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Mise à jour le 16/07/2021

Logement neuf : qu'est-ce que l'achat en VEFA ou l'achat sur plan ?

achat logement neuf vefa définition
Découvrez ici quelle est la définition de la vente en VEFA ou autrement dit d'un achat sur plan d'un logement neuf.

Tags : VEFA, vente en état futur d'achèvement, vente sur plan, achat sur plan, logement neuf, définition


La vente en état futur d’achèvement ou achat sur plan d’un logement neuf est réglementé, elle doit répondre à un cadre juridique précis. Jusqu’à l’emménagement dans un logement neuf acheté en VEFA, il faut respecter plusieurs étapes. Tout ce qu'il faut savoir sur la définition d'un achat sur plan.



Habiter ou investir dans l’immobilier neuf, c’est acquérir un logement neuf, le plus souvent dans le cadre juridique de la VEFA, Vente en Etat Futur d’Achèvement. Pour tout savoir sur la définition d’un logement neuf et les étapes pour acheter sur plan un bien immobilier neuf. 
 

Logement neuf : définition

 
Un logement neuf est un bien immobilier qui a moins de 5 ans, c’est-à-dire un appartement ou une maison qui n’a jamais été habité et qui n’a jamais été revendu par son premier propriétaire. 
Quand on parle d’immobilier neuf, on évoque le plus souvent des logements achetés en VEFA, c’est-à-dire des lots vendus sur plan par un promoteur immobilier, pas encore construits. Un logement créé grâce à la surélévation d’un immeuble ancien est considéré comme un bien neuf. Idem pour les immeubles qui ont subi une rénovation lourde et complète. 
 

Qu’est-ce qu’un logement neuf ?

 
Le fait qu’un logement soit considéré comme neuf permet aussi de bénéficier de diverses conditions fiscales avantageuses : comme le PTZ, Prêt à Taux Zéro ou encore des frais de notaire réduits de l'immobilier neuf à maximum 3 %, contre jusqu’à 8 % dans l’immobilier ancien. Acheter un appartement neuf permet également de profiter d’une possible exonération de taxe foncière durant au moins deux années. 
Si ce logement neuf est soumis au paiement de la TVA classique : 20 % en métropole ; il peut aussi profiter d’une TVA réduite à 5,5 % dans les quartiers prioritaires de la ville et ses alentours ou dans des secteurs en rénovation urbaine.

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“ Acheter un logement neuf : mode d'emploi ”

  • Les avantages du neuf
  • Comment financer un logement neuf
  • Achat en VEFA, mode d'emploi

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Qu’est-ce que la VEFA : Vente en Etat Futur d’Achèvement ?


C’est la loi du 3 janvier 1967 qui fixe le cadre juridique et donc la définition de la vente d’un bien immobilier neuf sur plan ou en VEFA, vente en état futur d’achèvement. En principe, il s’agit d’un contrat entre le promoteur-constructeur et l’acquéreur du logement neuf qui en devient le propriétaire au fur et à mesure de l’avancée des travaux. Il devient entièrement propriétaire des lieux seulement à l’achèvement des travaux de l'appartement neuf.

Lire aussi - Achat d'un appartement neuf sur plan : les étapes de la VEFA

 

Signature d’un contrat de réservation = 1ère étape de la VEFA


La signature du contrat de réservation est la première étape de l'achat sur plan d’un bien immobilier. Ce contrat préliminaire valide la réservation d’un logement neuf par le promoteur immobilier à un acquéreur en contrepartie du versement d’un dépôt de garantie. Cette garantie est en général de l’ordre de 5 % du prix total de l’acquisition.
Acheter un logement neuf, mode d'emploi ! © Trouver-un-logement-neuf.com
Si le délai entre la date du contrat de réservation et la signature de l’acte de vente définitif est de deux ans, le niveau de la garantie baisse à 2 %. A noter que le dépôt de garantie doit être déposé sur un compte spécifique, chez un notaire par exemple, qui préserve l’acquéreur en cas de faillite du constructeur. 
Ce contrat de réservation décrit déjà la surface, l’emplacement ainsi que le prix et le descriptif technique du logement à construire.
 
 

Signature officielle de l’acte de vente = 2ème étape de la vente sur plan


Deuxième étape de l'achat sur plan d'un logement neuf : la signature officielle de l'acte de vente
. Un mois avant la date officielle de la signature de l’acte de vente chez un notaire, l’acquéreur reçoit par lettre recommandée l’acte authentique de vente qui doit décrire toutes les informations définitives sur le logement neuf, les modalités de paiement qui doivent répondre à un calendrier précis de règlement. La signature officielle s’effectue après l’obtention du prêt immobilier et dans les délais prévus dans le contrat de réservation. 
A noter : seule la volonté de l’acquéreur peut réduire le délai entre l’envoi de l’acte authentique et la signature chez le notaire.
 

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La construction du logement neuf = 3ème étape de la vente en état futur d’achèvement


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Un logement neuf ne doit pas avoir été habité ou revendu par son premier propriétaire pour bénéficier de conditions fiscales avantageuses.
Le principe de base de l’achat sur plan est que l’acquéreur devient propriétaire du bien au fur et à mesure de la construction du programme immobilier neuf, ce qui signifie qu’il paie progressivement cette construction, selon un calendrier de paiement spécifique à la VEFA, fixé dans le contrat de vente définitif, mais dont les plafonds maximum sont régis par la loi : exemple 35 % maximum du prix total à l’achèvement des fondations.
La construction d’un logement neuf en VEFA fait qu’il doit répondre à de nombreuses garanties tant dans la nature que les caractéristiques du bien immobilier neuf. Des garanties obligatoires en VEFA stipulées dans le contrat de vente : comme la garantie décennale ou la garantie de parfait achèvement…
 

La livraison du logement neuf = ultime étape de la VEFA

 
Si elle n’est pas nécessairement stipulée dans le contrat de réservation, la date de livraison d'un logement neuf acheté en VEFA doit obligatoirement être précisée dans l’acte de vente définitif. La livraison du bien immobilier neuf est la dernière étape mais non la moindre d’un achat en VEFA. Si c’est le moment de payer le dernier versement (en général 5 % grâce à un chèque de banque) et de devenir propriétaire définitivement de son logement, il s’agit aussi d’établir la liste des réserves que le promoteur devra lever en sollicitant les entrepreneurs du chantier.
Une liste complémentaire de réserves peut être envoyée par lettre recommandée avec avis de réception au promoteur dans le mois qui suit la livraison.

Lire aussi - Comment réussir la livraison de son logement neuf acheté sur plan ?
Par Céline Coletto

La rétractation lors de l'achat sur plan d'un logement neuf

 
A deux moments précis, l’acquéreur peut, sous conditions, se rétracter et récupérer le dépôt de garantie versé pour réserver un logement neuf :
-- après la signature du contrat de réservation : l’acquéreur a un délai de réflexion de 7 jours à partir de la réception par lettre recommandée du contrat préliminaire pour se rétracter. Sans justification à fournir, il pourra alors récupérer entièrement son dépôt de garantie.
Au-delà des 7 jours de réflexion, l’acquéreur peut refuser de signer l’acte authentique de vente, mais il perd alors les sommes versées.
-- durant le délai d’un mois entre l’envoi du contrat de vente définitif et la signature officielle, l’acquéreur peut se rétracter :
s’il n’a pas obtenu les prêts immobiliers escomptés,
si le vendeur n’a, lui non plus, pas eu les prêts nécessaires à la construction,
si les délais pour la signature sont dépassés ou si le prix définitif dépasse de plus de 5 % du prix convenu dans le contrat de réservation.
 

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