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Mise à jour le 26/11/2020

BIM : qu'est-ce que la maquette numérique change à votre logement neuf ? 

BIM ou maquette numérique définition
Avant de se construire, le logement neuf se modélise de plus en plus grâce au BIM ou maquette numérique. © Shutterstock

Tags : Immobilier neuf, BIM, maquette numérique, innovation, construction neuve


BIM ou maquette numérique, qu’est-ce que c’est ? Et surtout qu’est-ce que cela va changer à la conception d’un logement neuf, alors que pouvoirs publics et promoteurs s’engagent dans cette voie ? Voici tout pour s’informer sur la maquette BIM.

BIM pour Building Information Modeling ou en français : modélisation des données du bâtiment ou plus simplement maquette numérique, voilà le mot à la mode dans la construction neuve. Mais à quoi sert le BIM et surtout pour quel bénéfice à terme ? Les questions restent très nombreuses mais les atouts de la maquette numérique ou BIM sont multiples. Pour tout savoir sur le BIM dans le logement neuf.

La maquette BIM, c’est quoi ?


La maquette numérique, c’est au départ un simple fichier informatique que les intervenants d’un chantier peuvent tous utiliser et modifier. Objectif premier de ce fichier 100 % virtuel : faciliter les échanges autour d’un projet immobilier neuf. Une simple maquette 3D n’est une maquette BIM qui si elle intègre une base de données associée à chaque objet. A noter d’ailleurs que c’est un abus de langage d’assimiler la maquette numérique et le BIM, le terme « maquette numérique » englobant les maquettes numériques BIM et non BIM.
Concrètement, une maquette numérique doit proposer des données intelligentes de :
- localisation : nom et coordonnées de la pièce et des bâtiments ; 
- composition : nature et propriété des matériaux utilisés comme leurs performances acoustiques ou thermiques… avec leurs fiches techniques.
- quantité : c’est-à-dire toutes les données en matière de superficie, volume, longueur… 
- comportement : montrer de quelle façon les objets sont recordés entre eux et comment l’évolution d’un entraîne des conséquences sur les autres ; savoir si les objets utilisés ont une nature porteuse ou non…
Le Building Information Modeling dans l’immobilier consiste donc à concevoir sur ordinateur un bâtiment afin de pouvoir analyser, contrôler et simuler son comportement. 


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La maquette numérique dans l’actualité


Depuis plusieurs années, le BIM a été au cœur de l’actualité. Fin 2017, c’est le ministre de la Cohésion des territoires de l'époque, Jacques Mézard lui-même, qui participe au lancement d’une plateforme collaborative pour rendre accessible la maquette numérique à tous les professionnels, dans le cadre du Plan de transition numérique.
De nombreux promoteurs immobiliers se lancent également dans la modélisation. Chez Icade, c’est l’ensemble des programmes neufs qui sont désormais conçus en BIM, soit plusieurs milliers de logements neufs modélisés chaque année. L’ensemblier urbain Quartus par exemple ; mais aussi l’Établissement Public d’Aménagement de Bordeaux Euratlantique, comme une cinquantaine d’acteurs, ont également signé la convention BIM 2022 qui engage l’ensemble de la filière du bâtiment à généraliser la maquette numérique d’ici 2022.
Dans la métropole bordelaise, ce sont les quartiers du Belvédère rive
maquette numérique BIM
La maquette BIM, c’est une base de données intelligente d’un programme immobilier neuf, qu’il est facile de faire évoluer.
droite et le site Newton à Bègles qui sont les plus en pointe sur le sujet. Sur Bordeaux Euratlantique, la modélisation porte sur la mise en place de la représentation technique (les parois, les couleurs mais aussi les câbles, les tuyaux...) de la ville et de ses bâtiments grâce à une maquette numérique multi-échelle. Objectif à terme : passer des appels d'offres pour des marchés de travaux publics au travers d'une maquette numérique, puis faciliter l'exploitation et l'entretien des espaces publics et réseaux.
Mais ailleurs en France, plus précisément à Chantepie, près de Rennes, en Bretagne, c’est déjà tout un écoquartier qui a été imaginé grâce au BIM. 

