Malgré un climat économique toujours incertain, marqué par le ralentissement de la croissance et la montée du chômage, le marché français de l'immobilier d'entreprise amorce une reprise au premier trimestre 2025. Selon les derniers chiffres disponibles, analysés par Catella Valuation, les investissements dans l'immobilier non résidentiel atteignent 3,2 milliards d'euros sur les trois premiers mois de l'année, soit une progression notable de 46 % sur un an. Cette embellie est toutefois largement tirée par trois grandes transactions, qui représentent à elles seules près de la moitié des volumes investis.

Une reprise de l'immobilier tertiaire portée par quelques géants

Parmi les opérations emblématiques ayant marqué ce début d'année, on note la cession du portefeuille immobilier de Kering et la vente d'actifs commerciaux majeurs comme le Forum des Halles. Ces transactions exceptionnelles traduisent l'appétit des investisseurs institutionnels pour les biens emblématiques, bien situés et dotés d'un fort potentiel de valorisation. Les fonds d'investissement se sont montrés particulièrement actifs, concentrant deux tiers des montants engagés, un chiffre révélateur d'un marché dominé par une logique de prudence et de sélectivité.

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Nicolas Brosseaud, Directeur Général de Catella Valuation, souligne : « Dans un environnement encore contraint, la concrétisation de plusieurs transactions majeures ce trimestre est un signal positif. Malgré une baisse des indexations liée à la baisse de l'inflation, la hausse des droits d'enregistrement et les effets durables du Covid sur la demande locative, le marché montre une capacité à s'ajuster. Ce premier trimestre illustre bien une phase de repositionnement nécessaire, qui permet aux évaluations de se réaligner progressivement avec les nouvelles conditions de marché. »

Un contexte économique toujours sous tension

D'après Catella Valuation, ce rebond intervient dans un climat macroéconomique morose. L'inflation poursuit sa décrue (+0,8 % sur un an en mars), mais la croissance économique est attendue en net ralentissement à 0,7 % pour l'année 2025. Le marché de l'emploi, lui, se détériore rapidement : après 68 000 suppressions de postes au dernier trimestre 2024, 106 000 emplois supplémentaires pourraient disparaître d'ici mi-2025. Le secteur privé et les cadres sont particulièrement touchés, avec une baisse anticipée de 4 % des recrutements en 2025, selon les prévisions de l'APEC. Bien que la Banque centrale européenne ait abaissé ses taux directeurs à 2,75 %, le financement reste coûteux, freinant les initiatives d'investissement.

Des dynamiques très contrastées selon les actifs

Les investissements se répartissent donc de manière inégale entre les différentes classes d'actifs. Le secteur du commerce s'illustre avec 1,2 milliard d'euros investis, boosté par les grandes cessions mentionnées plus haut. Les bureaux suivent avec 1,1 milliard d'euros, mais l'activité locative peine à repartir : la demande placée recule de 6 %, à 419 200 m², tandis que l'offre disponible poursuit son inflation et atteint 5,8 millions de m². La logistique, quant à elle, confirme son attrait malgré un léger repli de la demande : - 2 %, avec 675 millions d'euros investis et près de 800 000 m² placés. Les actifs dits de diversification, comme l'hôtellerie, enregistrent aussi une progression avec 185 millions d'euros investis, témoignant d'un intérêt croissant pour les segments perçus comme plus résilients.

Paris concentre les flux, les régions misent sur la logistique

La géographie des investissements reste très polarisée. Paris intra-muros, et plus particulièrement le quartier central des affaires (QCA), concentre 53 % des montants engagés, grâce à des opérations d'envergure dans les secteurs du commerce et des bureaux. 
À l'inverse, la première et la deuxième couronnes d'Île-de-France affichent une faible activité. Les régions, elles, tirent leur épingle du jeu dans le domaine logistique avec 572 millions d'euros investis, confirmant leur rôle stratégique dans le développement des infrastructures industrielles et de distribution.
Si le premier trimestre 2025 s'inscrit sous le signe du rebond, il convient donc de rester prudent. Le marché reste encore très polarisé autour de quelques actifs phares, et l'activité locative, notamment sur le segment des bureaux, ne montre pas encore de signes nets de reprise, conclut Catella Valuation. L'environnement macroéconomique reste fragile, même si l'assouplissement monétaire propose un cadre un peu plus favorable. Les investisseurs, dans ce contexte, continuent de privilégier les actifs bien localisés, durables et capables de traverser les turbulences.
La suite de l'année sera donc déterminante pour confirmer - ou non - le retour progressif d'un cycle de reprise plus équilibré sur l'ensemble du marché tertiaire français. Souhaitons que le repositionnement amorcé porte ses fruits au fil des mois à venir.