Surélévation d'immeuble pour du logement neuf : comment ça marche ?

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Mise à jour le 07/11/2023
Conseils pratiques

Alors que le foncier disponible est de plus en plus difficile à trouver dans les grandes métropoles, la surélévation des copropriétés existantes peut être une bonne solution pour construire du logement neuf, tout en offrant des avantages aux copropriétaires. Mode d'emploi de la surélévation d'immeubles.

surélévation logement
Face à l'objectif de zéro artificialisation nette, la surélévation des immeubles peut être une des solutions pour produire de l'habitat neuf. © Shutterstock

Alors que le foncier disponible est de plus en plus difficile à trouver dans les grandes métropoles, la surélévation des copropriétés existantes peut être une bonne solution pour construire du logement neuf, tout en offrant des avantages aux copropriétaires. Mode d'emploi de la surélévation d'immeubles.

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La surélévation d'un immeuble, une démarche complexe mais pleine d'opportunités. Elle consiste à ajouter un ou plusieurs étages à un bâtiment existant, permettant ainsi de valoriser l'espace et de créer de nouveaux logements. Ce processus, facilité depuis la loi ALUR, nécessite néanmoins l'accord de la copropriété et un respect strict de l'harmonie architecturale. Que ce soit à Paris, Lyon ou ailleurs, la surélévation est une solution innovante face au manque de logements neufs. Décryptage de ce processus, étape par étape.
En effet, quand les espaces pour augmenter le nombre de logements neufs dans les grandes métropoles se font de plus en plus rares et chers, faire surélever un immeuble existant est une bonne alternative.
D'autant que cela offre aussi certains avantages fiscaux aux copropriétaires et leur donnent l'occasion de faire d'autres travaux permettant de réduire les charges. Voici de quoi faire le point sur les avantages, les inconvénients et les risques potentiels de la surélévation pour créer du logement neuf.
 
 

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Origine et définition de la surélévation

 
 
La surélévation d'un immeuble consiste à ajouter un ou plusieurs niveaux à la hauteur existante, ai niveau de la toiture de l'immeuble. Cette technique est souvent employée pour créer du logement neuf dans des grandes villes où l'espace est limité. La surélévation d'un immeuble nécessite une étude de faisabilité et le dépôt d'un permis de construire.
 

Pourquoi faire surélever son immeuble est une bonne idée ?

 
C'est en montagne que les opérations de surélévation se sont développées en France : un moyen de faire disparaître du paysage les immeubles aux toits plats tout en finançant des travaux de copropriété : rénovation énergétique par exemple. Rares, les projets de surélévation reposent pourtant sur un socle de millions d'immeubles et copropriétés qui offrent des possibilités de surélévation, notamment dans les territoires les plus tendus où l'opération devient viable financièrement, face à la pénurie de terrains et la hausse des prix du foncier.
 

Surélévation : monétiser des droits à construire

 
surélévation copropriété
Dans la skyline parisienne, les possibilités de surélévation de copropriétés ne manquent pas pour construire du logement neuf.
La surélévation offre la possibilité au syndicat des copropriétaires de monétiser leur droit à construire. Dans des zones denses et très demandées comme Paris, la valeur du droit à construire oscille entre 1 000 et 2 000 €/m² en fonction de l'état du bâtiment et des travaux de structure nécessaires. « La création d'un étage supplémentaire de 250 m² peut donc générer un profit s'élevant à plusieurs centaines de milliers d'euros à répartir entre les copropriétaires », indique Rachid Laaraj, fondateur de Syneval, courtier en syndic. Oui, jusqu'à 500 000 € pour un tel exemple !
 

La surélévation : une carotte fiscale pour construire du logement neuf

 
La promotion par les pouvoirs publics des opérations de surélévation s'accompagne, comme souvent, d'une carotte fiscale. Dans le cas de la surélévation, cet avantage s'apparente quasiment à une niche fiscale. En effet, le syndicat des copropriétaires bénéficie d'une exonération d'imposition lors de la cession du droit à construire : l'administration fiscale n'appliquera pas de taxe sur la plus-value immobilière réalisée. Idem pour le copropriétaire qui à titre individuel n'est pas imposé sur le revenu lorsque le produit de la vente lui est reversé.
 

Surélévation d'immeubles pour financer d'importants travaux dans sa copropriété

 
Surélever, c'est aussi une opportunité unique de réaliser des travaux importants qui valorise le patrimoine des copropriétaires. La copropriété peut effectivement profiter des travaux de surélévation pour réaliser des travaux importants : réfection de la cage d'escalier, ravalement de façade, remplacement des canalisations, mise en place d'une isolation par l'extérieur... Ces travaux permettent par ailleurs de limiter la consommation énergétique de l'immeuble et donc en diminuer les charges. Conseil de Syneval : la réalisation de ces travaux annexes est confiée à la société chargée de la surélévation et vient en diminution du prix de cession du droit à construire.
 

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Comment savoir si on peut surélever un immeuble ?

 
Attention toutefois à ne pas oublier les inconvénients qui peuvent surgir d'un projet de surélévation. Un tel chantier génère des travaux d'importance au sein de la copropriété alors que les copropriétaires y habitent toujours. Cela crée donc des nuisances sonores pour les résidents. « Un chantier de surélévation dure en moyenne entre 10 et 12 mois, en sachant que le gros oeuvre, partie générant le plus de nuisances, dure environ 2 mois », souligne Vincent Furer, président de Valerty, société spécialisée dans la surélévation.
 

