Investissement immobilier : qu'est-ce qu'une résidence services ?

Edition du
Mise à jour le 04/04/2024
Conseils pratiques

Voici comment réussir un investissement en résidence services, placement immobilier de niche qui permet de défiscaliser tout en se constituant un patrimoine foncier. Mode d’emploi pour bien investir en résidence services. 

investissement résidence services
Investir dans une résidence services permet de réduire ses impôts et/ou de préparer sa retraite grâce aux versements des loyers. © Résidence étudiante Seven Lodge

Voici comment réussir un investissement en résidence services, placement immobilier de niche qui permet de défiscaliser tout en se constituant un patrimoine foncier. Mode d’emploi pour bien investir en résidence services. 

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Investir dans une résidence avec services ou une résidence gérée, les noms varient mais le concept reste le même en matière d'investissement locatif. Voici comment réussir son investissement en résidence services.

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“ Investir dans l'immobilier neuf : mode d'emploi ”

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Résidence services, définition et mode d'emploi

 
Le concept est à la mode pour investir dans l'immobilier neuf, mais au fait, qu'est-ce qu'une résidence services ? Il s'agit d'une résidence étudiante, une résidence de tourisme à la montagne ou à la mer, une résidence d'affaires en ville, une résidence hôtelière, une résidence senior, voire une résidence Ehpad, ces maisons de retraite pour les personnes âgées dépendantes... La résidence de service est donc destinée à être occupée par des étudiants, des seniors, des personnes âgées dépendantes, des vacanciers, des professionnels en déplacement... sur de plus ou moins longues périodes. Maison mais surtout du studio au T3, voilà le type de logements que l'on retrouve principalemement dans les résidences gérées.
 

Quels différents types de services doivent être fournis ?

 
Pour être classée comme une résidence de services, il faut justement offrir un minimum de trois services aux résidents répondant aux besoins du quotidien : accueil, conciergerie, restaurant, petit-déjeuner, piscine, spa, salle de sport, laverie, blanchisserie... 
Sans ce classement officiel, impossible de bénéficier des avantages fiscaux qui en découlent. Il faut aussi que les appartements soient équipés et meublés pour pouvoir y prétendre. Toujours pour pouvoir profiter des réductions fiscales associées aux résidences services, un gestionnaire doit exploiter au quotidien la structure. Il est lié à l'investisseur immobilier par un bail commercial.
 

Comment investir dans un appartement en résidence services ?

 
Investir dans une résidence gérée permet de se constituer un patrimoine immobilier, avec des revenus complémentaires au moment de la retraite et/ou de réduire ses impôts. Plusieurs options sont proposées à l'investisseur locatif : profiter du statut de loueur de meublés, professionnel ou non ou opter pour la loi Pinel.
 

Achat en LMNP : investir en location meublée

 
Un investissement immobilier avec le statut de LMP, loueur de meublés ou LMNP, loueur de meublés non-professionnel permet de réduire la fiscalité sur les loyers perçus. On devient un LMP, loueur de meublés professionnel, au-delà de 23 000 € de revenus annuels tirés de la location de biens. 
Avec le statut LMNP, les loyers sont imposés selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux, BIC et non comme des revenus fonciers. Ainsi, toutes les charges justifiables : frais de gestion, dépenses locatives, intérêts d'emprunt, taxe foncière... sont déductibles, quand la valeur du bien et des meubles est, elle, amortissable. En cas de déficit, il est reportable sur les futurs bénéfices pendant 10 ans. Ce statut s'adresse par exemple aux investisseurs ayant plusieurs biens immobiliers ou ceux dépassant le plafond des niches fiscales avec d'autres dispositifs.
 

Investir avec le Censi-Bouvard

 
Jusqu'au 31 décembre 2022, le dispositif Censi-Bouvard combinait certains avantages du statut LMNP/LMP et une réduction fiscale. Ainsi, en contrepartie de la signature d'un bail commercial engageant l'investisseur à louer le bien pendant 9 ans minimum, il permettait de réduire ses impôts de 11 % du prix de revient hors taxe, dans la limite de 300 000 € de l'achat d'un logement neuf en résidence services. Cela représente une réduction d'impôts répartie sur 9 ans jusqu'à 33 000 € ou 3 660 €/an.
A cela, s'ajoute une récupération complète de la TVA, c'est-à-dire une économie de 20 % du prix d'acquisition.
Simulation Censi-Bouvard : pour un investissement en Censi-Bouvard en 2022 l'achat d'un trois-pièces meublé en résidence senior de 280 000 €, permet par exemple une récupération de 20 % de TVA du prix de l'acquisition, soit 56 000 €, et un avantage fiscal de 11 % du prix HT sur 9 ans, soit 30 800 € au total, soit 3 422 € par an.
Mise à jour : Depuis le 1er janvier 2023, le dispositif Censi-Bouvard n'a pas été prorogé par la dernière loi de finances. Il n'est plus possible d'investir en résidence étudiante ou pour personnes âgées avec ce mécanisme de défiscalisation immoobilière. Il faut désormais se retourner uniquement vers la location meublée ou la loi Pinel.
 

