Logement neuf : qu'est-ce que l'achat en VEFA ou l'achat sur plan ?
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Mise à jour le 02/04/2026
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Conseils pratiques
La vente en état futur d’achèvement ou achat sur plan d’un logement neuf est réglementé, elle doit répondre à un cadre juridique précis. Jusqu’à l’emménagement dans un logement neuf acheté en VEFA, il faut respecter plusieurs étapes. Tout ce qu'il faut savoir sur la définition d'un achat sur plan.
La vente en état futur d’achèvement ou achat sur plan d’un logement neuf est réglementé, elle doit répondre à un cadre juridique précis. Jusqu’à l’emménagement dans un logement neuf acheté en VEFA, il faut respecter plusieurs étapes. Tout ce qu'il faut savoir sur la définition d'un achat sur plan.
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- Logement neuf : définition
- Qu'est-ce qu'un logement neuf en immobilier ? Pourquoi acheter en VEFA ?
- Qu'est-ce qu'un achat sur plan ou VEFA : Vente en Etat Futur d'Achèvement ? C'est quoi une VEFA immobilier ?
- Comment se passe l'achat sur plan d'un appartement neuf en VEFA ?
- Quels sont les risques à acheter sur plan et les pièges à éviter ?
Habiter ou investir dans l'immobilier neuf, c'est acquérir un logement neuf, le plus souvent dans le cadre juridique de la VEFA, Vente en Etat Futur d'Achèvement. L'achat sur plan consiste à devenir propriétaire d'un logement neuf au fur et à mesure de sa construction. Découvrez ce cadre juridique qui encadre la vente en état futur d'achèvement ou achat sur plan d'un appartement neuf et les différents moments-clés d'un achat sur plan réussi. Pour tout savoir sur la définition d'un logement neuf et les étapes pour acheter sur plan un bien immobilier neuf.
Logement neuf : définition
Un logement neuf est un bien immobilier qui a moins de 5 ans, c'est-à-dire un appartement ou une maison qui n'a jamais été habité et qui n'a jamais été revendu par son premier propriétaire.
Quand on parle d'immobilier neuf, on évoque le plus souvent des logements achetés en VEFA, c'est-à-dire des lots vendus sur plan par un promoteur immobilier, pas encore construits. Un logement créé grâce à la surélévation d'un immeuble ancien est considéré comme un bien neuf. Idem pour les immeubles qui ont subi une rénovation lourde et complète.
Qu'est-ce qu'un logement neuf en immobilier ? Pourquoi acheter en VEFA ?
PTZ neuf, frais de notaire réduits..., les avantages de la VEFA
Le fait qu'un logement soit considéré comme un bien neuf permet aussi de bénéficier de diverses conditions fiscales avantageuses : comme le PTZ, Prêt à Taux Zéro ou encore des frais de notaire réduits de l'immobilier neuf à maximum 3 %, contre jusqu'à 8 % dans l'immobilier ancien. Acheter un appartement neuf permet également de profiter d'avantages financiers comme une possible exonération de taxe foncière durant au moins deux années.
Si ce logement neuf est soumis au paiement de la TVA classique : 20 % en métropole ; il peut aussi profiter d'une TVA réduite à 5,5 % dans les quartiers prioritaires de la ville et ses alentours ou dans des secteurs en rénovation urbaine.
Pour ceux qui veulent réaliser un investissement locatif, l'immobilier neuf permet également de bénéficier du statut du bailleur privé aussi appelé dispositif Jeanbrun, ou encore du dispositif LLI ou encore du statut du LMNP pour louer en meublé.
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- Les avantages du neuf
- Comment financer un logement neuf
- Achat en VEFA, mode d'emploi
Qu'est-ce qu'un achat sur plan ou VEFA : Vente en Etat Futur d'Achèvement ? C'est quoi une VEFA immobilier ?