Les grandes étapes de la surélévation d'immeuble

 
Comme pour tout projet immobilier, un projet de surélévation d'immeuble ancien se construit dans la durée et plusieurs principales étapes devront être franchies. 
surélévation immeuble
Outre construire du logement neuf, surélever un immeuble ancien permet de financer des travaux de copropriété et d'augmenter son patrimoine.
 

- L'étape de faisabilité de la surélévation

 

Première étape et non des moindres : l'étude de faisabilité du projet, tant technique, juridique que financière. Il faut d'abord savoir si le PLU, Plan Local d'Urbanisme et autres documents d'urbanisme de la ville permettent de rajouter un ou deux étages à la construction existante. Autre impératif : vérifier que la structure du bâtiment peut supporter techniquement l'ajout de cette surélévation. En cas de limite technique, le bois, matériau biosourcé, est souvent utilisé pour ces étages supplémentaires. L'étude de faisabilité de la surélévation est aussi financière pour calculer le rapport coût-bénéfice du projet. Un chiffrage précis qui sera, sans contestation, décisif dans la poursuite d'un tel investissement.
 

- Quelle autorisation et comment réhausser un immeuble ?

 

C'est peut-être l'étape la plus problématique : recueillir l'accord de la copropriété, c'est-à-dire plus de la moitié des copropriétaires, soit plus de 50 % des millièmes de la copropriété représentés à l'assemblée générale. 
A noter que, depuis 2014 et la loi Alur, le propriétaire du dernier étage ne peut plus mettre son véto au projet de surélévation ; mais il peut à défaut le préempter et obtenir un droit de priorité sur de tels travaux. Il peut également se lancer seul dans les travaux de surélévation, mais après avoir obtenu l'accord du reste de la copropriété. 
Au départ, deux interlocuteurs pourront donc porter le projet de surélévation : le copropriétaire du dernier étage ou le syndicat de copropriétaire qui interviendra en tant que maître d'ouvrage avant de souvent laisser cette fonction à un promoteur immobilier ou entreprise spécialisée. En effet, dans le cadre d'une surélévation, un promoteur peut se positionner pour « acheter le droit de surélever » aux copropriétaires. Il s'occupera alors des démarches administratives.
 

- Le projet architectural de la surélévation d'un immeuble

 

Là encore, l'esquisse architecturale devra répondre aux normes d'urbanisme et d'accessibilité, tout en s'intégrant au bâtiment existant et à son environnement, sans oublier l'impératif de construire un ou plusieurs logements neufs séduisant de futurs acquéreurs. Il faudra ainsi répondre aux exigences de l'Architecte des Bâtiments de France si vous êtes situé dans un secteur concerné ; mais aussi respecter la hauteur maximale du bâti aux alentours, dans le cadre de la demande d'un permis de construire.
 

- L'obtention du permis de construire

 

Il faudra bien sûr se voir délivrer un permis de construire en bonne et due forme par la collectivité, soit un délai minimal de deux mois d'instruction, ainsi que deux mois de délai de recours des tiers. La future construction devra répondre aux exigences de faisabilité urbanistique ; tout en répondant aux gabarits constructibles du voisinage.
 

- Coût au m² et nuisances lors du chantier

 
Place alors aux travaux de surélévation qui peuvent entraîner des nuisances, tant auprès du voisinage que dans l'immeuble lui-même car le chantier se déroule en général en site occupé et il dure environ une année. Si l'étude de faisabilité coûte entre 5 000 à 15 000 € selon le projet, le prix global (qui intégrera l'étude de faisabilité si vous vous lancez dans l'opération) sera entre 3 000 à 6 000 €/m² pour le coût des travaux via un architecte. Il est nécessaire également de faire intervenir un bureau de contrôle en fin de travaux pour vérifier la solidité de l'ouvrage et de l'immeuble ainsi surélevé. 

En conclusion, la surélévation d'immeubles pour créer de nouveaux logements s'avère être une solution prometteuse pour répondre à la pénurie d'espace dans les grandes métropoles, notamment en marge de l'objectif de limiter l'étalement urbain et du ZAN Zéro Artificialisation Nette d'ici 2050. Outre la possibilité de monétiser les droits à construire, cette démarche offre des avantages fiscaux aux copropriétaires et permet d'engager des travaux bénéfiques pour la copropriété. Il faut toutefois considérer les inconvénients, tels que les nuisances pendant le chantier. Pour mener à bien un projet de surélévation, plusieurs étapes essentielles, de la faisabilité à l'obtention du permis de construire, doivent être franchies. Les opérateurs spécialisés dans ce domaine jouent un rôle clé, offrant une expertise complète. La surélévation d'immeubles devient ainsi une opportunité pertinente pour l'avenir de l'urbanisme, marquant un pas vers une utilisation plus efficace de l'espace urbain tout en améliorant la qualité de vie des habitants.

Architecte, promoteur et entreprise spécialiste, bureau d'études techniques : vers quel opérateur se tourner ?


La surélévation représente un large marché, mais les opérations sont petites ne permettant de construire que quelques centaines de mètres carrés par immeuble. Elles sont aussi techniques à réaliser, ce qui explique la quasi-absence des promoteurs nationaux sur cette niche. Les principaux acteurs qui interviennent sur ce créneau se sont donc pendant longtemps limités à des architectes ou des marchands de biens. Mais cela évolue ; Syneval constate l'apparition depuis quelques années, de sociétés spécialisées. Ces acteurs proposent une offre dédiée et intègrent notamment les parties techniques, financières et commerciales du projet. Ces spécialistes assument également l'intégralité des frais liés au projet, y compris l'étude de faisabilité, ce qui n'est pas forcément le cas des architectes, précise le courtier en syndic d'immeuble.

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