Investissement résidence services : les atouts et les avantages fiscaux

 
Résidence services = pas de gestion locative
Premier atout de l'investissement locatif en résidences services : le gestionnaire s'occupe à la place de l'investisseur de l'ensemble de la gestion locative du bien. Pas de course aux loyers impayés, pas de recherche de locataires, pas de chauffe-eau en panne à devoir réparer... pour le propriétaire-bailleur.
En contrepartie de la signature d'un bail commercial engageant l'investisseur sur 9 ans, voire davantage, la gestion locative est donc assurée par le gestionnaire, d'où la nécessité de vérifier la compétence et fiabilité de celui-ci.
 
Des revenus quasi-garantis et défiscalisés en partie
L'investissement dans l'immobilier géré permet d'associer la sécurisation du capital dans la pierre et des revenus complémentaires défiscalisés en partie et indexés sur la hausse des prix grâce aux loyers revalorisées chaque année selon l'IRL, indice de référence des loyers. 
Avec la signature du bail commercial, le gestionnaire-exploitant professionnel de la résidence services s'engage à verser régulièrement des loyers. De quoi sécuriser ces revenus fonciers. 
 

Pourquoi investir dans une résidence de services ?

 
Faire le choix d'investir dans une résidence de services, c'est aussi miser sur un produit qui répond aux attentes du marché locatif. Une résidence services est une solution aux besoins de ses différents occupants : qu'il soit étudiant, actif en mobilité professionnel, senior... Il s'agit d'un modèle tout en un qui propose une gamme de services, avec du logement meublé et équipé tout confort et aux dernières normes techniques et environnementales. Les résidences de service suivent les modes de vie des habitants de la résidence, permettent de renforcer le lien social, de proposer du logement qui correspond aux grands temps forts et impondérables de la vie : vie étudiante, colocation, mobilité professionnelle, perte d'autonomie... Formule souple qui permet de louer quelques jours, quelques semaines, voire quelques mois ou années, la résidence gérée répond actuellement à une forte demande locative. En effet, il y a une offre insuffisante de logement étudiant ou senior en France et les résidences services viennent pallier ce manque pour des séjours courts ou longs.
 

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3 conseils pour investir en résidences services

 
Comme pour tout achat dans l'immobilier neuf, investir dans une résidence avec services comme une résidence étudiante ou une résidence senior impose d'être scrupuleux. Voici 3 des conseils pour réussir son investissement immobilier en résidence services. 
 

Comment fonctionne une résidence avec services ?

 
Pour rappel, pour obtenir les bénéfices des dispositifs fiscaux du statut LMNP de loueur de meublés, liés aux résidences services, il est nécessaire que la résidence gérée propose des logements neufs loués meublés, avec un minimum de 3 services : laverie, accueil, salle de sport... 
 

Conseil en gestion n°1 : vérifier l'expertise du gestionnaire de la résidence senior ou étudiante

 
Que ce soit un studio dans une résidence étudiante, une chambre médicalisée en Ehpad, Etablissement d'hébergement des personnes âgées et dépendantes, un appartement de vacances dans une résidence de tourisme à la mer ou à la montagne, investir dans une résidence gérée impose d'abord de bien se renseigner sur le futur gestionnaire des lieux. 
En effet, via le bail commercial signé en général pour une durée minimale de 9 ans, c'est lui qui va gérer au quotidien l'entretien des lieux, trouver des locataires, vous verser en temps et en heure les loyers... Sa solidité assurera sur le long terme la rentabilité de votre investissement immobilier en résidence services.
 

Conseil n°2 : s'assurer de la pertinence du projet immobilier neuf

 
L'emplacement étant LA règle d'or de l'immobilier, celui d'une future résidence services l'est d'autant plus. En effet, vous n'allez pas habiter ce bien comme lors de l'achat d'une résidence principale mais il faudra trouver des locataires pour l'ensemble de la résidence pour assurer l'occupation et donc la pertinence économique de ce placement immobilier.  
Pied des pistes pour une résidence de tourisme à la montagne, à proximité des plages pour une résidence de tourisme à la mer, près des universités ou des transports pour une résidence étudiante... un bon emplacement permettra de séduire les locataires et donc d'assurer le versement des loyers. 
Même s'il s'agit d'un placement dit pur dédié uniquement à la location, hormis pour certaines résidences de tourisme où l'investisseur peut jouir de quelques semaines d'occupation, il faut toujours se rendre sur place. Une visite sur les lieux s'impose avant d'acheter pour juger de l'emplacement de la résidence. Une fois la résidence construite, l'investisseur peut aussi continuer à vérifier l'état général du bâtiment et de la qualité de l'entretien des parties communes.
 
