Selon les chiffres publiés par ImmoStat, l'investissement résidentiel en France signe en 2025 un net rebond après deux années de ralentissement. Avec 4,3 milliards d'euros engagés, le marché affiche une hausse de 29 % par rapport à 2024, preuve de la résilience de cette classe d'actifs dans un contexte économique encore contraint. Cette reprise reste toutefois très polarisée, portée avant tout par le résidentiel géré, tandis que le logement classique peine à retrouver une trajectoire de croissance franche.

Un quatrième trimestre 2025 décisif selon ImmoStat

D'après ImmoStat, la dynamique s'est nettement accélérée en fin d'année. Le quatrième trimestre 2025 concentre à lui seul plus de 1,6 milliard d'euros investis, soit une progression de 74 % au regard du dernier trimestre 2024. Sur l'ensemble de l'exercice, ces volumes permettent au résidentiel d'atteindre sa meilleure performance depuis 2023, au-dessus de la moyenne observée sur les trois dernières années, estimée à environ 3,6 milliards d'euros.
Cette embellie s'explique notamment par le retour de grandes opérations en portefeuille, dont deux transactions supérieures à 300 millions d'euros. « Le regain d'activité observé sur les portefeuilles au cours de ces derniers mois est un très bon signal pour le marché, témoignant d'une confiance retrouvée », commente Jean-François Morineau, Directeur Général Adjoint Résidentiel et Hospitality de BNP Paribas Real Estate Advisory.

Logement classique et intermédiaire : un marché solide mais sous contraintes

Les actifs résidentiels classiques et en logements intermédiaires ont totalisé 2,6 milliards d'euros en 2025, un volume en léger recul sur un an. Le résidentiel classique demeure néanmoins le socle du marché, représentant près de 60 % des montants investis, avec plusieurs transactions significatives, dont quatre opérations supérieures à 50 millions d'euros.
A l'inverse, le logement intermédiaire affiche une nette contraction. Avec environ 160 millions d'euros investis, il ne représente plus que 4 % des volumes engagés en résidentiel, contre 9 % en 2024. Ce repli s'explique notamment par la faiblesse de l'offre en VEFA, qui limite les opportunités d'investissement en bloc, en Ile-de-France comme en régions.

Résidentiel géré : l'année record du logement étudiant

Le résidentiel géré constitue le principal moteur de la reprise en 2025. Les investissements sur ce segment atteignent 1,7 milliard d'euros, soit une hausse spectaculaire de 213 % sur un an. Les résidences étudiantes concentrent plus de 1,4 milliard d'euros, représentant près d'un tiers de l'investissement résidentiel total.
Les résidences seniors repartent également à la hausse (+ 82 % sur un an), portées par quelques transactions majeures, tandis que le coliving reste à la peine, avec une activité en fort recul. Explorer aussi - Le coliving, c'est quoi ?

Perspectives 2026 : un marché résilient mais toujours très polarisé

« Cette hausse générale de 30 % des volumes par rapport à 2024 permet à l'immobilier résidentiel de prendre la 2e place du classement des classes d'actif à l'investissement en France, derrière les bureaux et devant la logistique », souligne François-Xavier Pascal, Directeur Résidentiel Investment Properties chez CBRE France. Il précise toutefois que cette performance « s'explique principalement par des volumes records en résidentiel étudiant et n'indique pas encore le retour en grâce du résidentiel classique ».

En clair, en 2025, les chiffres ImmoStat confirment le statut défensif de l'investissement résidentiel. Néanmoins, la concentration des volumes sur le logement étudiant met en lumière un marché encore déséquilibré, confronté à la rareté de l'offre neuve et à une sélectivité accrue des investisseurs. 
En ce début 2026, le résidentiel apparaît ainsi à la fois comme une valeur refuge et comme un marché sous tension, où la capacité à structurer des opérations en bloc restera un enjeu clé pour capter la demande des investisseurs institutionnels.