bois comme matériau principal pour la fabrication des modules, permettant une solution écologique et durable. 

  • Construction modulaire en béton : Elle confère robustesse et durabilité au bâtiment, idéale pour les structures à plusieurs étages.

  • Construction modulaire 3D : Ici, les modules comprennent non seulement les murs, mais aussi les planchers et les plafonds, permettant une finition très avancée en usine.

Chaque type a ses propres caractéristiques et avantages, rendant la construction modulaire adaptable à une grande variété de projets.

 

Avantages de la construction modulaire

La construction modulaire présente de nombreux avantages :

Efficacité de la production : Les usines de fabrication proposent un environnement contrôlé pour la production, loin des aléas climatiques et améliorant les conditions de travail des équipes. Cela permet de maintenir un haut niveau de qualité et d'uniformité.

Réduction des délais : La superposition des étapes de fabrication en usine et de préparation du site de construction permet de réduire significativement les délais de construction. Ils peuvent être divisés par deux, quand un chantier classique peut durer jusqu'à 24 mois.

Durable et écologique : La construction modulaire est réputée pour sa capacité à minimiser les déchets de construction, réduisant ainsi l'empreinte environnementale du projet.

Flexibilité : Les modules peuvent être réarrangés, démontés ou ajoutés ultérieurement, permettant une grande flexibilité d'utilisation et d'adaptation aux besoins changeants des modes de vie. De quoi proposer plus facilement des reconversions de bâtiments dans l'avenir : transformer un immeuble de bureau ou des parkings en un bâtiment résidentiel par exemple.

Économies : La production en usine permet de réaliser des économies d'échelle, ce qui peut se traduire par une réduction des coûts de construction.

 

Illustrations de projets en construction modulaire

construction modulaire maison
La construction modulaire s'est d'abord davantage développée dans la construction de maisons neuves. © Shutterstock
La construction modulaire a été adoptée dans divers types de projets. Voici quelques exemples notables :

  • Logements résidentiels : La possibilité de préfabriquer des modules résidentiels en usine a permis de créer des logements économes et de haute qualité. Ces modules peuvent être personnalisés selon les besoins des occupants, avec une grande flexibilité. Ils ont permis de construire rapidement un centre d'hébergement d'urgence en région parisienne.

  • Hôtels : Le secteur hôtelier a également adopté la construction modulaire pour sa rapidité de construction et sa flexibilité. Par exemple, certaines chaînes hôtelières ont utilisé cette méthode pour construire rapidement de nouveaux établissements.

  • Bureaux : Les bureaux modulaires sont une solution populaire pour les entreprises qui ont besoin d'espaces de travail flexibles et évolutifs. Ces structures peuvent être facilement réarrangées ou agrandies selon les besoins.

  • Équipements éducatifs : La construction modulaire est également utilisée pour les écoles et les universités. Les salles de classe modulaires peuvent être ajoutées ou retirées selon les besoins de l'établissement, offrant une solution flexible et économique.

 

La construction hors site en bois

 

La construction hors site en bois est une méthode de construction qui utilise le bois comme matériau principal. Elle implique la fabrication des éléments de construction, tels que les murs à ossature bois, les charpentes, les modules sanitaires et d'autres éléments techniques, en usine avant leur assemblage sur le site de construction.

Cette approche se distingue par sa dimension industrialisée qui permet de maîtriser la qualité, les délais et donc les coûts. Elle est particulièrement adaptée à la production de bâtiments à faible élévation, comme les maisons individuelles.

Dans le contexte de la transition écologique, cette méthode présente un attrait particulier. En effet, le bois est un matériau renouvelable qui stocke le CO2, contribuant ainsi à la diminution du rejet de ce gaz à effet de serre.

En outre, le Design for Manufacturing and Assembly (DfMA) est une règle clé de cette approche. Il s'agit de concevoir les éléments de construction de manière à optimiser leur fabrication en usine et leur assemblage sur site.

 

Les atouts du bois dans la construction hors site

L'utilisation du bois dans la construction hors site présente plusieurs avantages notables :

  • Durabilité : Le bois est un matériau biosourcé naturellement résistant qui assure une longue durée de vie aux bâtiments.
  • Performance thermique : Le bois est un excellent isolant naturel, permettant de réaliser des économies d'énergie et de garantir un confort thermique optimal.
  • Légèreté : Le bois est un matériau léger, ce qui facilite son transport et son assemblage sur le site de construction. Il permet également des projets de surélévation.
  • Rapidité de construction : La préfabrication en bois permet de produire rapidement des éléments de construction en usine.
  • Respect de l'environnement : Le bois est un matériau renouvelable qui contribue à la réduction des émissions de CO2 dans le secteur de la construction.

