Après une année 2024 difficile, les signaux de redynamisation se multiplient, même si les incertitudes macroéconomiques pèsent encore lourdement sur les perspectives. Au coeur de cette amélioration : l'assouplissement des conditions de financement, avec des taux de crédit immobilier en baisse continue depuis plus d'un an... du moins jusqu'à récemment.

Une détente des taux d'intérêt qui profite aux emprunteurs

Au premier trimestre 2025, le taux moyen des crédits immobiliers dans le secteur concurrentiel s'est établi à 3,16 %, en recul de 22 points de base depuis janvier, d'après les chiffres de l'Observatoire Crédit Logement. Le rythme mensuel de baisse, environ 7 points de base par mois, est similaire à celui de 2024. En mars, les taux sont même descendus à 3,09 %, un niveau inédit depuis plus d'un an. Fait notable : deux tiers des emprunteurs ont alors obtenu des taux inférieurs à 3 %, ce qui témoigne d'une amélioration sensible des conditions d'accès au crédit.
Cette tendance a bénéficié tout particulièrement aux emprunteurs les mieux dotés en apport personnel. Les groupes de profils les plus solvables ont vu leur taux reculer jusqu'à 33 points de base sur les prêts à 20 ans. En parallèle, les banques ont maintenu leur volonté de soutenir le marché, profitant de la baisse du taux de refinancement de la BCE et de celle du coût de l'épargne.

Une reprise encore modeste malgré des conditions plus attractives

Malgré ces avancées, la reprise du crédit immobilier reste timide. La production n'a progressé que de 1,8 % au premier trimestre par rapport au dernier trimestre 2024, et le nombre de prêts n'a augmenté que de 3 %. Des chiffres à relativiser au regard d'un marché encore en retrait de 25 % par rapport à la période 2016-2019.
L'annuité moyenne pour un emprunt de 100 000 € reste en mars 2025 supérieure de 8,4 % à celle de décembre 2022, et de près de 20 % par rapport à 2021. En revanche, elle a diminué de 10 % depuis fin 2023. Les banques ont donc dû ajuster leur stratégie pour maintenir la solvabilité des ménages, notamment en allongeant la durée des prêts. Résultat : 68 % des crédits à l'accession sont désormais accordés sur plus de 20 ans, contre 65,5 % en 2024. La durée moyenne des prêts atteint ainsi 249 mois.

Une remontée des taux immobiliers à court terme ?

Alors que l'on pouvait espérer une poursuite ininterrompue de la baisse des taux, une inflexion semble se profiler. Le professeur Michel Mouillart, qui présente chaque trimestre l'étude de Crédit Logement/CSA, évoque une « petite remontée » des taux entre avril et juin, autour de 3,25 %. Cette « bosse » serait principalement due aux tensions sur les marchés obligataires, exacerbées par la politique protectionniste de l'administration Trump. La hausse des taux d'emprunt d'État à 10 ans a d'ailleurs incité les banques à revoir leurs barèmes dès le mois d'avril.
Toutefois, cette hausse serait transitoire : les projections de l'observatoire tablent sur un taux moyen de 3,05 % d'ici la fin de l'année, porté par une politique monétaire toujours accommodante de la BCE. Ce 17 avril, l'institution européenne a d'ailleurs procédé à sa troisième baisse de taux de l'année, ramenant son taux directeur à 2,25 %.

Des acheteurs plus aisés, un coût des opérations en hausse

Parallèlement à l'évolution des taux, le profil des acheteurs se transforme. Moins de primo-accédants, davantage de cadres et de professions libérales, plus résilients face aux exigences d'apport personnel. Ce retour de ménages plus solvables contribue à une nette amélioration de l'indicateur de solvabilité, qui atteint un des meilleurs niveaux depuis le début des années 2000.
En contrepartie, le coût des opérations augmente à nouveau, de façon plus marquée qu'en 2024. L'apport personnel exigé diminue, mais reste encore 47,6 % supérieur à celui de fin 2019. Cette dynamique contribue à renforcer la sélection des emprunteurs, maintenant un haut niveau d'exigence de la part des banques.

Une reprise du crédit immobilier sous surveillance

Si 2025 devrait marquer une amélioration par rapport à 2024, les fondamentaux restent fragiles. La croissance économique reste poussive (+ 0,6 % attendus en 2025), le chômage pourrait dépasser les 8 % en 2026, et le pouvoir d'achat des ménages ne progresse presque plus (+ 0,2 % par an en 2025-2026). Dans ce contexte, une nouvelle détérioration du cadre économique, notamment via un regain d'inflation ou un dérapage budgétaire, pourrait mettre en péril cette fragile reprise. Comme le résume Michel Mouillart : « 2025 sera meilleure que 2024, mais reste en retrait de 25 % par rapport à la période faste de 2017 à 2023. Le mieux n'est pas l'excellent ».
Le marché du crédit immobilier reprend des couleurs, certes, mais dans un climat d'incertitude persistante. Si les banques continuent à jouer le jeu, appuyées par la BCE, la reprise pourrait se consolider. Mais la prudence reste de mise et les porteurs de projets ont tout intérêt à activer leur calendrier, car l'environnement est encore très mouvant.