Depuis février 2025, un nouveau tournant fiscal vient bousculer l'univers des investisseurs en location meublée non professionnelle, LMNP : l'amortissement, jusqu'ici outil clé d'optimisation fiscale, est désormais partiellement réintégré dans le calcul de la plus-value à la revente. Une mesure qui interroge, inquiète parfois, mais surtout demande à être bien comprise pour être contournée... ou du moins anticipée efficacement. Découvrez comment limiter l'impact de cette mesure grâce à l'analyse effectuée conjointement par les experts de JD2M et de son cabinet d'expertise comptable ELM Conseil.

 

Amortissement et LMNP : retour sur un avantage fiscal majeur

 

L'un des grands intérêts du statut LMNP au régime réel réside dans la possibilité d'amortir le bien, ses équipements, et les travaux réalisés, à l'exception du terrain, afin de réduire le résultat imposable. Résultat : de nombreux investisseurs parvenaient à neutraliser presque entièrement leur fiscalité sur les loyers perçus pendant plusieurs années. Découvrir également - Amortissement en LMNP, comment ça marche ?
Mais cette carotte fiscale a désormais un bâton : en cas de vente, les amortissements déduits viennent réduire le prix d'acquisition, augmentant d'autant la plus-value imposable. Toutefois, plusieurs leviers permettent d'éviter cette réintégration ou d'en limiter très sérieusement les effets.

 

Réintégration dans le calcul de la plus-value : qui est concerné, qui ne l'est pas ?

 

- Seuls les amortissements réellement déduits sont concernés : les amortissements inutilisés (stockés) au moment de l'arrêt de l'activité ne sont pas réintégrés. De même, les amortissements sur le mobilier ne sont pas pris en compte.
-  Les résidences gérées sont exemptées : les résidences services de type EHPAD, résidences étudiantes ou seniors échappent à la mesure, contrairement aux résidences de tourisme.
-  Régime micro-BIC vs régime réel : alors que la loi semblait viser tous les loueurs, la version 2025 du formulaire 2048-IMM laisse entendre que seuls les contribuables au régime réel sont concernés.

Un choix surprenant, car le micro-BIC, bien que simplifié, intègre aussi une forme d'amortissement via son abattement forfaitaire.

Comment être exonéré totalement par la réintégration ?

- Les cas d'exonération totale :
-    Cession à titre gratuit (donation, succession),
-    Vente de la résidence principale,
-    Vente pour financer l'achat de sa résidence principale (sous conditions strictes),
-    Exonération progressive : grâce aux abattements pour durée de détention, la plus-value immobilière est exonérée après 22 ans pour l'impôt sur la plus-value (19%) et 30 ans pour les prélèvements sociaux (17,2%). Or, la durée moyenne de détention chez JD2M est de 25 ans, soit un taux effectif d'imposition ramené à 7,7% !

 

Amortir aujourd'hui, réintégrer demain... mais gagner quand même en location meublée

 

Est-ce pour autant la fin de l'intérêt du régime réel en LMNP ? Clairement, non, analyse JD2M. Car si chaque tranche de 1 000 € d'amortissement déduite pendant l'activité peut entraîner, à terme, 362 € d'impôt supplémentaire (pour un taux d'imposition à 30 %), l'économie d'impôt immédiate qu'elle procure s'élève à 472 €. Soit un gain net de 110 €... sans même intégrer les effets des abattements pour durée de détention.

 

Est-il toujours intéressant d'investir en LMNP ?

 

Mieux encore : sur 25 ans, ce différentiel grimpe à près de 395 € par tranche de 1 000 € amortie. En clair : l'avantage immédiat reste bien supérieur au coût futur, même avec réintégration. « L'erreur serait de sacrifier un gain certain aujourd'hui par crainte d'un impôt hypothétique demain », résume Stéfano Demari, président de JD2M. « D'autant que beaucoup de loueurs se situent dans des situations d'exonération ou détiendront leur bien suffisamment longtemps pour échapper à l'essentiel de la plus-value. »

 

Conseils pratiques : comment limiter l'impact de la réintégration ? 

 

- Visez le long terme : le temps est votre meilleur allié. Chaque année de détention réduit mécaniquement l'impôt futur.
- Envisagez une requalification en résidence principale en fin de parcours : vivre dans le bien avant la revente peut permettre une exonération totale.
- Prévoyez la transmission plutôt que la cession : donation ou succession échappent à toute plus-value.
- Investissez dans les résidences gérées si vous cherchez à vous affranchir totalement de cette nouvelle règle.
- Simulez avant de vendre : de nombreux loueurs surestiment l'impact de la mesure. Faites vos calculs avec un expert ou un simulateur pour prendre la bonne décision.
En clair, la réintégration des amortissements ne signe pas l'arrêt de mort du régime réel en LMNP. Bien au contraire ! Elle oblige simplement à repenser sa stratégie, avec une vision de long terme. Loin d'être une fatalité, elle peut même s'avérer secondaire voire inopérante pour de nombreux investisseurs avisés. Encore faut-il connaître les règles du jeu et les leviers d'optimisation.