- Vous venez d'être réélue à la présidence de l'APIC. Quels sont les grands chantiers que vous souhaitez poursuivre ou initier pour ce nouveau mandat ?

« La priorité numéro un reste la reconnaissance du métier de courtier. Aujourd'hui, le grand public ne mesure pas encore le poids réel des courtiers dans le processus d'achat immobilier. On estime qu'environ 40 % des crédits immobiliers passent par eux et certains grands groupes bancaires reconnaissent eux-mêmes distribuer près de 50 % de leur production via les courtiers.
Le métier est extrêmement professionnalisé et encadré, notamment en matière de conformité. Durant la crise du crédit, les courtiers ont joué un rôle de facilitateur essentiel pour accompagner les emprunteurs : primo-accédants, secundo-accédants, investisseurs ou professionnels, dans l'ajustement des offres bancaires et des conditions de financement.

 

« Faire reconnaître le courtier comme un acteur clé du pouvoir d'achat immobilier »

 

Nous allons d'ailleurs lancer une étude IFOP au premier trimestre pour objectiver ce rôle et mieux mesurer la perception des emprunteurs. L'enjeu est clair : faire reconnaître et promouvoir le courtage comme un levier du pouvoir d'achat immobilier.
Aujourd'hui, se faire accompagner par un courtier, ce n'est pas seulement comparer des taux. C'est bénéficier d'un accompagnement sur mesure dans un environnement bancaire devenu très hétérogène. Les stratégies des banques changent vite : certaines sont très agressives pendant quelques semaines, puis ralentissent ; d'autres limitent leurs dérogations HCSF, Haut Conseil de Stabilité Financière, selon les profils. Le courtier sait immédiatement quelle banque sera pertinente ou non selon le dossier de prêt, la politique d'assurance, le niveau d'apport ou la durée d'endettement.
Le deuxième axe fort de notre mandat est de faciliter l'accès au crédit. Cela passe par un travail de fond avec les institutions : gouvernement, Banque de France..., pour faire évoluer certaines règles qui freinent inutilement le financement, notamment les critères HCSF, en particulier pour l'investissement locatif. Nous plaidons par exemple pour un retour à des notions de reste à vivre et une application moins mécanique des recommandations. »

 

- 2025 a été marquée par une remontée progressive des taux. Comment analysez-vous leur évolution et leur impact sur l'accession à la propriété ?

« Nous avons connu un point bas autour de l'été 2025, puis une remontée très contenue à partir de septembre. On parle de hausses de l'ordre de 0,02 à 0,05 point : ce sont des ajustements très progressifs. Depuis déce

mbre, on observe plutôt une phase de stabilisation, même si quelques micro-hausses persistent en ce début d'année.

 

« Le robinet du crédit est ouvert, malgré un contexte tendu »

 

Cette légère pression sur les taux est principalement liée aux tensions autour du budget de l'Etat et à l'évolution de l'OAT, qui sert de référence au refinancement des banques. L'OAT a fluctué autour de 3,5 %, ce qui limite mécaniquement la capacité des banques à baisser davantage leurs taux. Malgré cela, elles restent dans une stratégie de conquête commerciale, car le crédit immobilier n'est pas un produit à forte marge.
Concrètement, le robinet du crédit est ouvert. On le voit avec la multiplication des offres commerciales, des taux bonifiés, des boosts de PTZ, prêt à taux zéro. Les banques sont clairement offensives, d'autant que les coûts de refinancement auprès de la BCE jouent un rôle amortisseur.

 

« Pour 2026, le scénario central reste la stabilité des taux »

 

Sur le plan des perspectives, sans prétendre prédire l'avenir, les scénarios privilégiés pour 2026 tablent sur des taux globalement compris entre 3,25 % et 3,50 % sur 20 ans. Il peut y avoir de légères variations en fonction du contexte économique et du coût de refinancement, mais le scénario central reste celui d'une stabilité, voire d'une légère hausse.
Nous ne sommes pas dans un contexte de forte inflation ni de croissance dynamique. Il n'y a donc pas de risque majeur, à ce stade, de retour à une flambée des taux. En revanche, il ne faut plus raisonner dans une logique d'attente d'une baisse significative. »

 

- Le plan Relance Logement, avec l'objectif de 2 millions de logements neufs d'ici 2030, marque-t-il enfin une prise de conscience de la crise du logement ?

 

« Oui, clairement. C'est enfin une prise de conscience de la gravité de la situation du mal-logement en France. La crise du logement est comme un mur devant nous et nous allons rentrer dedans. L'Etat a compris qu'il ne pourra pas financer seul la production de logements et qu'il aura besoin des investisseurs privés.

 

« Le plan de relance logement est une première étape structurante »

 

Ce plan constitue une première étape structurante, notamment après la disparition du Pinel. Il envoie un signal attendu par l'ensemble des professionnels. En revanche, le nouveau statut du bailleur privé est encore moins lisible et plus sophistiqué que le Pinel, qui avait l'avantage d'être simple à comprendre et accessible à de petits investisseurs, y compris de jeunes actifs.
Le nouveau dispositif Jeanbrun est davantage patrimonial et techniquement plus complexe. Il sera sans doute réservé à des investisseurs disposant d'un TMI, taux marginal d'imposition, élevé et d'une vision long terme. Mais c'est aussi un choix assumé : on revient à une logique d'amortissement et de construction patrimoniale, plus durable. »

 

- Justement, quel regard portez-vous sur le retour du statut du bailleur privé, version Jeanbrun ?

 

« C'est un signal positif pour l'investissement locatif privé, qui est indispensable pour résoudre la crise du logement. Ce statut s'adresse clairement à des investisseurs patrimoniaux, avec des restes à vivre importants. En revanche, il reste contraignant et technique, avec des logements orientés vers le social, le très social ou l'intermédiaire.

 

« Le statut du bailleur privé peut redonner une place à l'investissement locatif »

 

Pour l'APIC, l'enjeu est aussi de faire évoluer les règles HCSF pour ces profils d'investisseurs. Le HCSF est aujourd'hui un frein majeur à l'investissement locatif. Nous militons pour une suppression ou, a minima, une adaptation de ces règles pour ce type de dossiers, avec pourquoi pas une phase d'observation d'une année afin de démontrer leur viabilité. »

 

- Quel conseil donneriez-vous aux Français qui envisagent un achat immobilier cette année ?

 

« Le conseil principal, c'est de ne plus attendre une hypothétique baisse des taux. En 2026, nous ne serons plus dans cette logique. Si le projet est mûr, avec une capacité d'emprunt validée et un bien adapté aux besoins, il vaut mieux avancer que spéculer.

 

« En 2026, on gagne un projet immobilier en l'optimisant, pas en pariant sur les taux »

 

Les taux sont bons, les prix sont relativement stables, et nous ne reviendrons probablement jamais à des taux à 1 %. Le temps joue plus souvent contre l'emprunteur que pour lui. Aujourd'hui, on ne gagne pas un projet immobilier en pariant sur les taux, mais en travaillant finement son financement, son assurance, sa fiscalité et la solidité de son dossier.
Pour l'investissement locatif, le nouveau dispositif à venir, loi Jeanbrun, est puissant mais technique. Sans accompagnement, on peut passer à côté de ses bénéfices. D'où l'importance de s'entourer de professionnels : courtiers, banquiers, promoteurs, conseillers en gestion de patrimoine, pour construire des projets équilibrés et pérennes. »