Faire construire une maison neuve en lotissement : mode d'emploi

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Conseils pratiques

Comme pour construire une maison sur un terrain à bâtir en diffus, même si elle semble plus simple, la construction d’une maison neuve en lotissement nécessite de réussir plusieurs étapes clés. Tour d’horizon de la construction d'une maison en lotissement.

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La construction d'une maison neuve en lotissement doit répondre à plusieurs règles pour que tout se passe bien. © Fotolia

Comme pour construire une maison sur un terrain à bâtir en diffus, même si elle semble plus simple, la construction d’une maison neuve en lotissement nécessite de réussir plusieurs étapes clés. Tour d’horizon de la construction d'une maison en lotissement.

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La réalisation d'une maison neuve dans un lotissement permet de simplifier et d'accélérer certaines étapes de la construction, comparée à la gestion d'une construction sur un terrain acheté nu, hors de tout aménagement. Il faut tout de même rester vigilant sur certains points. Voici comment construire une maison en lotissement.
 
 

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Qu'est-ce qu'une maison de lotissement ? Quand parle-t-on d'un lotissement ?

 
 
Une maison en lotissement en France fait référence à une habitation située dans un quartier résidentiel qui résulte de la division d'un terrain en plusieurs parcelles appelées "lots". L'apparition d'un lotissement est soumise à une réglementation juridique stricte. En France, on parle de lotissement lorsque la division du terrain en lots est effectuée dans le but de construire des habitations. Conformément au Code de l'urbanisme, un lotissement nécessite une autorisation préalable délivrée par la mairie, sous la forme d'un permis d'aménager. Ce permis exige que le projet respecte les règles d'urbanisme en vigueur, notamment en matière de surface, de distances entre les constructions et de voirie. De plus, la création d'un lotissement peut entraîner l'établissement d'un règlement de lotissement, qui définit les droits et les obligations des propriétaires de chaque lot. Ces éléments juridiques visent à assurer une gestion harmonieuse du lotissement et à protéger les intérêts des résidents.
 
 

Habitation individuelle : comment bien choisir son terrain à bâtir en lotissement ?

 
Un lotissement, c'est donc un terrain ou une parcelle qui a été préalablement divisé et aménagé en lots à bâtir, grâce à un permis d'aménager délivré en mairie. L'intérêt d'acheter un terrain dans un lotissement est qu'au préalable, l'aménageur-lotisseur a effectué les travaux de viabilisation pour raccorder le terrain aux réseaux d'eau, d'assainissement ou d'électricité. 
Une fois le terrain viabilisé, l'aménageur peut soit le vendre à un promoteur immobilier qui se chargera ensuite d'y construire une maison neuve en VEFA ou une maison clés en main ou de le vendre à un particulier qui se chargera de construire lui-même ou via un maître d'oeuvre. On parle alors de terrain à bâtir libre de constructeur. Dans certains cas, le lotisseur peut imposer le constructeur de maisons. 
Conseil en + : il faut prêter attention à la fiabilité de l'aménageur-lotisseur, tant pour assurer la bonne viabilisation des terrains que la création des voies d'accès et pour être sûr que le projet de lotissement ira à son terme.
 
Quoi qu'il en soit, acheter un terrain à un lotisseur, c'est la garantie d'acheter un terrain borné et viabilisé.
 

Où trouver un lot à bâtir à vendre pour construire en lotissement ?

 
Ensuite, il s'agit pour le particulier de se renseigner pour repérer les différents projets de lotissements dans sa ville et ses alentours. Une visite en mairie peut permettre de se renseigner ou de repérer sur les plans d'urbanisme les projets de lotissements à venir ; mais surtout de savoir si d'autres projets immobiliers ne vont pas venir bloquer la vue de votre future maison.
Il est important de pouvoir comparer les différentes propositions de terrains, tant en termes de prix que de situation.
 
 

Comment bien choisir son constructeur de maison ?

