Achat sur plan : comment décrypter la notice technique ?

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Mise à jour le 30/08/2021
Conseils pratiques

Annexée au contrat de réservation d'un logement neuf, puis du contrat authentique de vente, la notice descriptive en VEFA est un document précieux pour l'acquéreur, qu'il faut savoir décoder. Focus sur la notice technique en immobilier neuf.

notice descriptive vefa
Une étude attentive de la notice descriptive jointe au contrat de réservation VEFA est essentielle pour réussir son achat sur plan. © Shutterstock

Annexée au contrat de réservation d'un logement neuf, puis du contrat authentique de vente, la notice descriptive en VEFA est un document précieux pour l'acquéreur, qu'il faut savoir décoder. Focus sur la notice technique en immobilier neuf.

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Pour l’achat d’un logement neuf sur plan, la notice technique présentée dès le contrat de réservation engage le promoteur immobilier. Il faut donc qu’elle corresponde aux attentes des futurs propriétaires tant techniquement qu’au niveau des équipements et des prestations tout au long du processus d'acquisition et du chantier. Décryptage de la notice technique d'un logement neuf, qui n'est pas un descriptif commercial ou des documents publicitaires.
 

Notice technique d'une vente en VEFA : c'est quoi ?

 
Étape primordiale de l’achat sur plan d’un logement neuf ou en VEFA, vente en état futur d'achèvement : la signature du contrat de réservation. Un contrat qui détermine de nombreux points importants comme la description du futur logement, des clauses suspensives, le prix de vente ou encore le délai de rétractation, sans oublier la présence de la fameuse note technique ou notice descriptive.
Une notice technique en VEFA qui indique la situation du logement dans l'immeuble ou dans l'ensemble du programme immobilier, la liste détaillée des prestations et équipements collectifs comme l'ascenseur ou le vide-ordures, les différents matériaux de construction, leur nature et leur qualité. Il faut donc savoir la décrypter pour assurer la qualité technique du bâtiment et de son futur logement. En effet, la notice descriptive d'un logement neuf va préciser l'ensemble de ses caractéristiques tant à l'intérieur qu'à l'extérieur. Elle sera aussi un gage pour faire appliquer les garanties immobilières propres à la VEFA.
Confirmation de l’importance de la notice descriptive en VEFA, Vente en Etat Futur d’Achèvement : d’après une décision du 18 mai 2017, la Cour de cassation retient que seule la notice descriptive jointe à l’acte de vente a une valeur contractuelle par rapport aux autres documents émanant du vendeur.
 

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Qu'est-ce qu'une notice descriptive en VEFA ?

 
Première étape de l'achat d'un logement neuf, au moment de la signature du contrat de réservation, des modifications peuvent encore être apportées par le promoteur. Si des éléments sont essentiels pour l’acquéreur comme la grandeur d’une terrasse par exemple, il faut que sa superficie soit clairement indiquée dès le contrat de réservation. Sinon, l’acquéreur pourra perdre son dépôt de garantie s’il refuse d’acheter au final pour cette raison.
 
 
Jointe au contrat de réservation, la notice technique en immobilier neuf décrit donc précisément la qualité de la construction, le niveau des prestations, les matériaux utilisés ou encore les équipements promis : volets roulants électriques, cuisine équipée… Tant lors de la signature du contrat de réservation, que lors de la signature de l'acte de vente chez le notaire, jusqu'au moment de la livraison, il faut donc vérifier ligne par ligne la qualité des éléments, de l’épaisseur des cloisons aux faïences dans la salle de bain.
 

Notice descriptive programme immobilier : quels sont les points techniques à vérifier ?

 
notice technique vefa
Jusqu'au moment de la livraison, l'exactitude de la notice technique VEFA sera à vérifier. © Adobe Stock
Pour s'informer sur la qualité du futur immeuble, voici quelques points techniques à prendre en compte lors de la signature du contrat de réservation et avant même la signature officielle de l'acte de vente :
- Pour les façades, pour de bonnes performances acoustiques et énergétiques, compter une façade de 18 centimètres d’épaisseur minimum, sans oublier un matériau supprimant les ponts thermiques en extérieur.
- Entre les étages, si le minimum légal impose une dalle béton de 18 cm, mieux vaut préférer une dalle de 20 cm avec une chape isophonique de 5 cm d’épaisseur.
- A propos des cloisons, entre les appartements, il faut un minimum de 18 cm de cloisons épaisses en béton, dotées de plaques de plâtre avec un isolant phonique, plutôt que des cloisons de 16 cm avec enduit.
- Les portes postformées isoleront mieux du bruit et offriront une meilleure qualité que les portes isoplane à âme alvéolaire. Autre option : le best : des portes pleines en bois massif.
- Pour les fenêtres, bon compromis avec les fenêtres bois-aluminium. S’il s’agit de fenêtres alu double vitrage de 24 mm, il faut qu’elles soient à rupture de pont thermique.
 

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Notice technique achat sur plan : quelles conséquences si elle est non conforme avant ou après les travaux ?

 
Au moment de la signature officielle de l'acte de vente chez le notaire, en cas de modifications importantes par rapport à la notice descriptive de départ (ou si le prix est supérieur de 5 % au prix initial ou encore si la signature officielle de la vente n’a pas lieu dans le délai imparti), la vente peut être annulée sans frais avec le remboursement dans sa totalité du dépôt de garantie de maximum 5 % du prix de vente.
 
 
Au moment de la livraison du logement acheté sur plan, là encore, la notice descriptive sera essentielle pour vérifier si les équipements correspondent à ce qui était prévu au départ. Encore une fois, en cas de non-respect du contrat initial et de la notice technique, le promoteur immobilier devra assumer. 
 

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