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Mise à jour le 23/11/2020

Surélévation d'immeuble pour du logement neuf : comment ça marche ?

surélévation logement
Face à l'objectif de zéro artificialisation nette, la surélévation des immeubles peut être une des solutions pour produire de l'habitat neuf. © Shutterstock

Tags : Logement neuf, surélévation, copropriété, Syneval


Alors que le foncier disponible est de plus en plus difficile à trouver dans les grandes métropoles, la surélévation des copropriétés existantes peut être une bonne solution pour construire du logement neuf, tout en offrant des avantages aux copropriétaires. Mode d'emploi de la surélévation d'immeubles.

Quand les espaces pour augmenter le nombre de logements neufs dans les grandes métropoles se font de plus en plus rares et chers, faire surélever un immeuble existant est une bonne alternative. D'autant que cela offre aussi certains avantages fiscaux aux copropriétaires et leur donnent l'occasion de faire d'autres travaux permettant de réduire les charges. Voici de quoi faire le point sur les avantages, les inconvénients et les risques potentiels de la surélévation pour créer du logement neuf.

L’origine de la surélévation d'immeuble


C’est en montagne que les opérations de surélévation se sont développées en France : un moyen de faire disparaître du paysage les immeubles aux toits plats tout en finançant des travaux de copropriété : rénovation énergétique par exemple. Rares, les projets de surélévation reposent pourtant sur un socle de millions d’immeubles et copropriétés qui offrent des possibilités de surélévation, notamment dans les territoires les plus tendus où l’opération devient viable financièrement.

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Surélévation : monétiser des droits à construire


La surélévation offre la possibilité au syndicat des copropriétaires de monétiser leur droit à construire. Dans des zones denses et très demandées comme Paris, la valeur du droit à construire oscille entre 1 000 et 2 000 €/m² en fonction de l'état du bâtiment et des travaux de structure nécessaires. « La création d'un étage supplémentaire de 250 m² peut donc générer un profit s'élevant à plusieurs centaines de milliers d'euros à répartir entre les copropriétaires », indique Rachid Laaraj, fondateur de Syneval, courtier en syndic. Oui, jusqu'à 500 000 € pour un tel exemple !

La surélévation : une carotte fiscale pour construire du logement neuf


La promotion par les pouvoirs publics des opérations de surélévation s'accompagne, comme souvent, d'une carotte fiscale. Dans le cas de la surélévation, cet avantage s'apparente quasiment à une niche fiscale. En effet, le syndicat des copropriétaires bénéficie d'une exonération d'imposition lors de la cession du droit à construire : l'administration fiscale n'appliquera
surélévation copropriété
Dans la skyline parisienne, les possibilités de surélévation de copropriétés ne manquent pas pour construire du logement neuf.
pas de taxe sur la plus-value immobilière réalisée. Idem pour le copropriétaire qui à titre individuel n'est pas imposé sur le revenu lorsque le produit de la vente lui est reversé.

Surélévation d'immeubles pour financer d’importants travaux dans sa copropriété


Surélever, c’est aussi une opportunité unique de réaliser des travaux importants qui valorise le patrimoine des copropriétaires. La copropriété peut effectivement profiter des travaux de surélévation pour réaliser des travaux importants : réfection de la cage d'escalier, ravalement de façade, remplacement des canalisations, mise en place d'une isolation par l'extérieur… Ces travaux permettent par ailleurs de limiter la consommation énergétique de l'immeuble et donc en diminuer les charges. Conseil de Syneval : la réalisation de ces travaux annexes est confiée à la société chargée de la surélévation et vient en diminution du prix de cession du droit à construire.

La surélévation des bâtiments : des contraintes bien réelles


Attention toutefois à ne pas oublier les inconvénients qui peuvent surgir d’un projet de surélévation. Un tel chantier génère des travaux d'importance au sein de la copropriété alors que les copropriétaires y habitent toujours. Cela crée donc des nuisances sonores pour les résidents. « Un chantier de surélévation dure en moyenne entre 10 et 12 mois, en sachant que le gros œuvre, partie générant le plus de nuisances, dure environ 2 mois », souligne Vincent Furer, président de Valerty, société spécialisée dans la surélévation.

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Les grandes étapes de la surélévation d’immeuble

 
Comme pour tout projet immobilier, un projet de surélévation d’immeuble se construit dans la durée et plusieurs étapes devront être franchies. 

- L’étape de faisabilité de la surélévation

Première étape et non des moindres : l’étude de faisabilité du projet, tant technique, juridique que financière. Il faut d’abord savoir si le PLU et autres documents d’urbanisme de la ville permettent de rajouter un ou deux étages à la construction existante. Autre impératif : vérifier que la structure du bâtiment peut supporter techniquement l’ajout de cette surélévation. En cas de limite technique, le bois est souvent utilisé pour ces étages supplémentaires. L’étude de faisabilité de la surélévation est aussi financière pour calculer le rapport coût-bénéfice du projet.

- L’accord de la copropriété pour surélever

C’est peut-être
surélévation immeuble
Outre construire du logement neuf, surélever un immeuble ancien permet de financer des travaux de copropriété et d'augmenter son patrimoine.
l’étape la plus problématique : recueillir l’accord de la copropriété, c’est à dire plus de deux tiers des copropriétaires avec plus de la moitié des votants représentés à l’assemblée générale. 
A noter que, depuis 2014, le propriétaire du dernier étage ne peut plus mettre son véto au projet de surélévation ; mais il peut à défaut le préempter. Il peut également se lancer seul dans les travaux de surélévation, mais après avoir obtenu l’accord du reste de la copropriété.  

- Le projet architectural de la surélévation d’un immeuble

Là encore, l’esquisse architecturale devra répondre aux normes d’urbanisme et d’accessibilité, tout en s’intégrant au bâtiment existant et à son environnement, sans oublier l’impératif de construire un ou plusieurs logements neufs séduisant de futurs acquéreurs. 

- L’obtention du permis de construire

Il faudra bien sûr se voir délivrer un permis de construire en bonne et due forme par la collectivité, soit un délai minimal de deux mois d’instruction, ainsi que deux mois de délai de recours des tiers. Place alors aux travaux de surélévation pour un coût estimé entre 4 000 à 6 000 €/m² et une durée d’un an environ.
Par Céline Coletto

Un projet de surélévation de copropriété : vers quel opérateur se tourner ?


La surélévation représente un large marché, mais les opérations sont petites ne permettant de construire que quelques centaines de mètres carrés par immeuble. Elles sont aussi techniques à réaliser, ce qui explique la quasi-absence des promoteurs nationaux sur cette niche. Les principaux acteurs qui interviennent sur ce créneau se sont donc pendant longtemps limités à des architectes ou des marchands de biens. Mais cela évolue ; Syneval constate l'apparition depuis quelques années, de sociétés spécialisées. Ces acteurs proposent une offre dédiée et intègrent notamment les parties techniques, financières et commerciales du projet. Ces spécialistes assument également l'intégralité des frais liés au projet, y compris l'étude de faisabilité, ce qui n'est pas forcément le cas des architectes, précise le courtier en syndic.

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