C'est la loi du 3 janvier 1967 qui fixe le cadre juridique et donc la définition de la vente d'un bien immobilier neuf sur plan ou en VEFA, vente en état futur d'achèvement. Il s'agit d'un contrat « par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes », selon le Code Civil. En principe, il s'agit d'un contrat entre le promoteur-constructeur et l'acquéreur du logement neuf qui en devient le propriétaire au fur et à mesure de l'avancée des travaux. Il devient entièrement propriétaire des lieux seulement à l'achèvement des travaux de l'appartement neuf.
Après avoir trouvé le logement neuf de vos rêves, plusieurs étapes-clés sont nécessaires d'ici le moment de déménager et poser vos cartons. De la signature du contrat de réservation à la livraison de l'appartement neuf, l'achat sur plan ou vente en VEFA répond à différents paliers qu'il faut franchir. Voici comment acheter sur plan un logement neuf.
Lire aussi - Achat d'un appartement neuf sur plan : les étapes de la VEFA
Comment se passe l'achat sur plan d'un appartement neuf en VEFA ?
Signature d'un contrat de réservation = 1ère étape de la VEFA
La signature du contrat de réservation est la première étape de l'achat sur plan d'un bien immobilier. Ce contrat préliminaire valide la réservation d'un logement neuf par le promoteur immobilier à un acquéreur en contrepartie du versement d'un dépôt de garantie. Cette garantie est en général de l'ordre de 5 % du montant total de l'acquisition. A noter que le dépôt de garantie doit être déposé sur un compte spécial, chez un notaire par exemple, qui préserve l'acquéreur en cas de faillite du constructeur.
Quel montant pour le dépôt de garantie en VEFA ?
| Délai entre pré‑contrat et vente définitive | Pourcentage du prix |
|---|---|
| ≤ 2 ans | 5 % maximum |
| > 2 ans | 2 % maximum |
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Acheter sur plan et rétractation
Une fois le contrat de réservation signé, le promoteur signifie la vente par lettre recommandée. C'est à réception de cette lettre recommandée que débute le délai de rétractation. L'acquéreur a alors un délai de 10 jours pour se rétracter également par lettre recommandée avec accusé de réception tout en récupérant intégralement son dépôt de garantie et ce dans un délai de 3 mois maximum. Voir ci-dessous les autres possibilités de se retracter d'un achat sur plan.
Signature officielle de l'acte de vente = 2ème étape de la vente sur plan
Deuxième étape de l'achat sur plan d'un logement neuf : la signature officielle de l'acte de vente. Un mois avant la date officielle de la signature de l'acte de vente chez un notaire, l'acquéreur reçoit par lettre recommandée l'acte authentique de vente qui doit décrire toutes les informations définitives sur le logement neuf, les modalités de paiement qui doivent répondre à un calendrier précis de règlement.
A noter : seule la volonté de l'acquéreur peut réduire le délai entre l'envoi de l'acte authentique et la signature chez le notaire.
Concrètement, il s'agit d'authentifier chez le notaire, la VEFA, après l'obtention du prêt immobilier et dans les délais prévus à l'avant-contrat. L'acte de vente authentique et définitif est alors signé entre le vendeur et l'acquéreur. Il faut notamment vérifier lors de cette signature que la notice technique décrivant le futur appartement sur plan correspond à celle de l'avant-contrat : nombre identique de pièces de service par exemple.
La notice technique d'un logement sur plan décrit dans le détail la qualité de la construction, le choix des matériaux utilisés ou encore les équipements promis : volets roulants électriques, cuisine équipée...
L'acte de vente doit comporter l'état civil des parties concernées, la description du logement neuf et son prix, la date de livraison, le calendrier de paiement et le montant à verser lors de la signature définitive, le règlement de copropriété, les plans précis de l'appartement et de l'immeuble collectif neuf, et donc la notice technique. A cela, s'ajoutent aussi les preuves des différentes garanties : garantie décennale, assurance dommage-ouvrage... par exemple. Le notaire remettra ensuite le titre de propriété officiel.
