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Mise à jour le 01/04/2022

Logement neuf : qu'est-ce que l'achat en VEFA ou l'achat sur plan ?

achat logement neuf vefa définition
Découvrez ici quelle est la définition de la vente en VEFA ou autrement dit d'un achat sur plan d'un logement neuf.

La vente en état futur d’achèvement ou achat sur plan d’un logement neuf est réglementé, elle doit répondre à un cadre juridique précis. Jusqu’à l’emménagement dans un logement neuf acheté en VEFA, il faut respecter plusieurs étapes. Tout ce qu'il faut savoir sur la définition d'un achat sur plan.



Habiter ou investir dans l’immobilier neuf, c’est acquérir un logement neuf, le plus souvent dans le cadre juridique de la VEFA, Vente en Etat Futur d’Achèvement. L’achat sur plan consiste à devenir propriétaire d’un logement neuf au fur et à mesure de sa construction. Découvrez ce cadre juridique qui encadre la vente en état futur d’achèvement ou achat sur plan d’un appartement neuf et les différents moments-clés d’un achat sur plan réussi. Pour tout savoir sur la définition d’un logement neuf et les étapes pour acheter sur plan un bien immobilier neuf. 
 

Logement neuf : définition

 
Un logement neuf est un bien immobilier qui a moins de 5 ans, c’est-à-dire un appartement ou une maison qui n’a jamais été habité et qui n’a jamais été revendu par son premier propriétaire. 
Quand on parle d’immobilier neuf, on évoque le plus souvent des logements achetés en VEFA, c’est-à-dire des lots vendus sur plan par un promoteur immobilier, pas encore construits. Un logement créé grâce à la surélévation d’un immeuble ancien est considéré comme un bien neuf. Idem pour les immeubles qui ont subi une rénovation lourde et complète. 
 

Qu’est-ce qu’un logement neuf ?

 
Le fait qu’un logement soit considéré comme neuf permet aussi de bénéficier de diverses conditions fiscales avantageuses : comme le PTZ, Prêt à Taux Zéro ou encore des frais de notaire réduits de l'immobilier neuf à maximum 3 %, contre jusqu’à 8 % dans l’immobilier ancien. Acheter un appartement neuf permet également de profiter d’une possible exonération de taxe foncière durant au moins deux années. 
Si ce logement neuf est soumis au paiement de la TVA classique : 20 % en métropole ; il peut aussi profiter d’une TVA réduite à 5,5 % dans les quartiers prioritaires de la ville et ses alentours ou dans des secteurs en rénovation urbaine.

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“ Acheter un logement neuf : mode d'emploi ”

  • Les avantages du neuf
  • Comment financer un logement neuf
  • Achat en VEFA, mode d'emploi

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Qu’est-ce que la VEFA : Vente en Etat Futur d’Achèvement ?


C’est la loi du 3 janvier 1967 qui fixe le cadre juridique et donc la définition de la vente d’un bien immobilier neuf sur plan ou en VEFA, vente en état futur d’achèvement. Il s’agit d’un contrat « par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes », selon le Code Civil. En principe, il s’agit d’un contrat entre le promoteur-constructeur et l’acquéreur du logement neuf qui en devient le propriétaire au fur et à mesure de l’avancée des travaux. Il devient entièrement propriétaire des lieux seulement à l’achèvement des travaux de l'appartement neuf.
Après avoir trouvé le logement neuf de vos rêves, plusieurs étapes-clés sont nécessaires d’ici le moment de déménager et poser vos cartons. De la signature du contrat de réservation à la livraison de l’appartement neuf, l’achat sur plan ou vente en VEFA répond à différents paliers qu’il faut franchir. Voici comment acheter sur plan un logement neuf.

Lire aussi - Achat d'un appartement neuf sur plan : les étapes de la VEFA

 

Signature d’un contrat de réservation = 1ère étape de la VEFA


La signature du contrat de réservation est la première étape de l'achat sur plan d’un bien immobilier. Ce contrat préliminaire valide la réservation d’un logement neuf par le promoteur immobilier à un acquéreur en contrepartie du versement d’un dépôt de garantie. Cette garantie est en général de l’ordre de 5 % du prix total de l’acquisition.
Acheter un logement neuf, mode d'emploi ! © Trouver-un-logement-neuf.com
Si le délai entre la date du contrat de réservation et la signature de l’acte de vente définitif est de deux ans, le niveau de la garantie baisse à 2 % du prix de vente. A noter que le dépôt de garantie doit être déposé sur un compte spécifique, chez un notaire par exemple, qui préserve l’acquéreur en cas de faillite du constructeur. 
Même s’il n’est pas obligatoire, cet avant-contrat décrit déjà la surface, l’emplacement ainsi que le prix de vente et ses possibles conditions de révision et le descriptif technique du logement à construire. De quoi éviter sa nullité juridique et surtout pour permettre à l’acheteur de récupérer son dépôt de garantie.
 
