Elle fait régulièrement la une et c'est ainsi que de plus en plus d'investisseurs se tournent vers la location meublée. Parmi les dispositifs les plus populaires, le statut LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel, occupe une place de choix. Il existe pourtant un autre statut fiscal plus avantageux, souvent sous-estimé : le statut LMP pour Loueur en Meublé Professionnel. Ce dernier présente des avantages fiscaux notables, mais il nécessite bien sûr de respecter des conditions strictes.

Définition : qu'est-ce que le statut LMP ?

Le statut LMP n'est pas seulement un dispositif, mais un véritable statut fiscal et juridique qui s'adresse aux propriétaires de biens meublés générant des revenus locatifs significatifs. Pour bénéficier de ce statut, il est nécessaire de remplir plusieurs critères :
- Un revenu locatif annuel supérieur à 23 000 €. Les recettes locatives doivent dépasser ce seuil pour accéder au statut LMP.
- Un revenu locatif représentant plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. Cette condition distingue le statut LMP du LMNP, où les revenus locatifs doivent rester accessoires par rapport à d'autres sources de revenus.
- L'immatriculation au Centre de Formalités des Entreprises (CFE). Le propriétaire doit s'enregistrer au CFE de la Chambre de Commerce et d'Industrie, CCI, pour obtenir un numéro de SIRET.
- Dernière des conditions et non des moindres : louer un bien meublé. La location doit concerner un bien équipé de mobilier suffisant pour permettre au locataire de vivre convenablement. Lire également - Liste des équipements obligatoires en location meublée
Si ces conditions sont respectées, le propriétaire bénéficie d'un traitement fiscal spécifique. En cas de non-respect de l'une de ces conditions, le statut passe automatiquement sous celui de LMNP.

Quels sont les avantages du statut de Loueur de Meublé Professionnel ?

Le principal atout du statut LMP réside dans sa fiscalité avantageuse. 
-    Amortissement du bien - Comme dans le cadre du LMNP, il est possible d'amortir le bien et le mobilier sur plusieurs années. Cela permet de réduire le revenu imposable.
-    Imputation des déficits - Si les charges dépassent les revenus générés par la location, l'investisseur peut imputer ce déficit sur l'ensemble de ses autres revenus (salaires, bénéfices commerciaux...), ce qui réduit l'impôt sur le revenu.
-    Exonération de plus-values - Si l'activité LMP est exercée depuis plus de cinq ans et que les recettes locatives sont inférieures à 90 000 €, les plus-values immobilières réalisées lors de la vente du bien sont exonérées d'impôt.
-    Exonération de l'IFI - Les biens immobiliers loués sous le statut LMP ne sont pas soumis à l'Impôt sur la Fortune Immobilière, une exonération précieuse pour les investisseurs fortunés.
-    Transmission simplifiée - Le statut LMP facilite la transmission des biens à des héritiers, avec des droits de succession réduits.

Inconvénients et obligations du statut LMP : les pièges à éviter !

Malgré ses nombreux avantages, le statut LMP comporte des obligations qu'il convient de prendre en compte. Les démarches administratives sont plus complexes que celles du LMNP. L'investisseur doit notamment s'immatriculer au CFE et s'acquitter des cotisations sociales (environ 35 % des revenus locatifs). Ces cotisations sont souvent perçues comme un inconvénient majeur du statut, en particulier pour les petits investisseurs.
A noter que le plafond des recettes locatives (plus de 23 000 €) impose parfois d'investir dans plusieurs biens pour que les revenus locatifs cumulés atteignent ce seuil, ce qui peut représenter un investissement initial important.

La fiscalité du LMP : que choisir entre micro-BIC ou réel ?

Les revenus générés par une activité LMP sont soumis à l'impôt sur le revenu. Deux régimes fiscaux existent :
- Le régime micro-BIC s'applique lorsque les recettes locatives annuelles ne dépassent pas 77 700 €. Il permet un abattement forfaitaire jusqu'à 50 % sur les revenus, simplifiant ainsi la gestion fiscale.
- Le régime réel. Lorsque les revenus locatifs dépassent 77 700 €, ce régime permet de déduire de nombreuses charges (intérêts d'emprunt, frais de notaire...). Bien que plus avantageux pour les investisseurs ayant de nombreuses charges, il implique une gestion comptable plus lourde. Lire aussi - Quelle fiscalité en location meublée ?

LMP ou LMNP : quelles différences ?

Le choix entre les statuts LMP et LMNP dépend donc principalement des revenus locatifs. Si vos recettes annuelles dépassent 23 000 € et que celles-ci représentent plus de 50 % de vos revenus, vous êtes automatiquement éligible au statut LMP. Le statut LMNP reste plus accessible pour les investisseurs ayant des revenus locatifs modestes ou pour ceux qui cherchent une gestion simplifiée.

En bref, le statut Loueur en Meublé Professionnel, LMP, est une option fiscalement avantageuse pour les investisseurs immobiliers, avec des possibilités intéressantes pour amortir le bien, réduire l'impôt et bénéficier de diverses exonérations. Il reste toutefois nécessaire de bien évaluer les conditions de rentabilité et de gestion avant de se lancer, car le statut LMP implique une gestion plus complexe et des charges sociales élevées. Pour les investisseurs cherchant à maximiser la rentabilité de leur location meublée, le statut LMP mérite d'être envisagé.