Achat sur plan : comment décrypter la notice technique ?

Edition du
Conseils pratiques

Annexée au contrat de réservation d'un logement neuf, puis du contrat authentique de vente, la notice descriptive en VEFA est un document précieux pour l'acquéreur, qu'il faut savoir décoder. Focus sur la notice technique en immobilier neuf.

notice descriptive vefa
Une étude attentive de la notice descriptive jointe au contrat de réservation VEFA est essentielle pour réussir son achat sur plan. © Shutterstock

Annexée au contrat de réservation d'un logement neuf, puis du contrat authentique de vente, la notice descriptive en VEFA est un document précieux pour l'acquéreur, qu'il faut savoir décoder. Focus sur la notice technique en immobilier neuf.

Trouvez un logement neuf en 3 clics !

Où cherchez-vous ?

  • Pour habiter
  • Pour investir
  • Terrains
Trouver

Pour l'achat d'un logement neuf sur plan, la notice technique présentée dès le contrat de réservation engage le promoteur immobilier. Il faut donc qu'elle corresponde aux attentes des futurs propriétaires tant techniquement qu'au niveau des équipements et des prestations tout au long du processus d'acquisition et du chantier. Décryptage de la notice technique d'un logement neuf, qui n'est pas un descriptif commercial ou des documents publicitaires.
 

Gratuit, téléchargez notre guide

“ Acheter un logement neuf : mode d'emploi ”

  • Les avantages du neuf
  • Comment financer un logement neuf
  • Achat en VEFA, mode d'emploi
Veuillez renseigner votre adresse email dans ce champ pour télécharger notre guide.

Conformément au Règlement Général de Protection des Données – (UE) 2016/679., vous disposez d'un droit d'accès, de modification, de rectification et de suppression des données vous concernant. Pour exercer ce droit, il vous suffit d'en faire la demande par mail (dpo@gao-communication.com) ou par voie postale à GAO-Communication, 3D allée Charles Péguy 74940 Annecy-Le-Vieux.

Définition et modèle : c'est quoi une notice technique d'une vente en VEFA ?

 
Étape primordiale de l'achat sur plan d'un logement neuf ou en VEFA, vente en état futur d'achèvement : la signature du contrat de réservation. Un contrat qui détermine de nombreux points importants comme la description du futur logement, des clauses suspensives, le prix de vente ou encore le délai de rétractation, sans oublier la présence de la fameuse note technique ou notice descriptive.
Une notice technique en VEFA qui indique la situation du logement dans l'immeuble ou dans l'ensemble du programme immobilier, la liste détaillée des prestations et équipements collectifs comme l'ascenseur ou le vide-ordures, les différents matériaux de construction, leur nature et leur qualité. Il faut donc savoir la décrypter pour assurer la qualité technique du bâtiment et de son futur logement. En effet, la notice descriptive d'un logement neuf va préciser l'ensemble de ses caractéristiques tant à l'intérieur qu'à l'extérieur. Elle sera aussi un gage pour faire appliquer les garanties immobilières propres à la VEFA.
Confirmation de l'importance de la notice descriptive en VEFA, Vente en Etat Futur d'Achèvement : d'après une décision du 18 mai 2017, la Cour de cassation retient que seule la notice descriptive jointe à l'acte de vente a une valeur contractuelle par rapport aux autres documents émanant du vendeur.
 

Acheter en VEFA : qu'est-ce qu'une notice descriptive type conforme à l'arrêté du 10 mai 1968 ?

 
Première étape de l'achat d'un logement neuf, au moment de la signature du contrat de réservation, des modifications peuvent encore être apportées par le promoteur. Si des éléments sont essentiels pour l'acquéreur comme la grandeur d'une terrasse par exemple, il faut que sa superficie soit clairement indiquée dès le contrat de réservation. Sinon, l'acquéreur pourra perdre son dépôt de garantie s'il refuse d'acheter au final pour cette raison.
 
 
Jointe au contrat de réservation, la notice technique en immobilier neuf décrit donc précisément la qualité de la construction, le niveau des prestations, les matériaux utilisés ou encore les équipements promis : volets roulants électriques, cuisine équipée... Tant lors de la signature du contrat de réservation, que lors de la signature définitive de l'acte de vente chez le notaire, jusqu'au moment de la livraison, il faut donc vérifier ligne par ligne la qualité des éléments, de l'épaisseur des cloisons aux faïences dans la salle de bain.
 

