- Chez JD2M, la plateforme leader en France pour la déclaration des revenus des locations meublées, que vous retenez principalement des changements introduits par la loi Le Meur et la loi de finances en matière de location meublée ? Peut-on dire que la période dorée du statut LMNP est révolue ?

 

Stéfano Demari : « Deux choses essentielles à retenir. D'abord, la loi Le Meur rend le régime réel en location meublée encore plus intéressant, notamment pour ceux qui font de la location courte durée. Elle donne aussi aux maires les moyens de restreindre ou interdire les meublés touristiques dans certaines zones. Si le maire ne s'en empare pas, l'impact reste limité, mais si c'est le cas, comme par exemple à Bayonne, alors la location courte durée pourrait devenir beaucoup plus restreinte.
Ensuite, dans la loi de finances, avec la réintroduction des amortissements dans le calcul de la plus-value, l'idée est claire : inciter les propriétaires à détenir leur bien plus longtemps. Certains vont peut-être vouloir vendre rapidement, mais ce n'est ni la majorité, ni ce qu'on conseille. Ceux qui prennent du recul et font leurs calculs verront que l'intérêt de long terme reste très fort. » Lire aussi - La location de courte durée pour les nuls

 

- Est-ce qu'on peut dire que le micro-BIC perd beaucoup de son intérêt avec ces changements ?

 

« Oui, surtout pour la location courte durée. Avant, en micro-BIC, les abattements étaient de 50 %, voire 71 % pour les meublés touristiques classés. Aujourd'hui, ces abattements passent à 50 % maximum pour les classés et à 30 % pour les non-classés.
Donc un exemple concret : avant, avec 10 000 € de revenus, j'étais imposé sur 5 000 €. Maintenant, ce sera sur 7 000 €. Cela représente environ 45 % d'impôts en plus, à recettes égales. »

 

- Et la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value ? Le micro-BIC est concerné ou pas ?

 

« C'est là qu'il y a un peu de flou. Tout semble indiquer que le micro n'est pas concerné, contrairement au régime réel. C'est probablement un choix politique, décidé en coulisses, pour favoriser temporairement le micro. Mais attention : ça ne veut pas dire que le micro est avantageux, surtout si on garde un bien à long terme. Le régime réel, même avec cette mesure, reste plus intéressant sur la durée. »

 

- Justement, vous évoquiez la durée de détention. Que voyez-vous chez vos clients ? Quelle est leur stratégie ?

 

« On constate que la majorité des gens louent pour le long terme. Il y a ceux qui investissent avec cette intention, et ceux qui louent un bien dans lequel ils ont vécu. Typiquement, quelqu'un qui part travailler à Toulouse, loue son bien et devient bailleur meublé presque par hasard.
Sur nos statistiques, la moyenne de détention est de 20 ans. Donc, pour ces gens-là, l'impact de la loi de finances est faible grâce aux abattements sur la durée, aux donations, successions, qui sont, de fait, exonérées... »

 

- Une étude Smartloc parle d'une perte de 75 % de l'avantage fiscal après 10 ans. Qu'en pensez-vous ?

 

« D'abord, Smartloc est un de nos partenaires, donc je les connais bien. Leur chiffre n'est pas faux, mais il faut comprendre comment ils le calculent. Ils comparent sans doute le régime réel d'hier (très favorable) à aujourd'hui, ou au régime de location nue.
Mais dire que l'on perd 75 % de son avantage, c'est exagéré si on parle juste de fiscalité. La rentabilité brute reste clé, et elle est toujours meilleure en meublé que dans la location vide. » Découvrir également - Fiscalité : comment doit-on payer les impôts sur les revenus d'une location meublée ?

 

- Un mot sur la TVA et la location courte durée ? Ça a encore évolué récemment ?

 

« Oui. C'est un sujet sensible. Depuis un arrêt de la cour de cassation et une mise à jour du BOFIP fin mars, toute location de moins de 6 nuits avec services (ménage, linge) peut être assujettie à la TVA.
Avant, il y avait une franchise jusqu'à 85 000 €, mais elle pourrait être abaissée à 25 000 €. Donc beaucoup plus de gens seront concernés, pas seulement dans la location meublée de tourisme.
Pour résumer : si je fais plus de 25 000 € de chiffre d'affaires en louant pour des séjours courts (1 à 5 nuits), alors je dois payer la TVA. Et si je ne la répercute pas sur mes clients, ma rentabilité baisse. »

 

- Il y a aussi des changements à propos des OGA. Pouvez-vous expliquer ce que c'est et pourquoi cela change aujourd'hui ?

 

« L'OGA, c'est un organisme de gestion agréé. C'était utile pour ceux qui faisaient du régime réel : ça coûtait environ 100 € par an, mais permettait de réduire jusqu'à 400 € d'impôts via la déductibilité des frais de comptabilité. Depuis décembre, cette réduction a été supprimée. Résultat : beaucoup de nos clients ont arrêté leur OGA. Ce n'est plus intéressant financièrement, donc c'est la fin progressive de cet outil dans la location meublée. »

 

- Face à tous ces changements, quels conseils concrets donneriez-vous ?

 

« Il faut distinguer les actions à mener à court terme de celles à envisager sur le long terme. À court terme, je conseille de suivre de près les décisions de sa mairie, notamment en ce qui concerne les potentielles restrictions, qui peuvent avoir un impact direct sur l'activité. 
Il est également essentiel de faire une simulation entre le régime micro et le régime réel, car dans la grande majorité des cas, il est aujourd'hui plus intéressant de basculer vers le régime réel. 
Sur le long terme, il est important de garder son calme. La loi est désormais en vigueur, ce qui signifie que vendre son bien maintenant ou dans trois mois ne changera pas fondamentalement la donne. Il est souvent plus judicieux de conserver son bien, notamment en raison de la réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values : plus la durée de détention est longue, plus les abattements fiscaux sont importants, ce qui permet de limiter l'impact à terme. »

 

- Et dans l'immobilier neuf, notamment les résidences services comme les résidences étudiantes, est-ce qu'il y a des différences à noter ?

 

« Oui, ces investissements peuvent rester intéressants. En résidence services (étudiante, senior, sauf résidence de tourisme), on bénéficie souvent de baux commerciaux sécurisés, d'une TVA récupérable (sous conditions), et d'une fiscalité toujours avantageuse avec le régime réel. En effet, elles ne sont pas concernées par la nouvelle réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value.
Ce sont des produits qui, bien structurés, restent pertinents malgré les changements, surtout pour ceux qui veulent déléguer la gestion. Mais attention, nous ne disons pas non plus que l'immobilier géré est la solution ultime. Les résidences services doivent correspondre à votre projet. 
Si on peut dire que le régime réel est plus intéressant que le micro BIC dans 85 % des cas quand on fait du meublé. Encore faut-il pouvoir en faire ? Ce n'est pas forcément le cas au milieu de la Mayenne. Donc, la résidence gérée, il ne faut pas la choisir que pour la fiscalité. »

 

- Quel dernier conseil donner aux propriétaires-bailleurs ou ceux qui veulent acheter pour louer ?

 

« Il faut garder la tête froide. Oui, les règles changent. Mais les fondamentaux restent : un bon bien, bien loué, à long terme, dans un bon emplacement, reste un bon investissement. À nous de nous adapter aux nouvelles règles. »