Comment acheter un logement neuf en TVA réduite à 5.5 ?

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Conseils pratiques

Si vous souhaitez acheter un logement neuf, il est possible, sous conditions de ressources, de bénéficier d’une TVA réduite à seulement 5.5 %, contre 20 % habituellement. Voici tous les conseils pour profiter de la TVA réduite dans l'immobilier neuf.

achat logement neuf TVA réduite
Ces dernières années, entre 10 et 15 % des acquéreurs d'immobilier neuf ont pu profiter de logement neuf en TVA réduite. © Fotolia

Si vous souhaitez acheter un logement neuf, il est possible, sous conditions de ressources, de bénéficier d’une TVA réduite à seulement 5.5 %, contre 20 % habituellement. Voici tous les conseils pour profiter de la TVA réduite dans l'immobilier neuf.

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Les dispositifs pour soutenir l'accession à la propriété et notamment la primo-accession, c'est-à-dire devenir propriétaire de sa résidence principale pour la première fois sont nombreux. Outre le Prêt à Taux Zéro, les primo-accédants peuvent aussi profiter d'une TVA réduite dans 1 500 quartiers prioritaires et jusqu'à 500 mètres autour de ces quartiers. Mode d'emploi pour acheter un logement neuf en TVA à 5,5 %.

 

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“ Acheter un logement neuf : mode d'emploi ”

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Quel taux de TVA pour une construction neuve ?

 

Bien sûr, il faut respecter certaines conditions, mais il est possible de devenir propriétaire dans l'immobilier neuf avec un taux réduit de TVA, c'est-à-dire actuellement 5.5 %, soit 14.5 % d'économie substancielle. Pour un appartement neuf à 250 000 €, cela représente 50 000 € de TVA au taux plein, contre 13 750 € avec une TVA réduite, de quoi boucler son financement ou acheter plus grand.


Bon à savoir : pour devenir propriétaire dans l'immobilier neuf dans les Dom-Tom, un taux de TVA réduite encore plus favorable s'applique. En outre-mer, ce taux est porté à 2.10 % dans les départements de la Guadeloupe, de la Martinique et de la Réunion.

TVA réduite immobilier neuf 2024 : qui peut bénéficier du taux à 5.5 ?


Deux conditions principales à respecter pour pouvoir acquérir un logement dans un immeuble neuf avec cette TVA réduite :
- en faire sa résidence principale ;
- respecter un plafond de ressources.

Depuis 2006, le Code général des impôts prévoit donc l'application d'un taux réduit de TVA : 5,5 % en métropole et 2,10 % dans les DOM pour le premier achat d'un logement neuf au titre de la résidence principale pour des ménages sous conditions de ressources. Le plafond de revenus pour bénéficier de cette TVA réduite que ce soit pour l'acquisition d'un appartement neuf ou d'une maison neuve est le même que celui du PLS, Prêt Locatif Social, majoré de 11 %. Par exemple : le plafond de ressources 2024 en TVA réduite est de plus de 56 000 € par an pour un couple francilien, 63 300 € pour une famille de 4 personnes en régions.

 

Conditions : quels sont les critères d'éligibilité et les plafonds de ressources applicables lors d'une VEFA, Vente en Etat Futur d'Achèvement pour bénéficier du taux à 5.5 ?

 

Pour acquérir un logement en VEFA, Vente en Etat Futur d'Achèvement, bénéficiant de la TVA réduite, la composition du foyer fiscal est prépondérante.

Plafond de revenus - TVA réduite 2024
Composition du foyer fiscal Paris et communes limitrophes Reste Ile De France Régions
Personne seule 37 581 € 37 584 € 32 673 €
2 personnes sans personne à charge
(hors jeune ménage)
56 169 € 56 169 € 43 633 €
3 personnes
ou personne seule + 1 personne à charge ou jeune ménage 
73 630 € 67 517 € 52 471 €
4 personnes
ou personne seule + 2 personnes à charge 
87 909 € 80 875 € 63 347 €
5 personnes
ou personne seule + 3 personnes à charge
104 592 € 95 739 € 74 518 €
6 personnes
ou personne seule + 4 personnes à charge 
117 694 € 107 738 € 83 983 €
Majoration par personne supplémentaire + 13 116 € + 12 005 € + 9 368 €

 

Où acheter un logement neuf en TVA 5.5 ?


Ce dispositif en TVA à 5.5 a été imaginé pour faciliter l'accession à la propriété tout en redynamisant certains quartiers. C'est pourquoi toutes les opérations ne sont pas éligibles. Les programmes neufs bénéficiant de cette TVA réduite sont situés dans les quartiers régis par l'Agence Nationale en Rénovation Urbaine, les zones ANRU et depuis 2015, dans près de 1 500 QPV, quartiers prioritaires de la ville et jusqu'à 500 mètres autour pour les permis de construire déposés depuis le 1er janvier 2017. De quoi favoriser la mixité sociale.