Ces avantages font du bois un matériau de choix pour la construction hors site, en adéquation avec les enjeux environnementaux actuels.

 

Exemples de constructions hors site en bois

La construction hors site en bois est largement adoptée dans divers projets, illustrant son potentiel et sa polyvalence. Voici quelques exemples marquants :

  • Boklok (IKEA) en Suède : Le géant du meuble IKEA a lancé Boklok, une entreprise de construction de maisons préfabriquées en bois. Ces maisons sont conçues pour être abordables, durables et rapides à construire.

  • Woodeum, une des marques du groupe Altarea, est le promoteur, leader de la construction hors site bois et bas carbone en France avec un système constructif basé sur le bois massif CLT.
  • GA Smart Building en France : Cette entreprise utilise la construction hors site en bois pour produire des bâtiments industriels et tertiaires de haute qualité. Ses projets sont reconnus pour leur efficacité énergétique et leur confort.

Ces exemples démontrent les multiples applications de la construction hors site en bois, de la construction résidentielle à la construction de bâtiments tertiaires.

 

Pourquoi choisir le bois ?

Le choix du bois pour la construction hors site s'explique par plusieurs raisons :

Durabilité : Le bois est un matériau renouvelable qui stocke le CO2, contribuant ainsi à la réduction des émissions de gaz à effet de serre. C'est un matériau qui s'inscrit dans l'économie circulaire.

Qualité: Le bois offre une excellente qualité de construction. Sa préfabrication en usine permet un contrôle précis et une optimisation de l'utilisation des matériaux.

Rapidité de construction: L'assemblage des éléments préfabriqués en bois sur le site de construction est rapide, réduisant ainsi les délais de réalisation.

Flexibilité: Le bois permet une grande flexibilité dans la conception des bâtiments. Il est particulièrement adapté à la construction de bâtiments à faible élévation, comme les maisons individuelles.

Coût: La construction hors site en bois permet de mieux contrôler les coûts, en optimisant l'utilisation des matériaux et en réduisant les délais de construction.

Ces avantages font du bois un matériau de choix pour la construction hors site, en adéquation avec les enjeux environnementaux et économiques actuels.

 

La construction hors site en béton

 

Autre modèle de la construction hors site avec le béton. La construction hors site en béton se base sur l'utilisation du béton, un matériau solide et durable, dans la préfabrication des éléments constitutifs d'une structure. Ce procédé implique une production en usine des éléments tels que les murs, les poteaux, les planchers ou encore les escaliers, avant leur assemblage sur le chantier.

Le béton est particulièrement apprécié pour sa résistance aux intempéries, son isolation thermique et acoustique, ainsi que sa durabilité. Il offre également une grande liberté architecturale, ce qui permet de réaliser des ouvrages de toutes sortes et de toutes tailles.

construction hors site béton
Choix qui peut paraître paradoxal mais on peut aussi construire hors site des murs ou escaliers en béton. © Shutterstock
La construction hors site en béton est une réponse efficace aux défis de la rapidité de construction et de la maîtrise des coûts. En effet, la préfabrication en usine permet de réduire les délais de construction, tout en assurant un contrôle qualité rigoureux. Elle favorise également la réduction des nuisances sur le site de construction, ce qui est un avantage non négligeable en milieu urbain.

A cela s'ajoute l'aspect environnemental en matière d'économie circulaire. En fin de vie, les éléments en béton sont 100 % recyclables. Ils peuvent être réutilisés sous forme de granulats pour de nouveaux ouvrages, contribuant ainsi à l'économie circulaire dans le secteur de la construction.

Enfin, l'adoption du BIM (Building Information Modeling) dans la construction hors site en béton permet d'optimiser la conception et la réalisation des ouvrages, en facilitant la coordination entre les différents acteurs du projet et en réduisant les erreurs de construction.

 

Qu'est-ce que le BIM dans la construction hors site ?

 

La construction hors site est indissociable ou presque du BIM, pour Building Information Modeling, qui est une approche de travail collaboratif qui repose sur la modélisation 3D et l'échange de données structurées. Il permet de concevoir, construire, puis d'exploiter un bâtiment de manière optimale. L'ensemble des informations du bâtiment est stocké dans un modèle numérique unique, qui sert de base pour la prise de décision tout au long du cycle de vie du bâtiment.

En construction hors site, le BIM joue un rôle capital en facilitant la conception et la fabrication des éléments en usine. Il permet une visualisation précise du produit final, favorise la coordination entre les différents acteurs et réduit les erreurs. C'est un puissant outil de performance opérationnelle, environnementale et humaine.

