Construction maison neuve : les 8 étapes incontournables

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Mise à jour le 13/06/2022
Conseils pratiques

Emménager dans sa propre maison, construite selon ses goûts, sur le terrain de ses rêves, c’est possible en suivant quelques règles. Tour d’horizon des différentes étapes incontournables pour faire construire sa maison.

faire construire une maison neuve
Des étapes-clés sont nécessaires et incontournables pour faire construire la maison de ses rêves. © Fotolia

Emménager dans sa propre maison, construite selon ses goûts, sur le terrain de ses rêves, c’est possible en suivant quelques règles. Tour d’horizon des différentes étapes incontournables pour faire construire sa maison.

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Avant de se lancer dans la recherche d’un terrain à bâtir, d’un constructeur, voire d’un architecte, il est d’abord nécessaire de mûrement réfléchir son projet immobilier : quel budget pour ma maison ? quel montant à emprunter ? pour quels objectifs ? quels sont mes critères obligatoires ? Une fois cette réflexion de fond effectuée, reste plus qu’à se lancer et ne rien manquer des étapes incontournables pour faire construire une maison neuve.
 

Quelles sont toutes les démarches et comment faire construire sa maison ?

 

Un projet de construction de maison neuve, c’est d’abord rechercher un terrain à bâtir, vérifier la qualité de son sous-sol, le viabiliser si ce n’est pas le cas, se créer un apport personnel, trouver un financement souvent via un crédit immobilier, choisir le bon constructeur de maisons, opter pour une maison de plain-pied ou à étages, décider si vous faites construire ou si vous construisez vous-même, si vous pilotez vous-même le chantier ou si vous privilégiez un coordinateur de travaux ou un architecte pour suivre les travaux… Puis, il y a l’obtention du permis de construire et les démarches administratives qui en résultent, vient ensuite le temps des travaux, la livraison, la levée des réserves… de quoi s’occuper activement pendant une, voire deux années entières avant de pouvoir emménager dans la maison de vos rêves. 

 

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1 – Faire construire = d’abord choisir du terrain à bâtir

 
Première étape et non des moindres pour monter un projet de construction de maison : trouver une parcelle à bâtir. Pour obtenir le terrain à bâtir de vos rêves, deux possibilités s’offrent au futur propriétaire : l’achat auprès d’un particulier, le plus souvent en secteur isolé ou diffus ou auprès d’un aménageur lotisseur, terrain qui sera généralement dans un lotissement. 
Une fois le terrain trouvé, s’il est en secteur diffus, il faut penser à plusieurs coûts supplémentaires : le coût de raccordement au réseau (électricité, eau, assainissement…), voire au coût de construction du chemin d’accès. Le terrain d’un aménageur est lui en général déjà constructible et viabilisé, soit un surcoût moins important.
Selon la taille du terrain à bâtir, une fois le bornage effectué ou la superficie déterminée, selon les règles et contraintes du PLU, Plan Local d’Urbanisme de chaque commune, il est alors possible de savoir quelle surface constructible maximale pourra avoir la future maison. Il est aussi recommandé de demander un certificat d'urbanisme auprès de la mairie où est situé le terrain pour vérifier la constructibilité de la parcelle. Une première étape en vue de la demande de permis de construire.
 
 
Conseil : avant d’acheter un terrain à bâtir, un passage en mairie est nécessaire pour connaître les règles d’urbanisme, les futurs projets dans le secteur ou les éventuelles servitudes. Il est fortement conseillé de faire réaliser une étude des sols pour éviter toute mauvaise surprise lors des travaux de construction.
 

2 – Choix du constructeur pour faire construire sa maison

 
Deuxième étape incontournable pour faire construire sa maison : choisir un constructeur. Compétences techniques, maitrise des réglementations thermiques, accompagnement des acquéreurs, présences ou non de labels de qualité, plusieurs critères permettent de choisir son constructeur de maison, votre unique interlocuteur lors de ce chantier.
 

Qui pour faire construire ?

 
Pour trouver le spécialiste de la construction individuelle de sa région, ce constructeur peut faire partie du syndicat professionnel : LCA-FFB par exemple ; vous pouvez le rencontrer sur des villages d’exposition ou dans des salons de l’immobilier. Le constructeur pourra alors assurer la mission complète de la construction (conception des plans, réalisation des travaux). 
Il est aussi possible d’opter pour un architecte ou une entreprise générale pour coordonner les travaux de construction.
 
Conseil : le professionnel doit obligatoirement être venu prendre connaissance de votre terrain avant de vous faire une proposition et donc de vous faire signer un quelconque engagement. 


3 – Projet de construction : assurance des travaux et donc de la future maison

 
Mis en place par une loi de 1990, le Contrat de Construction de la Maison Individuelle, CCMI, est la base juridique incontournable pour faire construire une maison. Le CCMI existe sous deux formes : le plus répandu, le CCMI avec fourniture de plan ou sans fourniture de plan.
Ce contrat de construction de votre future maison doit présenter : la désignation du terrain, les caractéristiques techniques des travaux, le coût des travaux, les informations sur le permis de construire, les modalités de financement, le calendrier du chantier.
Il doit également contenir les documents validant l’assurance du chantier : c’est-à-dire la garantie d’achèvement ou garantie de livraison à prix et délais convenus, la garantie dommages-ouvrage ou garantie décennale, voire la garantie de remboursement d’acompte, même si elle n’est pas obligatoire.
 
