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Investissement immobilier : qu’est-ce qu’une résidence services ?

résidence étudiante
Investir dans une résidence services permet de réduire ses impôts et/ou de préparer sa retraite grâce aux versements des loyers. © Résidence étudiante

Tags : Investissement immobilier, résidence services, Censi-Bouvard, LMNP


Investir dans une résidence avec services ou une résidence gérée, les noms varient mais le concept reste le même en matière d’investissement locatif dans un tel type de bien immobilier. Mode d’emploi.

Résidence services, mode d'emploi


Le concept est à la mode pour investir dans l’immobilier neuf, mais au fait, qu’est-ce qu’une résidence services ? 
Il s’agit d’une résidence étudiante, une résidence de tourisme à la montagne ou à la mer, une résidence d’affaires en ville, une résidence hôtelière, une résidence senior, voire une résidence Ehpad, ces maisons de retraite pour les personnes âgées dépendantes… Elle est donc destinée à des étudiants, des seniors, à des personnes âgées dépendantes, des vacanciers, des professionnels en déplacement... sur de plus ou moins longues périodes.
Pour être classée comme une résidence services, il faut justement offrir un minium de quatre services aux résidents : accueil, conciergerie, restaurant, petit-déjeuner, piscine, spa, salle de sport, laverie… 
Sans ce classement officiel, impossible de bénéficier des avantages fiscaux qui en découlent. Il faut aussi que les appartements soient équipés et meublés pour pouvoir y prétendre. Toujours pour pouvoir profiter des réductions fiscales associées aux résidences services, un gestionnaire doit exploiter au quotidien la structure. Il est lié à l’investisseur par un bail commercial.

Comment investir en résidence services ?


Investir dans une résidence gérée permet de se constituer un patrimoine immobilier, avec des revenus complémentaires au moment de la retraite et/ou de réduire ses impôts. Plusieurs options sont proposées à l’investisseur : opter pour le dispositif Censi-Bouvard ou profiter du statut de loueur de meublés, professionnel ou non.

- Un investissement immobilier sous le statut en LMP, loueur de meublés ou LMNP, loueur de meublés non-professionnel permet de réduire la fiscalité sur les loyers. On devient un LMP au-delà de 23 000 € de revenus annuels tirés de la location de biens. 
Avec le statut LMNP, les loyers sont imposés selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux et non comme des revenus fonciers. Ainsi, toutes les charges justifiables (frais de gestion, dépenses locatives, intérêts d'emprunt, taxe foncière...), sont déductibles, quand la valeur du bien et des meubles est, elle, amortissable. En cas de déficit, il est reportable sur les futurs bénéfices pendant 10 ans. Ce statut s’adresse par exemple aux investisseurs ayant plusieurs biens immobiliers ou ceux dépassant le plafond des niches fiscales avec d’autres dispositifs.

- Investir avec le Censi-Bouvard. Le dispositif Censi-Bouvard combine certains avantages du statut LMNP/LMP et une réduction fiscale. Ainsi, en contrepartie de la signature d’un bail commercial engageant l’investisseur à louer le bien pendant 9 ans minimum, il permet de réduire ses impôts de 11 % du prix de revient hors taxe, dans la limite de 300 000 € de l’achat d’un logement neuf en résidence services. Cela représente une réduction d’impôts répartie sur 9 ans jusqu’à 33 000 € ou 3 660 €/an.
A cela, s’ajoute une récupération complète de la TVA, c’est-à-dire une économie de 20 % du prix d’acquisition.
Pour un investissement en Censi-Bouvard en 2019 l'achat d’un trois-pièces meublé en résidence senior de 280 000 €, permet par exemple une récupération de 20 % de TVA du prix de l’acquisition, soit 56 000 €, et un avantage fiscal de 11 % du prix HT sur 9 ans, soit 30 800 € au total, soit 3 422 € par an.
Info en + : désormais seules les résidences étudiantes et les résidences seniors sont éligibles au Censi-Bouvard, prorogé d'ailleurs jusqu'à fin 2021.
Par Céline Coletto

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