A noter que si la signature de l'acte de vente définitif se déroule en général chez le notaire du promoteur, il est possible pour l'acquéreur de se faire assister par son propre notaire. Les deux se partageront alors les émoluments. Pour rappel, les droits d'enregistrement ou communément les frais de notaire dans l'immobilier neuf que versent l'acheteur lors de cette signature sont moindres : maximum 3 % pour l'achat d'un logement neuf.
Lire aussi - Achat VEFA : signature définitive, mode d'emploi
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La construction du logement neuf = 3ème étape de la vente en état futur d'achèvement
La construction d'un logement neuf en VEFA fait qu'il doit répondre à de nombreuses garanties tant dans la nature que les caractéristiques du bien immobilier neuf. Des garanties obligatoires en VEFA stipulées dans le contrat de vente. Acheter sur plan, c'est notamment bénéficier de garanties légales propres au logement neuf. A noter qu'avant même l'ouverture du chantier, la VEFA protège l'acquéreur avec la garantie de remboursement et la garantie financière d'achèvement au cas où le promoteur soit défaillant.
| Garantie | But | Durée |
|---|---|---|
| Garantie de parfait achèvement | Tous dommages signalés la 1re année | 1 an |
| Garantie biennale de bon fonctionnement | Équipements dissociables | 2 ans |
| Garantie décennale | Gros‑oeuvre | 10 ans |
| Garantie financière d'achèvement (GFA) | Assure l'achèvement complet | Jusqu'à livraison |
Vendre sur plan : quand payer ?
Ainsi, en VEFA, l'échelonnement des paiements est juridiquement fixé à l'avance dans l'acte de vente :
- Versement d'un dépôt de garantie : maximum 5 % du prix d'acquisition lors de la signature du contrat de réservation.
- À l'achèvement des fondations : maximum 35 % du prix d'acquisition.
- Lorsque le chantier est mis hors d'eau (pose du toit et étanchéité assurée) : maximum 70 % du prix d'acquisition.
- À la fin du chantier : 95 % du prix d'acquisition.
- Après la levée des éventuelles réserves, au moment de la livraison du logement neuf : 5 % restants.
- À l'achèvement des fondations : maximum 35 % du prix d'acquisition.
- Lorsque le chantier est mis hors d'eau (pose du toit et étanchéité assurée) : maximum 70 % du prix d'acquisition.
- À la fin du chantier : 95 % du prix d'acquisition.
- Après la levée des éventuelles réserves, au moment de la livraison du logement neuf : 5 % restants.
Bon à savoir : dans le cadre d'un achat sur plan, il n'est pas permis de visiter le chantier, il est donc nécessaire de se faire remettre des attestations de l'avancée des travaux.
La livraison du logement neuf = ultime étape de la VEFA
Si elle n'est pas nécessairement stipulée dans le contrat de réservation, la date de livraison d'une maison neuve ou d'un appartement neuf acheté en VEFA doit obligatoirement être précisée dans l'acte de vente définitif. La livraison du bien immobilier neuf est la dernière étape mais non la moindre d'un achat en VEFA. Si c'est le moment de payer le dernier versement (en général 5 % grâce à un chèque de banque) et de devenir propriétaire définitivement de son logement, il s'agit aussi d'établir la liste des réserves que le promoteur devra lever en sollicitant les entrepreneurs du chantier.
La livraison signifie remise des clés. Elle clôt le chantier et surtout met un terme au contrat de vente en VEFA, elle représente également le dernier paiement. Elle ne doit donc pas être négligée afin de repérer les problèmes et éventuels changements avec la notice technique de départ. Attention à ne pas bâcler la rédaction du procès-verbal lors de cette livraison.
Pour cela,
- Vérifier scrupuleusement la taille des pièces, y compris terrasse, cave et garage.
- Tester les éléments d'équipements :
o Ventilation
o Climatisation
o Chauffage
o Prises électriques
o Robinets
o Éclairages
o Fenêtres et volets
o Domotique
Si de petits défauts de conformité sont constatés, l'acquéreur a jusqu'à un mois pour déclarer les réserves par lettre recommandée avec avis de réception au promoteur immobilier, le promoteur a alors un an pour effectuer les réparations. En cas d'importants remaniements et d'importants vices de construction : forte modification de la superficie des pièces par exemple, l'acquéreur peut refuser la livraison, consigner l'ultime règlement auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations en attendant l'exécution des travaux, négocier une réduction de prix...