 

Achat sur plan et rétractation

 
Une fois le contrat de réservation signé, le promoteur signifie la vente par lettre recommandée. C’est à réception de cette lettre recommandée que débute le délai de rétractation. L’acquéreur a alors un délai de 7 jours pour se rétracter également par lettre recommandée avec accusé de réception tout en récupérant intégralement son dépôt de garantie et ce dans un délai de 3 mois maximum. Voir ci-dessous les autres possibilités de se retracter d'un achat sur plan.
 

Signature officielle de l’acte de vente = 2ème étape de la vente sur plan


Deuxième étape de l'achat sur plan d'un logement neuf : la signature officielle de l'acte de vente
. Un mois avant la date officielle de la signature de l’acte de vente chez un notaire, l’acquéreur reçoit par lettre recommandée l’acte authentique de vente qui doit décrire toutes les informations définitives sur le logement neuf, les modalités de paiement qui doivent répondre à un calendrier précis de règlement. 
A noter : seule la volonté de l’acquéreur peut réduire le délai entre l’envoi de l’acte authentique et la signature chez le notaire.
Concrètement, il s’agit d’authentifier chez le notaire, la VEFA, après l’obtention du prêt immobilier et dans les délais prévus à l’avant-contrat. L’acte de vente authentique et définitif est alors signé entre le vendeur et l’acquéreur. Il faut notamment vérifier lors de cette signature que la notice technique décrivant le futur appartement sur plan correspond à celle de l’avant-contrat. 
La notice technique d’un logement sur plan décrit dans le détail la qualité de la construction, les matériaux utilisés ou encore les équipements promis : volets roulants électriques, cuisine équipée…
L’acte de vente doit comporter l’état civil des parties concernées, la description du logement neuf et son prix, la date de livraison, le calendrier de paiement et le montant à verser lors de la signature définitive, le règlement de copropriété, les plans précis de l’appartement et de l’immeuble neuf, et donc  la notice technique. A cela, s’ajoutent aussi les preuves des différentes garanties : garantie décennale par exemple. 
A noter que si la signature de l’acte de vente définitif se déroule en général chez le notaire du promoteur, il est possible pour l’acquéreur de venir avec son propre notaire. Les deux se partageront alors les émoluments. Pour rappel, les droits d’enregistrement ou communément les frais de notaire dans l’immobilier neuf que versent l’acheteur lors de cette signature sont moindres : maximum 3 % pour l’achat d’un logement neuf, contre 8 % dans l’immobilier ancien.
 

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La construction du logement neuf = 3ème étape de la vente en état futur d’achèvement


définition logement neuf
Un logement neuf ne doit pas avoir été habité ou revendu par son premier propriétaire pour bénéficier de conditions fiscales avantageuses.
La construction d’un logement neuf en VEFA fait qu’il doit répondre à de nombreuses garanties tant dans la nature que les caractéristiques du bien immobilier neuf. Des garanties obligatoires en VEFA stipulées dans le contrat de vente. Acheter sur plan, c’est notamment bénéficier de garanties légales propres au logement neuf. Garantie de parfait achèvement pour garantir l’achèvement du chantier, garantie biennale de bon fonctionnement pour assurer les équipements d'un logement neuf, garantie décennale pour assurer le gros-œuvre durant 10 ans après la livraison, plusieurs garanties existent pour protéger l’acquéreur d’un logement neuf en VEFA.
Le principe de base de l’achat sur plan est aussi que l’acquéreur devient propriétaire du bien au fur et à mesure de la construction du programme immobilier neuf, ce qui signifie qu’il paie progressivement cette construction, selon un calendrier de paiement spécifique à la VEFA, fixé dans le contrat de vente définitif, mais dont les plafonds maximum sont régis par la loi : exemple 35 % maximum du prix total à l’achèvement des fondations.
Ainsi, en VEFA, le paiement est juridiquement fixé à l’avance dans l’acte de vente : versement d’un dépôt de garantie ne pouvant dépasser 5 % du prix d’acquisition lors de la signature du contrat de réservation, 35 % maximum lors de l’achèvement des fondations, 70 % quand le chantier est hors d’eau, soit lors de la pose du toit et quand l’étanchéité est assurée, 95 % à la fin du chantier. Les 5 % restant sont versés après la levée des éventuelles réserves au moment de la livraison du logement neuf.
 
