Secundo-accédant : conseils pour l'achat-revente en immobilier

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Mise à jour le 08/04/2024
Conseils pratiques

Ils représentent environ un quart des acquéreurs de résidence principale : les secundo-accédants. Ils sont un maillon essentiel du marché immobilier, alors voici des conseils pour bien acheter-revendre dans l’immobilier. 

achat revente immobilier
Voici les conseils du moment pour réussir son achat revente dans l'immobilier et devenir des secundo-accédants accomplis. © Adobe Stock

Ils représentent environ un quart des acquéreurs de résidence principale : les secundo-accédants. Ils sont un maillon essentiel du marché immobilier, alors voici des conseils pour bien acheter-revendre dans l’immobilier. 

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Les secundo-accédants, ceux qui revendent leur ancien logement pour acheter une nouvelle résidence principale, sont un rouage incontournable du marché immobilier. Voici des conseils pour réussir son achat-revente dans l'immobilier et devenir des secundo-accédants heureux !

 

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Définition : qu'est-ce qu'un secundo-accédant ? 

 

Les secundo-accédants sont ceux qui achètent un bien pour la deuxième fois, toujours dans l'objectif d'en faire leur résidence principale, nouvelle étape de la vie des primo-accédants. Avec le marché de l'immobilier neuf, issu de la promotion immobilière et de la construction individuelle et les aléas de la vie, les acheteurs déjà propriétaires contribuent à l'offre de biens immobiliers sur le marché.

C'est en cela qu'ils sont un maillon essentiel du marché immobilier. S'ils sont optimistes, ils sont alors motivés pour concrétiser leur projet de « mieux vivre », un désir rendu impérieux par les confinements. Cela se traduit actuellement par la vente de leur bien situé en hypercentre pour un logement plus spacieux, si possible doté d'un espace extérieur : jardin, terrasse, balcon, dans une agglomération de taille moyenne, afin de gagner en confort et en qualité de vie. En règle générale, les secundo-accédants représentent en moyenne 25 % des acheteurs de résidence principale en France

 

 

Qui est considéré comme primo-accédant et secundo-accédant ? Quelles différences ?

 

VIDEO - Comment obtenir un prêt immobilier ? © Trouver-un-logement-neuf.com
Le primo-accédant est celui qui devient propriétaire de sa résidence principale pour la première fois ou celui qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédentes. On peut donc être de nouveau primo-accédant après avoir été secundo-accédant et avoir effectué la revente de sa résidence principale deux années auparavant. 

Comment savoir si on est primo-accédant ou secundo-accédant ?

Avoir été locataire de sa résidence principale au cours des deux années qui précèdent un achat immobilier peut permettre de profiter de dispositifs spéciaux dédiés à l'accession à la propriété : PTZ, Prêt à Taux Zéro, BRS, PSLA, Prêt Accession d'Action Logement... 

En revanche, même en étant secundo-accédant, il existe des aides dont vous pouvez profiter comme des logements en TVA réduite ou des aides locales de certaines collectivités, sans oublier les frais de notaire réduits si vous faites le choix de l'immobilier neuf pour votre nouvelle acquisition.

 

Secundo-accédant : quel profil-type ?

 

Les secundo-accédants sont majoritairement des familles avant enfants, 8 sur 10 d'après les chiffres du courtier Empruntis, dont l'âge moyen est de 42 ans avec des revenus mensuels d'environ 6 000 €. Ils doivent donc avoir confiance en l'avenir pour se lancer dans un achat-revente, sinon, ils se sécurisent en conservant leur bien actuel autant que possible. D'autant qu'actuellement, la production de nouveaux logements ne permet pas de compenser le niveau de l'offre de biens disponibles à la vente. Après des années records de transactions sur le marché de l'immobilier ancien, il reste peu de biens disponibles pour fluidifier le marché de la secundo-accession. L'achat d'un second bien immobilier à l'arrivée d'un enfant et que la famille s'agrandit ou lors d'un changement professionnel par exemple est ainsi rendu plus complexe.

Lire aussi - Revente logement neuf : comment ça marche ?


Le profil du secundo-accédant est plus favorable aux yeux des banques. En effet, il dispose, en général, d'un apport personnel plus conséquent issu de la revente de son premier bien immobilier. Il bénéficie aussi d'une meilleure situation professionnelle de par son ancienneté hiérarchique et de revenus plus conséquents qu'en début de carrière. Il apparaît également comme un emprunteur plus fiable après avoir déjà remboursé, en partie ou totalement, un premier prêt immobilier. Davantage solvable, cela lui permet d'obtenir un crédit immobilier avec un taux plus avantageux et une capacité de remboursement supérieure qu'en étant primo-accédant, il emprunte aussi sur une durée plus courte, grâce à un apport personnel fréquemment plus conséquent. 

 

Les avantages d'être secundo-accédant

 

Du coup, grâce au produit de la revente et de sa meilleure situation professionnelle, le secundo-accédant accède habituellement à un prêt immobilier avec :

- Des mensualités plus faibles

- Une durée de crédit immobilier plus courte

- Une meilleure capacité d'emprunt

- Un meilleur taux d'intérêt

- Un coût du crédit moins élevé...

De quoi pouvoir acheter un logement plus grand et plus confortable, mieux placé, de pouvoir prévoir des travaux de rénovation et de décoration plus importants s'il y a lieu. 