VEFA en livraison immédiate, comment ça marche ?
A noter qu'acheter sur plan ou en VEFA, n'empêche pas d'obtenir un logement neuf en livraison immédiate. C'est le principal inconvénient de la VEFA : la durée des travaux. Pour éviter cet écueil, il est possible d'acheter un bien bientôt livré. Dernières opportunités pour devenir propriétaire dans l'immobilier neuf, cela peut également être l'occasion de bénéficier de prix avantageux sur des queues de programmes, c'est-à-dire les derniers appartements neufs disponibles d'un immeuble neuf. Pas de temps de latence et de fin de chantier à attendre, le logement neuf est déjà livré ou en passe de l'être rapidement.
Quels sont les risques à acheter sur plan et les pièges à éviter ?
Pour que l'achat d'un appartement sur plan se concrétise avec succès ; il y a des pièges à éviter lors d'une vente sur plan. Penser aux conditions suspensives lors de la signature du contrat de réservation, notamment intégrer une clause suspensive en cas de refus de prêt immobilier afin de récupérer le dépôt de garantie.
Attention aux changements intervenus dans la notice technique reprenant en détails les caractéristiques du logement neuf et même du programme immobilier : épaisseur des cloisons ou de la dalle béton, superficie des pièces et même des terrasses et balcons sont à vérifier.
En cas de modifications importantes par rapport au descriptif de départ, si le prix dépasse de 5 % l'estimation prévisionnelle ou si la signature de l'acte authentique ne s'effectue pas dans les délais prévus, l'acquéreur peut alors résilier le contrat de réservation et se faire rembourser le dépôt de garantie.
La rétractation lors de l'achat sur plan d'un logement neuf
A deux moments précis, l’acquéreur peut, sous conditions, se rétracter et récupérer le dépôt de garantie versé pour réserver un bien immobilier neuf :
• Après la signature du contrat de réservation :
• L’acquéreur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours à partir de la réception par lettre recommandée du contrat préliminaire pour se rétracter.
• Sans justification, il peut récupérer intégralement son dépôt de garantie.
• Au-delà des 10 jours, l’acquéreur peut refuser de signer l’acte authentique de vente, mais il perd alors les sommes versées.
• Durant le délai d’un mois entre l’envoi du contrat de vente définitif et la signature officielle :
L’acquéreur peut se rétracter si :
• Il n’a pas obtenu les prêts ou crédits immobiliers escomptés auprès des établissements bancaires.
• Le vendeur n’a pas obtenu les prêts nécessaires à la construction.
• Les délais pour la signature sont dépassés ou si le prix définitif dépasse de plus de 5 % le prix convenu dans le contrat de réservation.
• L’acquéreur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours à partir de la réception par lettre recommandée du contrat préliminaire pour se rétracter.
• Sans justification, il peut récupérer intégralement son dépôt de garantie.
• Au-delà des 10 jours, l’acquéreur peut refuser de signer l’acte authentique de vente, mais il perd alors les sommes versées.
• Durant le délai d’un mois entre l’envoi du contrat de vente définitif et la signature officielle :
L’acquéreur peut se rétracter si :
• Il n’a pas obtenu les prêts ou crédits immobiliers escomptés auprès des établissements bancaires.
• Le vendeur n’a pas obtenu les prêts nécessaires à la construction.
• Les délais pour la signature sont dépassés ou si le prix définitif dépasse de plus de 5 % le prix convenu dans le contrat de réservation.
Annulation & Rétractation - Cas autorisés en bref
| Moment | Condition | Effet |
|---|---|---|
| Après contrat de réservation | Délai de réflexion 10 jours | Remboursement total du dépôt |
| Avant signature notaire | Crédit refusé / prix>5 % / délai dépassé | Résiliation possible |
Lire aussi - Annulation VEFA : comment se rétracter ?
