L'investissement résidentiel s'impose plus que jamais comme un pilier défensif des portefeuilles immobiliers. C'est ce qui ressort de l'étude annuelle publiée par Newmark, spécialiste du conseil en immobilier d'entreprise. En effet, l'investissement résidentiel en France a connu en 2025 un net redressement après le point bas de 2024. Cette reprise confirme la pertinence du logement comme actif d'investissement, même si les dynamiques restent très contrastées selon les segments, les territoires et les profils d'investisseurs.

Investissement résidentiel : des volumes en hausse en 2025

La détente progressive des conditions de financement a soutenu le redémarrage des ventes en bloc. « Résidentiel classique et résidentiel géré confondus, les montants investis ont atteint 4,2 milliards d'euros en France en 2025 (...) une nette progression de 22 % par rapport à 2024 », annonce Guillaume Atten, co-directeur de l'investissement résidentiel chez Newmark. Le résidentiel représente désormais 24 % de l'investissement immobilier total en France, un niveau record.
Cette hausse s'est toutefois appuyée sur un nombre plus restreint d'opérations. « Le nombre total de transactions (...) a reculé de plus de 10 % en un an », précise Maroussia Hamaide, co-directrice de l'investissement résidentiel chez Newmark, en raison d'une sélectivité accrue des investisseurs et du recul des opérations intermédiaires.

Résidences étudiantes : moteur du résidentiel géré

Le résidentiel géré a fortement soutenu le marché, avec près d'1,5 milliard d'euros investis en 2025. « Cette performance exceptionnelle repose principalement sur le fort appétit des investisseurs pour les résidences étudiantes », souligne Maroussia Hamaide. Les fonds internationaux, principalement anglo-saxons ou nord-américains, ont dominé ce segment via de grandes acquisitions de portefeuilles, confirmant l'attractivité stratégique du logement étudiant.
A l'inverse, le coliving reste marginal et contesté par les collectivités, tandis que les résidences seniors, bien qu'en hausse sur un an, sont « clairement en perte de vitesse ».

Résidentiel classique : l'immobilier à Paris, valeur refuge de l'investissement

Sur le résidentiel classique, les investisseurs français concentrent l'essentiel des 2,7 milliards d'euros engagés. « Paris et sa région captant près de 85 % des montants investis », indique Guillaume Atten. Les grandes transactions se situent principalement dans les arrondissements centraux et patrimoniaux, avec une décote bloc en baisse à 17 %.
Selon l'étude Newmark, la Ville de Paris et les bailleurs sociaux ont d'ailleurs investi plus de 730 millions d'euros en 2025. « Ces acquisitions (...) constituent plus que jamais le principal levier mobilisé par la Ville », précise David Bourla, directeur des Études chez Newmark, afin d'atteindre l'objectif de 40 % de logements publics d'ici 2035.

Perspectives 2026 : prudence mais résilience

L'instabilité politique et réglementaire devrait encore freiner les volumes début 2026. « La prime de risque du résidentiel classique devrait rester ténue », anticipe Guillaume Atten. Toutefois, « le logement devrait continuer de tirer parti du rééquilibrage structurel des portefeuilles d'investisseurs », conclut Maroussia Hamaide, confirmant la solidité de l'investissement résidentiel sur le long terme.