 

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Be Fine, le plus grand projet de construction hors site en France

 

La construction hors site est largement utilisée dans divers types de projets. A l'image d'un exemple marquant : le programme neuf Be Fine à Melun en Seine-et-Marne, qui introduit une innovation majeure. Niché au coeur de l'écoquartier Woodi, ce complexe de 94 logements, prévu pour 2025, incarne le plus grand projet immobilier de construction hors site en matériau bas carbone en France. En partenariat avec Wall'Up Préfa, première usine française de panneaux préfabriqués en béton de chanvre sur base ossature bois, le programme utilise des matériaux locaux et durables. En intégrant les avantages du mode de construction hors site, "Be Fine" réduit la durée des chantiers, minimise les émissions de CO2, et garantit un environnement de construction plus sûr et plus propre, tout en produisant des logements économes en énergie et confortables.

 

L'état du marché de la construction hors site en France

 

Le marché de la construction hors site en France est en croissance, mais il reste encore sous-développé par rapport à d'autres pays. L'ACIM, Association des Constructions Industrialisées et Modulaires, estime que ce marché a généré un chiffre d'affaires de 854 millions d'euros en 2019, avec un volume de 439 000 m² d'unités implantées.

Malgré une croissance notable, la construction hors site représente seulement 1 % du chiffre d'affaires de la construction en France. Cela montre qu'il existe un potentiel important pour le développement de ce secteur. Plusieurs freins au développement de la construction hors site sont identifiés, notamment un manque de connaissance sur les procédés et sur l'écosystème des acteurs présents sur le marché.

 

Quelle est la part de la construction hors site en France ?

Toutefois, les signaux sont encourageants. L'adoption de la construction hors site devrait augmenter davantage dans les années à venir, et de nombreuses initiatives sont en cours pour structurer la filière et favoriser son développement. En France, la construction hors site représente donc une part encore modeste du marché de la construction totale. Pourtant, son potentiel de croissance est significatif, avec une progression annuelle moyenne de 25 % à 30 % sur le plan mondial. Ce chiffre illustre l'intérêt croissant pour ce type de construction, malgré certaines réticences encore présentes.

 

Le coût de la construction hors site

 

La construction hors site est souvent associée à une réduction des coûts. Cela s'explique par plusieurs facteurs.

  • Economies d'échelle : La production en série en usine permet de réaliser des économies d'échelle, réduisant ainsi le coût unitaire des éléments préfabriqués.
  • Optimisation des ressources : Grâce à une meilleure gestion des matériaux et des ressources, les déchets sont limités, ce qui entraîne une réduction des coûts.
  • Réduction des délais : La construction hors site est généralement bien plus rapide que la construction traditionnelle, ce qui permet d'économiser sur les coûts de main-d'oeuvre et de location de matériel.

Bien sûr, le coût final d'un projet de construction hors site peut varier en fonction de divers facteurs.

 

Combien ça coûte de faire construire hors site ?

Premièrement, la complexité du projet a un impact direct sur le coût. Un projet simple coûtera moins cher qu'un projet complexe nécessitant des éléments sur mesure. Deuxièmement, la qualité des matériaux utilisés influence également le coût. Par exemple, l'utilisation de matériaux haut de gamme comme le bois certifié ou le béton de haute performance peut augmenter le budget. Enfin, le coût du transport des modules depuis l'usine jusqu'au site de construction doit être pris en compte.

Il faut donc réaliser une évaluation précise du coût avant de s'engager dans un projet de construction hors site. Ceci étant dit, la construction hors site peut souvent se révéler plus économique que la construction traditionnelle. 

En résumé, la construction hors site émerge comme une réponse prometteuse aux défis de l'immobilier en France et elle pourrait représenter un tournant majeur notamment pour la production de logements neufs. Avec sa capacité à combiner rapidité, qualité et durabilité, cette approche révolutionnaire ouvre de nouvelles perspectives pour le secteur. Bien que des obstacles persistent, notamment en termes de perception et d'adaptabilité, de logistique et d'acceptation normative, l'élan vers cette méthode de construction est indéniable. En adoptant cette méthode innovante de la construction hors site, l'industrie immobilière peut non seulement répondre à la demande croissante de logements, mais aussi façonner un paysage immobilier plus moderne, efficient et respectueux de l'environnement.

La nouvelle association des acteurs du hors site français et sa charte

 

L'Association des acteurs du hors site français est le dernier né des organismes créés pour regrouper les acteurs impliqués dans cette filière innovante. Née en 2023 de l'initiative de 3F Immobilier, Grand Paris Aménagement et la Société du Grand Paris, cette association vise à promouvoir et à structurer le secteur de la construction hors site dans l'hexagone.

Elle a également pour objectif de faciliter les échanges entre les professionnels du domaine et de contribuer à l'élaboration de normes et de bonnes pratiques. C'est également elle qui est à l'origine de la charte pour le développement du hors-site, un document de référence pour les acteurs de la filière.

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