Notice descriptive programme immobilier : quels sont les points techniques à vérifier avec le promoteur ?

 
notice technique vefa
Jusqu'au moment de la livraison, l'exactitude de la notice technique VEFA sera à vérifier. © Adobe Stock
Pour s'informer sur la qualité du futur immeuble, voici quelques points techniques à prendre en compte lors de la signature du contrat de réservation et avant même la signature officielle de l'acte de vente :
- Pour les façades, pour de bonnes performances acoustiques et énergétiques, compter une façade de 18 centimètres d'épaisseur minimum, sans oublier un matériau supprimant les ponts thermiques en extérieur.
- Entre les étages, si le minimum légal impose une dalle béton de 18 cm, mieux vaut préférer une dalle de 20 cm avec une chape isophonique de 5 cm d'épaisseur.
- A propos des cloisons, entre les appartements, il faut un minimum de 18 cm de cloisons épaisses en béton, dotées de plaques de plâtre avec un isolant phonique, plutôt que des cloisons de 16 cm avec enduit.
- Les portes postformées isoleront mieux du bruit et offriront une meilleure qualité que les portes isoplane à âme alvéolaire. Autre option : le best : des portes pleines en bois massif.
- Pour les fenêtres, bon compromis avec les fenêtres bois-aluminium. S'il s'agit de fenêtres alu double vitrage de 24 mm, il faut qu'elles soient à rupture de pont thermique.
 

Besoin d’un crédit immobilier ?

Comparez gratuitement les offres de plus de 100 banques pour votre projet immobilier

Comparez les offres des banques

Non respect notice technique achat sur plan d'un appartement neuf : quelles conséquences si elle est non conforme avant ou après les travaux ?

 
Au moment de la signature officielle de l'acte de vente chez le notaire, en cas de modifications importantes par rapport à la notice descriptive de départ (ou si le prix est supérieur de 5 % au prix initial ou encore si la signature officielle de la vente n'a pas lieu dans le délai imparti), la vente peut être annulée sans frais avec le remboursement dans sa totalité du dépôt de garantie de maximum 5 % du prix de vente.
 
 
Au moment de la livraison du logement acheté sur plan, là encore, la notice descriptive sera essentielle pour vérifier si les équipements correspondent à ce qui était prévu au départ. Encore une fois, en cas de non-respect du contrat initial et de la notice technique, le promoteur immobilier devra assumer. 
 

Découvrez notre sélection de programmes neufs

  • Programme neuf Le Domaine de Courlandes II à Gerzat

    Le Domaine de Courlandes II
    3 pièces, Maison
    Gerzat - 63

    Découvrir
  • Programme neuf Alto à Epagny-Metz-Tessy

    Alto
    2, 3, 5 pièces
    Epagny-Metz-Tessy - 74

    Découvrir
  • Programme neuf Focus à Trappes

    Focus
    2 pièces
    Trappes - 78

    Découvrir
  • Programme neuf Les Terrasses de la Colombière à Lyon 7ème

    Les Terrasses de la Colombière
    3, 4 pièces
    Lyon 7ème - 69

    Découvrir
  • Programme neuf Lyon 7ème M1 à Lyon 7ème

    Lyon 7ème M1
    1, 2, 3, 5 pièces
    Lyon 7ème - 69

    Découvrir
  • Programme neuf Residence Helios à Ferney-Voltaire

    Residence Helios
    2, 3, 4, 5 pièces
    Ferney-Voltaire - 01

    Découvrir
  • Programme neuf Le Quatuor à Saint-Martin-d'Hères

    Le Quatuor
    2, 3, 4 pièces
    Saint-Martin-d'Hères - 38

    Découvrir
  • Programme neuf Provenciel à Vence

    Provenciel
    3, 4 pièces
    Vence - 06

    Découvrir
  • Programme neuf Le Domaine des Cedres à Corenc

    Le Domaine des Cedres
    2, 3, 4, 5 pièces
    Corenc - 38

    Découvrir
  • Programme neuf Carré Jean Jaures à Nîmes

    Carré Jean Jaures
    2 pièces
    Nîmes - 30

    Découvrir
  • Programme neuf Villa Delacroix à Saint-Maurice

    Villa Delacroix
    4 pièces, Maison
    Saint-Maurice - 94

    Découvrir
  • Programme neuf Elorn à Guipavas

    Elorn
    Studio, 2, 3 pièces
    Guipavas - 29

    Découvrir
  • Programme neuf Le Bosquet de Jeanne à Carbonne

    Le Bosquet de Jeanne
    Maison
    Carbonne - 31

    Découvrir
  • Programme neuf Naturaé à Ambarès-et-Lagrave

    Naturaé
    3, 4, 5 pièces
    Ambarès-et-Lagrave - 33

    Découvrir
  • Programme neuf Résidence Alhéna à Flaine

    Résidence Alhéna
    3, 4 pièces
    Flaine - 74

    Découvrir

Autres Conseils pratiques

Renégocier son prêt immo, mode d'emploi !

Optimiser votre crédit immobilier, c'est possible. Lorsque les taux d'intérêts fléchissent, la renégociation ou le rachat de prêt deviennent des stratégies gagnantes. Découvrez comment alléger vos mensualités et gagner en sérénité financière. Renégocier son...

Livraison des parties communes : ne rien négliger !

A la livraison de son logement neuf, acheté en VEFA, on a tendance à oublier de réceptionner correctement les parties communes. La livraison des parties communes n'est pourtant pas qu'une simple formalité. Découvrez dans ce guide comment prendre...

Voir tous les conseils pratiques