Bon à savoir : un plafond de prix de vente est aussi appliqué permettant à davantage de ménages de profiter de cette TVA à 5.5 dans le neuf : en 2024, il est de :

5 941 €/m² HT en zone Abis,

4 501 €/m² HT en zone A,

3 605 €/m² HT en zone B1,

3 147 €/m² HT en zone B2,

2 751 €/m² HT en zone C.


Lire aussi - Comment devenir propriétaire dans l'immobilier neuf avec une TVA réduite ?

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Achat en immeuble ou maison neuve : une aide cumulable

 

quel revenu pour bénéficier TVA réduite dans logement neuf ?
Un plafond de ressources 2024 et un plafond de prix s'appliquent pour pouvoir bénéficier de la TVA réduite pour l'achat d'un logement neuf éligible.
Pour faire encore baisser la facture de votre achat immobilier neuf, il faut noter que profiter d'un logement en TVA réduite permet aussi de cumuler les aides d'autres dispositifs. 

Ainsi, si vous êtes éligible à un appartement neuf en TVA réduite, vous devez aussi pouvoir profiter du PTZ, Prêt à Taux Zéro. Il s'agit du principal dispositif de soutien à l'accession à la propriété. Il est destiné aux primo-accédants, c'est-à-dire ceux qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours de deux dernières années. Il permet d'obtenir un prêt gratuit, sans intérêt représentant 20, 40 ou 50 % du prix d'acquisition plafonné, soit jusqu'à 172 500 €, selon la zone géographique et la composition du ménage. 

Acheter un logement neuf en TVA réduite est aussi cumulable avec le Prêt Accession d'Action Logement, ex- 1% Logement, pour les salariés des entreprises de plus de 10 personnes. Ce sont les cotisations patronales à la Caisse Interprofessionnelle du Logement, CIL, qui permettent d'octroyer des prêts immobiliers à taux avantageux : 0,5 % actuellement d'un montant jusqu'à 30 000 €. Un crédit à taux réduit qui peut représenter jusqu'à 40 % du budget d'acquisition, remboursable jusqu'à 25 ans. 

Autre dispositif cumulable avec la TVA réduite à 5,5 % : le Prêt PAS pour Prêt Accession Sociale. Ce prêt est à destination des ménages modestes, donc sous conditions de ressources. Des conditions qui varient également selon la localisation du bien immobilier et la situation familiale des occupants.

 

TVA réduite neuf : quid en cas de revente ?


Déménagement pour le travail, naissance d'un enfant, divorce... de nombreuses situations sont prises en compte par l'administration fiscale en cas de revente. Quoi qu'il en soit, un abattement est toujours possible. En cas de revente anticipée dans les 10 premières années d'occupation, l'acquéreur devra rembourser une part de TVA réduite, soit 1/10ème par année de détention à compter de la 1ère année d'acquisition. Lire aussi - Comment revendre un appartement neuf ?

 

Pas de remboursement de TVA 5,50 : comment en bénéficier ?

 

En revanche, aucun remboursement ne sera réclamé en cas de décès de l'acquéreur ou d'un membre du ménage, de mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement, de chômage d'une durée supérieure à 1 an, de délivrance d'une carte d'invalidité, de divorce ou de dissolution d'un pacte civil de solidarité ; mais aussi et c'est plus récent de mariage, conclusion d'un PACS, naissance d'un enfant ou délivrance d'une carte d'invalidité à l'un des enfants à charge.

 

Peut-on louer un bien immobilier acheté en TVA réduite ? 

 

Les mêmes conditions précédentes s'appliquent si vous souhaitez louer un appartement acheté en TVA réduite. En effet, le taux de TVA réduit ne sera pas remis en question dans les cas suivants si vous décidez de mettre en location ce bien dans le cas d'un décès ou d'invalidité d'un membre du ménage ou du décès d'un descendant, d'une mobilité professionnelle au-delà de 70 km, d'une période de chômage supérieure à douze mois. Mariage ou signature de PCAS, divorce, rupture de pacs ou naissance d'un enfant sont aussi des conditions qui permettent de louer un logement acheté en TVA réduite sans remboursement d'une quote-part.

A noter : la hausse des revenus de l'acquéreur pendant la période de détention du bien ne change rien une fois l'achat effectué. Par exemple, cela ne donne pas lieu à un complément de TVA lors de la revente, même anticipée.

Grâce à l'ensemble de ces informations, vous pouvez vous lancer dans la recherche d'un bien immobilier neuf en TVA à 5,5 %.

Programme neuf et prix plafonnés en TVA réduite


Acheter en TVA réduite en zone ANRU ou ailleurs, c'est aussi des prix du neuf plafonnés : voilà le résumé des plafonds pratiqués en 2023 selon la zone géographique où est située le futur bien immobilier acheté. 

TVA réduite neuf - Plafond de prix 2024 
Zone A bis B1 B2 C
Plafond prix HT  5 941 €/m² 4 501 €/m² 3 605 €/m² 3 147 €/m² 2 751 €/m²

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