 
Comment trouver un terrain à bâtir ? © Trouver-un-logement-neuf.com
Une fois le terrain à bâtir repéré et acheté, si vous faites appel à un constructeur, place à l'étude de marché, faites marcher la concurrence pour évaluer leur niveau et leur qualité. Visite de villages témoin, retour sur d'anciens lotissements bâtis par le même constructeur et posez-vous quelques questions : est-ce que le rendu architectural me plaît ? Est-ce que la qualité semble au rendez-vous ? Comment ces lotissements ont-ils vieilli ?
Autre possibilité : pourquoi ne pas entamer la discussion avec quelques habitants de ces anciens lotissements pour obtenir leur avis.
Une fois le constructeur choisi, il faut aussi veiller à ce que les plans de la maison correspondent bien à vos besoins, en fonction de vos moyens, notamment. 
La signature du CCMI, contrat de construction de maison individuelle, sera alors l'utile étape pour s'assurer que techniquement la maison puisse se construire avec toutes les garanties qu'offrent un logement neuf.

 

Les pièges à éviter et les inconvénients lors d'un projet de construction d'une maison individuelle en lotissement

 
Une fois les précautions prises au niveau du terrain à bâtir et du constructeur, c'est surtout à propos des cadres juridiques et administratifs que le porteur du projet doit éviter les pièges : 
- vérifier que le terrain est bien constructible et bien viabilisé !
- bien prendre en compte le règlement et le cahier des charges du lotissement. Ce sont ces documents qui vont servir de base à l'organisation de la vie dans le lotissement : places de parking, couleur des volets ou des façades, possible agrandissement, entretien des espaces verts communs... 
 

Avis : quelles sont les contraintes d'un lotissement ?

 
- dans le cas où le constructeur est imposé par le lotisseur-aménageur ou le règlement de copropriété, il se peut que les principales caractéristiques de la future maison soient également imposées en termes de superficie de la maison en fonction de la taille de la parcelle, de choix des matériaux extérieurs et de la couleur des façades, possibilité ou non de construire une maison de plain-pied ou une maison avec étages... Parfois, faire construire en lotissement ne permettra que de personnaliser l'intérieur de votre future maison.
- examiner précisément l'acte de vente du terrain avant sa signature chez le notaire puisque comme dans de nombreux achats immobiliers, il doit nommer les coordonnées du vendeur-lotisseur et ses honoraires, comporter le descriptif complet du terrain, les éventuelles servitudes... 
 

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Faire construire une maison individuelle en lotissement ou sur un terrain nu ?

 
Faire construire une maison en lotissement, c'est opter pour un cadre légal et sécurisant pour la viabilisation du terrain, les autorisations de construction... Plus cher qu'un terrain en diffus, choisir de faire construire en lotissement limite forcément les choix de l'emplacement. Comme pour tout terrain à bâtir, votre projet de construction devra tout de même suivre les règles d'urbanisme de la commune, que ce soit en lotissement ou sur un terrain isolé en diffus.
A l'inverse, acquérir une parcelle à bâtir isolée n'offre pas les mêmes garanties. Il peut s'agir d'un terrain non borné, non viabilisé. La parcelle peut ne même pas être constructible. Pour s'en prémunir, il est impératif dans ce cas-là de demander un certificat d'urbanisme officiel en mairie pour connaître les particularités de ce terrain en diffus.
 
 
lotissement maison neuve
Faire construire en lotissement, en plus des règles d’urbanisme propres à chaque commune, c’est aussi suivre les règles de copropriété du lotissement.
Le lotisseur cherchant à rentabiliser les coûts de la viabilisation et de l'aménagement du terrain, les parcelles à construire d'un lotissement seront plus rapprochées, voire de taille plus réduite qu'un terrain à bâtir en diffus. En revanche, le cadre sécurisant et légal d'un terrain à bâtir en lotissement, sans mauvaise surprise car la viabilisation est déjà effectuée, rassurera bon nombre d'acquéreurs. Lire aussi - Les étapes pour construire une maison neuve
 
 

Maison mitoyenne ou jumelée, quelle différence en lotissement ?