 

La livraison du logement neuf = ultime étape de la VEFA

 
Si elle n’est pas nécessairement stipulée dans le contrat de réservation, la date de livraison d'un logement neuf acheté en VEFA doit obligatoirement être précisée dans l’acte de vente définitif. La livraison du bien immobilier neuf est la dernière étape mais non la moindre d’un achat en VEFA. Si c’est le moment de payer le dernier versement (en général 5 % grâce à un chèque de banque) et de devenir propriétaire définitivement de son logement, il s’agit aussi d’établir la liste des réserves que le promoteur devra lever en sollicitant les entrepreneurs du chantier.
La livraison signifie remise des clés. Elle clôt le chantier et surtout met un terme au contrat de vente en VEFA, elle représente également le dernier paiement. Elle ne doit donc pas être négligée afin de repérer les problèmes et éventuels changements avec la notice technique de départ. 
Cela s’apparente ainsi à vérifier la taille des pièces sans oublier terrasse, cave et garage, tester les équipements : ventilation, climatisation, chauffage, prises électriques, robinets, éclairages, fenêtres et volets, mais également domotique… 
Si de petits défauts sont constatés, l’acquéreur a jusqu’à un mois pour déclarer les réserves par lettre recommandée avec avis de réception au promoteur immobilier, le promoteur a alors un an pour les réparer. En cas d’importants remaniements : forte modification de la superficie des pièces par exemple, l’acquéreur peut refuser la livraison, consigner l’ultime règlement en attendant l’exécution des travaux, négocier une réduction de prix… 
A noter qu’acheter sur plan ou en VEFA, n’empêche pas d’obtenir un logement neuf en livraison immédiate. Dernières opportunités pour devenir propriétaire dans l’immobilier neuf, cela peut également être l’occasion de bénéficier de prix avantageux sur des queues de programmes, c’est-à-dire les derniers appartements neufs disponibles d’un immeuble neuf. Pas de temps de latence et de fin de chantier à attendre, le logement neuf est déjà livré ou en passe de l’être rapidement.

Achat sur plan : les pièges à éviter

 
Pour que l’achat d’un appartement sur plan se concrétise avec succès ; il y a des pièges à éviter lors d’une vente sur plan. Penser aux conditions suspensives lors de la signature du contrat de réservation, notamment intégrer une clause suspensive en cas de refus de prêt immobilier afin de récupérer le dépôt de garantie.
Attention aux changements intervenus dans la notice technique reprenant en détails les caractéristiques du logement neuf et même du programme immobilier : épaisseur des cloisons ou de la dalle béton, superficie des pièces et même des terrasses et balcons sont à vérifier. 
En cas de modifications importantes par rapport au descriptif de départ, si le prix dépasse de 5 % l’estimation prévisionnelle ou si la signature de l’acte authentique ne s’effectue pas dans les délais prévus, l’acquéreur peut alors résilier le contrat de réservation et se faire rembourser le dépôt de garantie.
Par Céline Coletto

La rétractation lors de l'achat sur plan d'un logement neuf

 
A deux moments précis, l’acquéreur peut, sous conditions, se rétracter et récupérer le dépôt de garantie versé pour réserver un logement neuf :
-- après la signature du contrat de réservation : l’acquéreur a un délai de réflexion de 7 jours à partir de la réception par lettre recommandée du contrat préliminaire pour se rétracter. Sans justification à fournir, il pourra alors récupérer entièrement son dépôt de garantie.
Au-delà des 7 jours de réflexion, l’acquéreur peut refuser de signer l’acte authentique de vente, mais il perd alors les sommes versées.
-- durant le délai d’un mois entre l’envoi du contrat de vente définitif et la signature officielle, l’acquéreur peut se rétracter :
s’il n’a pas obtenu les prêts immobiliers escomptés,
si le vendeur n’a, lui non plus, pas eu les prêts nécessaires à la construction,
si les délais pour la signature sont dépassés ou si le prix définitif dépasse de plus de 5 % du prix convenu dans le contrat de réservation.
 

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