Conseil : comme pour tout contrat de vente, l’acquéreur peut se rétracter pendant un délai de 10 jours, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l’acte.
 

4 – Devis de construction et choix des matériaux d’une maison neuve

 
Joint au contrat de construction, le devis descriptif du CCMI reprend la description détaillée des travaux à réaliser, de la préparation du terrain aux finitions. Il s’agit donc d’être précis sur la qualité des matériaux et des équipements désirés en notant par exemple les références ou le niveau de protection attendus. Ce devis établira par exemple le type de fondation, le mode de chauffage, le type de menuiseries extérieures, de fenêtres et de volets, la surface des pièces, les équipements divers pour la salle de bain ou la cuisine, le genre de cloisons désirées, le choix des portes intérieures jusqu’au choix de revêtements muraux, de peinture et de carrelage… La notice descriptive du CCMI détaille également les travaux de terrassement nécessaires, les impératifs à créer pour les soubassements et autre vide-sanitaire et évacuation des eaux usées et pluviales, sans oublier les choix opérés pour l'isolation de la maison. 
 
Conseil : attention à bien vérifier ce document car les modifications en cours de chantier entraînent des surcoûts. D'autant que du sous-sol au toit de la future maison, c'est cette notice technique jointe au compromis de vente du CCMI, qui va devenir la référence technique jusqu'à la livraison et même pour faire jouer les garanties de construction.
 
 

5 – Comment organiser le financement d’un chantier de maison ?

 

Une fois les devis obtenus, une fois le coût du CCMI estimé, une fois le prix de la viabilisation chiffré, il faut aussi se mettre en recherche d’un financement. En effet, comme pour tout projet immobilier, le budget reste le nerf de la guerre. Faire estimer votre capacité d’emprunt et de financement par votre banquier ou un courtier en crédit immobilier pourra d’ailleurs vous aider à cibler votre projet de construction. Illusoire d’imaginer une maison de 200 m² si vous ne pouvez en financer que 100 m². 
Il va donc falloir faire le point sur votre apport personnel, sur les éventuelles aides locales et nationales, comme le PTZ, Prêt à Taux Zéro dont vous pourrez bénéficier si vous faites construire votre résidence principale. A noter que le PTZ qui peut atteindre un montant de 138 000 € selon la composition du ménage et la zone géographique où faites construire, est perçu comme un apport personnel aux yeux de certains établissements

construction maison individuelle
Des visites de chantier régulières, accompagnées ou non d'un professionnel, sont impératives afin de repérer tout problème.
bancaires. 

 

6 – Construction du gros œuvre d’une maison individuelle

 
Après l’obtention du permis de construire, le chantier est enfin lancé. Place donc à la construction pure de la maison de vos rêves qui va se dérouler selon un certain calendrier : excavation et fondation, charpente, toiture, installation des revêtements extérieurs jusqu’aux fenêtres et portes de la maison… A la fin de cette étape du gros œuvre, la maison devra être hors d’air et hors d’eau avant de passer au second œuvre.
 
Conseil : demander et vérifier les délais établis dans l’échéancier pour éviter de presser inutilement le constructeur. Lors des visites de chantier organisées avec le professionnel, il est par exemple utile de vérifier que les matériaux sont bien stockés à l’abri des intempéries ou que les prises électriques sont installées au bon endroit et à la bonne hauteur. 
 

7 – Construction intérieure et second œuvre d’une maison neuve

 
Etape suivante de la construction d’une maison individuelle, : le second œuvre qui représente la partie des finitions de la maison avec différentes étapes : isolation thermique et phonique, cloisons et menuiseries intérieures, escalier, plomberie, chauffage et/ou climatisation, électricité… Sans garantir sa solidité et sa stabilité finale, cette étape rend pourtant les lieux habitables.
 

Quel délai et durée pour construire une maison ?

 
Conseil : pour bien construire, il faut respecter des délais incompressibles, soit entre 9 et 12 mois pour une construction classique entre l’ouverture du chantier et le jour de réception. Il comprend les possibles intempéries, les temps de séchage de certains matériaux… En général, l’échéancier du chantier prévoit un délai d’un mois entre la fin et réception des travaux et la livraison aux propriétaires. La durée de construction peut être réduite s’il s’agit d’une maison en bois ou préfabriquée en atelier.
 

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8 – Remise des clés d’une maison neuve

 
C’est l’ultime et dernière étape de la construction d’une maison et pourtant, elle n’est pas à négliger : la livraison ou remise des clés de votre future maison. Ingénieur spécialisé, architecte, contrôleur technique agréé..., lors de la livraison des travaux, l’acquéreur peut se faire seconder par un spécialiste. La réception s’effectue pièce par pièce, sans oublier l’extérieur et avec le devis descriptif et autre notice technique en mains. 
 
Conseil : pensez à réclamer les notices techniques et autres bons de garanties des éléments installés dans la maison de vos rêves, sans oublier les différents plans d'électricité, celui du réseau de tuyauterie et études thermiques.
 

Pas envie de vous charger de toutes ces étapes de la construction de maison ? Il est également possible d’acheter une maison neuve directement à un promoteur, en VEFA, Vente en Etat Futur d’Achèvement. C'est le promoteur immobilier qui se charge de toutes les démarches administratives, de la viabilisation du terrain à bâtir jusqu'à la livraison, en passant par la préparation des plans de la maison, de la réception du chantier auprès des professionnels en charge de la construction... Vous n'aurez plus qu'à emmenager ou presque !

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