 
 
Une maison mitoyenne en lotissement est une habitation qui partage un ou plusieurs murs avec des maisons voisines. Elle dispose généralement d'une façade avant donnant sur la rue et d'une façade arrière ouvrant sur un espace extérieur privatif. Ces maisons peuvent être regroupées en copropriété, ce qui facilite la gestion et l'entretien des parties communes. Souvent, elles adoptent une architecture similaire, avec des plans miroirs. Contrairement aux maisons jumelées, les maisons mitoyennes partagent un ou plusieurs pans entiers avec les constructions voisines. La législation encadre strictement la mitoyenneté, établissant les responsabilités des propriétaires en matière d'entretien, de réparations et de surélévation des murs communs. Toute modification ou des travaux d'aménagement du mur mitoyen requiert l'accord du voisin, et des sanctions sont prévues en cas de litige.


Comment savoir si ma maison est raccordée au téléphone et à Internet ?


Autre étape et non des moindres pour faire construire en lotissement une maison neuve : le raccordement aux différents réseaux et notamment le raccordement téléphone et Internet incontournable aujourd'hui au moment d'emménager dans cette nouvelle habitation individuelle. Il faut savoir que le cas d'un raccordement à Internet et à l'ADSL dans un lotissement est différent d'un raccordement sur un terrain à bâtir en diffus. 
 

Acheter neuf en lotissement : quel raccordement ?


Il est nécessaire de souligner que c'est Orange, anciennement France Telecom, qui s'occupe désormais d'effectuer le raccordement dans un lotissement de maisons neuves s'il n'a encore été raccordé à aucun réseau. Pour cela, il faut impérativement que le terrain soit viabilisé, c'est-à-dire avec les réseaux d'eau, d'électricité... pour entamer les procédures de raccordement. Particularité d'un raccordement en lotissement : c'est au lotisseur ou aménageur d'effectuer les démarches administratives et de procéder au raccordement téléphonique et Internet. 
Même si c'est Orange qui se charge des travaux, vous n'êtes pas obligé de prendre un abonnement LiveBox chez eux. C'est par la suite que vous pourrez changer d'opérateur et souscrire à un abonnement chez un autre fournisseur ou transférer votre abonnement actuel dans la nouvelle maison. 
Bonne nouvelle : depuis 2016, le pré-raccordement à la fibre optique, même si la fibre n'est pas encore présente dans la commune, est obligatoire dans les lotissements. 
 
Pour obtenir un cadre de vie entouré d'un jardin et d'espaces verts, il ne reste plus qu'à se lancer dans un projet de construction d'une maison neuve en lotissement !

Achat dans un programme de maisons neuves à un promoteur immobilier

 

Vous craignez de ne pas parvenir à franchir toutes ses étapes de la construction de maison en lotissement, tournez-vous vers la maison neuve, prête à habiter vendue par un promoteur immobilier. Le promoteur se charge de toutes les démarches : étude de sols, obtention du permis de construire, suivi du chantier, livraison à date et prix fixé… Cet achat d’une maison neuve en lotissement se fera le plus souvent dans le cadre juridique de la VEFA, Vente en Etat Futur d’Achèvement comme dans le cas d’un achat sur plan d’un appartement neuf avec signature initiale d'un contrat de réservation puis d'un passage chez le notaire pour officialiser l'acte définitif de vente. Vous bénéficierez alors de nombreux atouts : frais de notaire réduits comme dans l’immobilier neuf, garanties juridiques de la VEFA : garantie financière d’achèvement lors du chantier, garantie décennale jusqu’à 10 ans après la livraison, possible exonération de taxe foncière… 

Lire aussi - Acheter une maison neuve à un promoteur

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