 

Le retour du prêt-relais en immobilier

 

En parallèle, ces dernières années ont été marquées par le retour du prêt-relais. La part du prêt-relais était de 32 % en 2019, 37 % en 2020, elle dépasse désormais les 40 %, rapporte Empruntis. « Cette progression est certes le signe d'une confiance dans le marché, mais c'est également le témoignage d'une inquiétude grandissante à trouver LE bien. D'ailleurs, nous avons certains de nos clients désireux d'acheter plus grand qui, lassés de ne pas trouver, choisissent d'agrandir ou de réaménager leur bien actuel », précise Cécile Roquelaure, directrice des études d'Empruntis. Des inquiétudes amplifiées par celles issues de leur situation professionnelle et par l'accès au financement qui ont parfois raison de leur motivation. 

 

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Achat revente d'une maison : comment profiter d'un prêt-relais ?

 

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Plus la période du prêt-relais est courte, plus le bilan financier de votre achat-revente en immobilier sera bon.
Un prêt-relais ou prêt achat-revente est la solution pour acheter un nouveau bien en attendant la vente du premier logement. Il s'agit de financer un nouvel achat immobilier ou la construction d'une maison neuve avant la vente du premier. Dans ce cas, l'établissement bancaire prend en compte l'argent de la revente comme un apport personnel. Ce nouveau prêt est basé sur un pourcentage compris entre 50 et 80 % de la valeur immobilière du premier bien, de sorte à déterminer la somme disponible comme apport personnel pour la secundo-accession.

Qu'est-ce le prêt-relais ou prêt achat-revente ? Le prêt relais est un prêt immobilier d'une courte durée, maximum 24 mois, renouvelable une fois. Il existe différentes formules de prêt-relais : prêt-relais sec, prêt-relais adossé, prêt-relais rachat.

 

Achat-revente : les atouts du crédit-relais

 

Pour réussir son achat-revente dans l'immobilier en tant que secundo-accédant en bénéficiant d'un prêt-relais, le marché du crédit immobilier reste favorable à ce type de prêt. 

D'abord, dans la notice qui accompagne ses recommandations, le HCSF, Haut Conseil de Stabilité Financière, a précisé à propos du taux d'effort, désormais limité à 35 % assurance-emprunteur comprise, que « compte tenu des spécificités de ces crédits, les crédits relais tels que définis au 16° de l'art. L. 311-1 du code de la consommation, n'entrent pas dans le champ de la recommandation ». Selon l'analyse d'Empruntis, c'est une bonne nouvelle donc pour les secundo-accédants, « y compris pour ceux qui privilégieraient un montage intégrant le nouveau prêt et le montant restant dû pour l'ancien bien dans une même ligne de crédit ». Ce prêt-relais permet donc de lisser la mensualité sur toute la période de revente, période qui doit demeurer la plus courte possible, rappelle le courtier. 

 

Les bonnes nouvelles pour l'achat-revente en immobilier

- le prêt-relais n'entre pas dans le champ d'application des recommandations et impératifs du HCSF.

- pas de fermeture du robinet du crédit pour les secundo-accédants de la part des établissements financiers.

 

Conseils immobiliers pour l'achat revente

 

Comme pour tout projet immobilier, un prêt-relais ou un crédit immobilier classique nécessitent de démontrer le sérieux de l'ensemble. Pour cela, un impératif : bien faire évaluer son bien immobilier à vendre.

- Faire faire deux estimations minimum de votre bien afin d'obtenir le montant de prêt relais le plus réaliste

- Limiter la période de vente : plus elle est courte, moins votre financement vous coûte cher

- Rassurer le banquier sur votre situation professionnelle et sur la nature de votre projet 

- Comparer des solutions de prêts relais classiques avec des solutions dites d'achat revente qui vous permettent de ne conserver qu'une seule ligne de prêt.
 

Lire aussi - Revente investissement locatif : mode d'emploi

 

Les aides pour réussir son achat-revente immobilier

 

Outre les conseils à propos du financement de son achat-revente, il y a aussi les conseils à propos de la revente immobilière en elle-même. Pour vendre son bien immobilier le plus rapidement possible et au meilleur prix, il est conseillé de : 

- ne pas surévaluer le prix du bien et vendre au prix du marché

L'évaluation du bien immobilier doit être la plus réaliste possible, sans sentimentalité. Pour cela, il est nécessaire de faire intervenir des experts : agents immobiliers et/ou notaires... 

- penser à dépersonnaliser votre logement et le désencombrer

Lors des visites immobilières, les premières minutes dans le bien sont primordiales, il est donc recommandé de faire place nette dans le logement et de permettre aux visiteurs de s'y projeter le plus facilement possible.

Conseil en + pour faciliter la revente : ne pas négliger les extérieurs de votre logement : balcon, terrasse, espaces verts doivent être libres et entretenus. Pensez à tondre votre pelouse et tailler les haies avant les visites.

- Réaliser les petits travaux d'entretien

Une ampoule grillée, une prise mal fixée, de la tapisserie décollée... avant de faire visiter votre bien, il est préférable de réaliser ces petites réparations afin de ne mettre en valeur que les atouts du logement.

- Préparer le dossier de vente et réaliser les diagnostics immobiliers

Ils sont des pièces justificatives obligatoires lors d'une vente immobilière : les diagnostics immobiliers : DPE, Diagnostic de Performance Energétique et DDT pour Dossier de Diagnostic Technique sont à réaliser en amont et à réunir dans un dossier de vente, comprenant également les plans, le cahier d'entretien des équipements, les factures, les informations sur la copropriété ou le cahier des charges du lotissement... de sorte à ne pas laisser filer un acheteur intéressé à cause d'un manque d'informations.

De quoi réussir son achat-revente en immobilier et vendre vite et bien et surtout pouvoir acheter neuf ou ancien rapidement !

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