Info en + : la pertinence de cet investissement immobilier sera aussi assurée par une bonne connaissance du marché local : demande locative pour ce type de produit immobilier, cohérence du prix de vente et du niveau de loyer avec le quartier, renseignements sur le marché immobilier en cas de revente. De quoi vérifier, une nouvelle fois, si le rendement annoncé sera garanti sur la durée. 
 
investir en résidence services senior
Tant pour répondre aux besoins de logements des étudiants que des seniors, la résidence services est un placement immobilier d'avenir. © Shutterstock

Conseil n°3 pour investir en résidence services : ne pas attendre de rentabilité illusoire

 
Aujourd'hui, un placement immobilier en résidence services offre un rendement net d'environ 4 %. Si on vous propose bien davantage, prudence car c'est déjà mieux que dans l'immobilier classique. Dans le cas spécifique d'une résidence gérée, le total des loyers versés par le gestionnaire ne doit représenter que la moitié du chiffre d'affaires dans une résidence étudiante et seulement 20 % dans une résidence senior médicalisée... Ce ratio doit permettre l'intérêt de l'investisseur mais aussi la garantie d'assurer la gestion de la résidence par l'exploitant professionnel. Là encore, en respectant un tel ratio, la cohérence économique de la résidence services sera plus facilement respectée dans le temps.
 

Investissement résidence de service : les pièges à éviter

 
En bref, avant de vous lancer dans un investissement en résidence gérée, qui s'apparente à un achat immobilier clé en mains, plus proche d'un produit financier que de l'immobilier pur, il est toutefois nécessaire d'être vigilant et de prendre plusieurs précautions : 
- vérifier l'emplacement comme toujours dans l'immobilier et la pertinence du projet ;
- s'assurer du sérieux du gestionnaire de la résidence de service ;
- être prudent en matière de rentabilité locative. 
 

Investir en résidence de services : quel budget ?

 

- Investir en résidence étudiante

 
Le premier ticket d'entrée pour investir en résidence gérée est entre 80 000 et 120 000 €. Avec ce budget, les résidences étudiantes semblent un bon placement. Les résidences étudiantes comportent jusqu'à une centaine de logements neufs par bâtiment, notamment des studios entre 18 et 20 m². En sachant que l'on ne compte qu'un millier de résidences étudiantes privées en 2020, soit environ 135 000 logements étudiants, pour 1,2 million d'étudiants à loger chaque année, principalement dans les grandes agglomérations, le remplissage semble assuré.
 

- Acheter en résidence d'affaires

 
Entre 100 000 et 150 000 € de budget, pourquoi ne pas opter pour un investissement en résidences d'affaires. A proximité des aéroports ou dans les centres villes des grandes agglomérations, elles rencontrent un succès certain se louant toute l'année.
 

- Quel est le prix moyen pour investir en résidence senior en autonomie, en résidence retraite ou médicalisée pour personnes âgées ?

 
Entre 150 000 et 200 000 € de budget, l'investisseur peut se porter sur une résidence pour personnes âgées, soit une résidence senior, soit un EHPAD qui avec un ticket d'entrée plus important permet une rentabilité jusqu'à 5 %.
 

- L'investissement plaisir en résidence de tourisme

 
Quel que soit le budget et même parfois bien au-delà des 200 000 € dans les stations touristiques recherchées, l'investisseur peut trouver un placement intéressant en résidence de tourisme. A la mer ou à la montagne, l'avantage de la résidence de tourisme est que l'acheteur peut se réserver quelques semaines d'occupation du bien. Le pur placement se transforme alors en investissement plaisir.
 
Avec ce guide pratique sur la résidence services, voilà de quoi vous lancer dans un placement attractif en immobilier géré.

Acheter dans une résidence gérée de coliving ou en BTR, Build to Rent


Nouvelle venue dans l’univers des résidences de services, les résidences en coliving. Nouveau concept hybride entre colocation et résidence étudiante, il s’agit de proposer des cellules d'appartements neufs privés, meublés, connectés, avec cuisine et salle de bain et des espaces en commun à partager, type grandes cuisines, salons, terrasses en rooftop et salles d’animations ou espace de coworking... Souvent on y trouve aussi un animateur pour organiser des temps forts festifs, sportifs ou culturels : séance de yoga ou de zumba, atelier numérique... De sorte à renforcer le lien social. Les logements en coliving s’adressent plutôt à une population jeune, jeunes actifs notamment, freelances, créateurs de start-up… mais des concepts de résidences plus intergénérationnelles, autour du Build to Rent, BTR, sont également développés par des promoteurs et des investisseurs institutionnels sur le même modèle. Lire aussi - Une résidence de coliving, c’est quoi ?

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