Dans l’investissement locatif, le cap des 9 années de détention a longtemps été important, mais quand et comment revendre un investissement immobilier ? Mode d’emploi.
Avant de savoir précisément quand et comment revendre un investissement locatif, un propriétaire-bailleur doit se poser différentes questions à propos de sa propre situation mais aussi à propos de l’état du marché immobilier local. Il n’y a pas une stratégie payante pour revendre son investissement locatif, mais des situations à explorer. Il faudrait d’ailleurs y penser avant même d’investir dans l’immobilier. Voici quand revendre un appartement neuf dans le cadre d'un investissement immobilier.
Revente investissement locatif : un minimum d'années à respecter
Dans le cas d’un investissement Duflot, Scellier, De Robien ou Besson, ces régimes de défiscalisation imposent un minimum de 9 années de détention (et surtout de location à un tiers au titre de la résidence principale) pour profiter des avantages fiscaux.
A noter que la loi Pinel, dernier système de défiscalisation en date, a instauré depuis 2014 un engagement de location de seulement 6 ans minimum ; mais aussi une possibilité de louer pendant 12 ans l'investissement locatif pour une défiscalisation allant de 12 à 21 %. Pour 9 années d'engagement de location d'un investissement Pinel, la réduction d'impôt est de 18 % du prix d'acquisition sur 9 ans.
A défaut de ne pas respecter cette durée d’engagement et les modalités de ces différents dispositifs d’investissement locatif, l’administration fiscale remettra en cause les économies d’impôts réalisées. Une revente avant cette période fixe de 6, voire 9 années, serait très préjudiciable financièrement.
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Quel est le moment idéal pour revendre un logement neuf ?
A l’origine d’un investissement locatif, il y a différents objectifs : la défiscalisation, une capitalisation en vue de la retraite, la préparation d’une rente locative pour la retraite, l’habiter à terme, le transmettre à ses enfants…
Quand se pose la question de la revente, passée les 6, voire les 9 années de détention minimum, il faut donc mettre en perspectives cet objectif de départ. Vient alors la question de la situation fiscale au moment de la revente. Si le bailleur a moins d’une cinquantaine d’années, le bien immobilier ne permet plus de défiscaliser et les revenus fonciers s’ajoutent aux revenus principaux qui vont encore augmenter d’ici la retraite.
Si le bailleur s’approche en revanche de la retraite, l’option peut être tout autre. Ses revenus et la pression fiscale inhérente vont donc bientôt fortement baisser lors de la retraite. La conservation de cet investissement immobilier sera alors presque indolore, tout en offrant des revenus locatifs complémentaires.
Revendre un investissement immobilier : prendre en compte le marché local
La revente d'un bien immobilier, quelle que soit la situation du bailleur, doit aussi se réfléchir selon l’emplacement du bien immobilier et le contexte local du marché immobilier et locatif. Pour cela, il faut s’interroger sur la tenue du marché des transactions immobilières dans la ville et le quartier : la commune est-elle toujours aussi dynamique ? Existe-t-il des opérations d’urbanisme à venir pour encore rebooster le quartier dans les 5 ou 10 ans et donc maintenir voire réévaluer le prix de vente à terme ?
Autres questions à se poser en cas d’envie de revente : est-ce que mon investissement a des qualités intrinsèques qui me permettront de le vendre rapidement ? Parking ? Terrasse ? Étage élevé ?
Conservation ou revente d'un investissement immobilier, il faut aussi s’interroger sur le marché locatif : est-ce que mon investissement se loue jusqu’ici sans problème ou est-ce que la vacance locative est de plus en plus importante ? Est-ce que mon type de bien est surreprésenté dans les annonces immobilières du quartier ou de la ville ?
Des éléments de réponses qui doivent alors permettre à l’investisseur qui a l’envie de revendre, de passer à l’acte ou non.
Quand revendre un appartement neuf ?
Pour savoir si c’est le bon moment pour revendre un appartement neuf, il faut aussi calculer les frais déjà engagés pour cet achat immobilier. Ce calcul permettra de savoir si vous pourrez rembourser ces frais avec le moment de la nouvelle transaction, voire si une possible plus-value immobilière est possible.
Pour estimer les frais liés à la vente d’un logement neuf, il faut prendre en compte : les frais créés par l’acquisition initiale :
- les frais de notaire, maximum 3 % dans l’immobilier neuf, - le coût des diagnostics imposés désormais en cas de vente, - les frais engagés pour le crédit immobilier : assurance-emprunteur, coût du courtage, montant d’un éventuel remboursement anticipé… - le montant des impôts créés par d’éventuels revenus fonciers…
Il faut aussi prévoir le coût de la revente de votre bien : exemple, les frais de l’agence immobilière chargée du mandat.
Attention : dans le cas de la revente d’une résidence principale, le vendeur est exonéré de l’imposition sur les plus-values immobilières. En revanche, dans le cas d’un investissement locatif, jugé comme une résidence secondaire, le cédant sera imposé jusqu’à 30 ans de détention du bien immobilier. L’impôt sur les plus-values immobilières est de 19 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, calculés sur le montant de la plus-value.
Il est souvent conseillé de conserver un bien immobilier au moins six ans pour « éponger » les différents frais inhérents à une vente immobilière, notamment amortir les intérêts du prêt immobilier. Reste que dans le cas d’un logement neuf acheté en VEFA, il est considéré comme « neuf » jusqu’à cinq ans après sa livraison. Il pourra donc se revendre plus cher dans ce délai de cinq années.
Info en + : certains promoteurs immobiliers ajoutent à leur proposition commerciale lors de l’acquisition, une garantie revente protégeant l'acheteur en cas de divorce, d'accident de la vie ou de décès, s'il revend son logement neuf moins cher que le prix d'achat.
Revendre, c’est aussi prévoir le départ du locataire
Dans le cadre d’un investissement immobilier traditionnel, décider de revendre son bien, de le reprendre pour habiter ou de le transmettre à ses enfants, c’est aussi devoir prévoir le départ du locataire. Il existe une procédure précise à respecter.
En cas de revente d'un investissement immobilier loué, le locataire a la priorité pour l'acheter. Pour cela, le propriétaire doit lui remettre un congé pour vente six mois avant la fin de l’échéance du contrat de bail, comprenant une offre d’achat avec un prix et les conditions de la transaction.
En cas de reprise pour l’habiter, lui ou sa famille, le bailleur doit fournir les éléments d’un congé pour reprise six mois avant la fin du bail. En cas de location meublée, le délai n’est que de trois mois, un mois seulement dans les zones tendues. Si les délais ne sont pas respectés le bail est alors de fait prolongé de trois années supplémentaires.