Qu'est-ce que le BIM dans l'immobilier neuf ?


Le BIM, ce sont des outils numériques qui permettent de construire avant de construire, c’est-à-dire de modéliser tous les plans d’un futur bâtiment ou d’un quartier, celui de l’architecte comme celui du maçon ou de l’ingénieur fluide pour vérifier qu’ils s’accordent bien entre eux. Cela permet également de mieux chiffrer les interventions des différents corps de métier tout au long du chantier et donc de réduire les coûts. Les premiers logiciels de construction BIM existent depuis une trentaine d’années, mais c’est désormais une réponse aux nouvelles exigences économiques et écologiques du secteur qui vont la développer.

Les avantages de la maquette BIM


Si la maquette BIM allonge le temps de la phase de conception, elle accélère la pratique des métiers qui en découle. Chaque intervenant : architecte, thermicien, ingénieur… peut prendre en main et voir le futur ouvrage et ainsi faire évoluer le projet immobilier. Chaque corps de métier impliqué reçoit et renseigne les informations dont il a besoin.
Autre avantage de la BIM maquette numérique : repérer plus rapidement les éventuelles erreurs, conflits ou problèmes, avant même le début des travaux. On parle d’auto-contrôle des intervenants. Si c’est un atout technique, c’est aussi un atout économique avant la phase de construction. Durant toute la durée de vie du bâtiment, le BIM permet de suivre son évolution et gérer son vieillissement, c’est par exemple une aide au repérage et à la réparation d’une fuite. 
Dans le cadre des calculs thermiques et de l’entrée en vigueur de la RE 2020, nouvelle réglementation environnementale dans l’immobilier neuf, la maquette BIM permet d’accélérer les calculs de la performance énergétique des bâtiments, grâce aux caractéristiques et à la qualité des matériaux déjà intégrées, au taux de surfaces vitrées. De quoi comparer, améliorer, approfondir les différentes solutions techniques.

BIM Building Information Modeling : les atouts en bref


- Vérifier dès la conception si un projet immobilier va respecter le budget et les délais de livraison ; 
- Repérer les erreurs avant même la phase chantier ;
- Optimiser les coûts de production et donc limiter la pression sur les prix de sortie de l’immobilier neuf ;
- Favoriser la communication entre
bim building information modeling
Le BIM modifie l’ensemble des processus de conception/construction, d’exploitation des bâtiments, de leur conception à leur fin de vie. © Adobe Stock
les différents intervenants d’un projet ;
- Obtenir un process de fabrication de plus en plus précis ;
- Respecter les dernières normes, notamment environnementales, en vigueur.
En résumé, le BIM, c’est une nouvelle méthode de travail grâce à une véritable plateforme d’échanges pour réduire les coûts de production tout en améliorant la qualité de fabrication.
 

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Les utilisations de la maquette BIM : une aide à la vente


Si jusqu’ici, les avantages du BIM étaient pour les acteurs de la construction ; de plus en plus, le BIM devrait aussi améliorer la relation-clients. Grâce à ces maquettes très fiables et détaillées, le BIM est également une aide à la visualisation pour les futurs acheteurs. Alors qu’il fallait souvent se contenter d’un plan papier, la modélisation de la maquette numérique permet maintenant de proposer plus facilement des images commerciales, de la réalité augmentée, des visites virtuelles avec des masques en 3D… Une façon plus simple de se projeter dans son futur logement neuf.
Cela facilite aussi les TMA, Travaux Modificatifs Acquéreur, en sachant rapidement s’ils sont techniquement et financièrement possibles. La maquette numérique BIM peut aussi être transmise aux propriétaires après la livraison, de quoi faciliter des travaux de modernisation, d’agrandissement ensuite.
Le BIM, c’est comme le prototype virtuel d’un futur projet immobilier et c’est donc un atout gagnant tant pour le promoteur que le futur propriétaire des lieux.
Par Céline Coletto

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