La Loi de finances pour 2026 (n° 2026-103 du 19 février 2026) a été définitivement adoptée et promulguée, ce qui entraîne plusieurs changements significatifs pour le secteur de l'immobilier, en particulier le logement neuf et locatif. Des mesures à destination des particuliers qui ont notamment pour objectif de stimuler la construction, soutenir le logement social, moderniser la fiscalité et encourager l'investissement responsable.
Voici, dans le détail, les principales mesures concernant le logement et leurs impacts pour mieux comprendre comment elles peuvent influencer vos projets immobiliers.

Fiscalité du bailleur : le nouveau dispositif Jeanbrun pour l'investissement locatif

Avec la disparition du dispositif Pinel depuis le 1er janvier 2025, la loi de finances 2026 introduit un nouveau statut du bailleur privé pour l'investissement locatif, aussi appelé loi Jeanbrun, pour relancer la construction et la réhabilitation de logements destinés à la location longue durée.

Amortissements forfaitaires et bonus de rentabilité

Ce mécanisme fiscal permettra aux propriétaires soumis au régime réel :
-    d'appliquer un amortissement fiscal sur le prix d'acquisition, net de foncier et majoré du coût de certains travaux (anciens logements) ;
-    de bénéficier de bonus selon le niveau de loyer : intermédiaire, social ou très social, entre 3 et 5.5 % ;
-    de profiter d'un plafond de déduction annuel allant de 8 000 € à 12 000 €, selon la proportion de revenus issus de la location sociale.
Les logements concernés doivent être loués nus à usage de résidence principale pour une durée minimale de 9 ans et respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires. Parcourir également - Investir en loi Jeanbrun, mode d'emploi

Loueur en meublé professionnel (LMP) et revenus étrangers

Pour les LMP, loueurs en meublé professionnel, la Loi de Finances 2026 précise que les revenus perçus à l'étranger sont désormais pris en compte sous réserve qu'ils soient soumis à un impôt équivalent à l'impôt français. Objectif : renforcer la cohérence fiscale pour les non-résidents.

Plus-values immobilières : exonérations et abattements prolongés jusqu'en 2027

La fiscalité sur les plus-values immobilières a été ajustée pour les particuliers et les sociétés dans le budget 2026.
Les cessions de biens immobiliers réalisés au profit :
-    d'organismes en charge du logement social,
-    de cessionnaires s'engageant à produire des logements sociaux ou intermédiaires,
-    des collectivités territoriales pour cession à des organismes de logement social,
bénéficient d'une exonération d'impôt sur la plus-value. Initialement limitée au 31 décembre 2025, cette exonération est désormais prorogée jusqu'au 31 décembre 2027, confirmant la position de l'administration fiscale pour les cessions intervenant entre le 1er janvier 2026 et la promulgation de la loi.

Abattement sur les GOU et ORT

Un abattement de 70 % reste applicable pour les cessions de biens situés dans les périmètres des Grandes opérations d'urbanisme (GOU) ou des Opérations de revitalisation de territoire (ORT), sous conditions de promesse de vente signée avant fin 2027.

Ce que prévoit le budget 2026 pour le logement

Aide au relogement et exonérations fiscales renforcées

Parmi les autres nouveautés, on peut citer que pour soutenir les personnes en difficulté ou victimes de violences domestiques, la réduction d'impôt sur les dons est désormais doublée depuis le 14 octobre 2025 pour les contribuables effectuant des versements à des organismes d'intérêt général.

Zonages et avantages fiscaux : ZFRR prolongés

Le passage des ZRR au ZFRR, zones « France ruralités revitalisation », avait entraîné la perte d'avantages pour certaines communes. La LF 2026 prolonge ces avantages jusqu'au 31 décembre 2029, de quoi permettre aux collectivités de continuer à exonérer les contribuables de certaines taxes locales, comme la taxe foncière ou la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.

TVA et logement social : clarification des règles

Les opérations immobilières destinées au logement intermédiaire bénéficient de la TVA réduite, à condition que les logements soient intégrés dans des ensembles comprenant au moins un tiers de logements sociaux. La loi clarifie les calculs de mixité sociale et limite la remise en cause de la TVA réduite à la 16ᵉ année.

Taxes locales : création de la taxe sur la vacance des logements

La LF 2026 fusionne la TLV (Taxe sur les logements vacants) et la THLV (Taxe d'habitation sur les logements vacants) en une taxe unique, la TVLH, applicable dès 2027.
-    La durée minimale de vacance pour être imposable est de 1 an dans les zones tendues et 2 ans hors zones, sous délibération des collectivités.
-    Les taux sont fixés légalement ou par délibération, avec un plafond allant jusqu'à 60 %.
-    Les dégrèvements et le contrôle sont à la charge de la commune ou de l'EPCI, établissement public de coopération intercommunale.

THRS et meublés touristiques : exonérations élargies pour les résidences secondaires

La Taxe d'habitation sur les résidences secondaires, THRS, voit son champ d'exonération étendu aux gîtes ruraux et aux communes hors ZFRR/ZFRR+. L'idée étant de supprimer les démarches administratives et certaines obligations de déclaration. Explorer aussi - Résidence secondaire : comment réduire les frais ?

Taxe d'aménagement et droits de mutation : nouvelles modalités

La taxe d'aménagement (TA) est étendue rétroactivement au 1er janvier 2026, incluant notamment :
-    la transformation de bâtiments non résidentiels en habitations,
-    les annexes de logements sociaux, abris de jardin, serres, pigeonniers et colombiers.

DMTO : plafonds réévalués et application encadrée pour les frais de notaire

Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), ou frais de notaire, ont vu leur plafond maximal porté à 5 % dans certaines conditions en 2025. La loi de finances 2026 précise désormais que, si un département notifie sa délibération entre le 1er décembre 2026 et le 15 avril 2027, le nouveau taux ne s'appliquera qu'au deuxième mois suivant la notification. Cette règle garantit plus de transparence et de sécurité pour les acquéreurs et notaires, évitant toute hausse rétroactive imprévue.

Révision des valeurs locatives des logements : calendrier une nouvelle fois décalé

La fameuse révision générale des valeurs locatives des locaux d'habitation (RVLLH), véritable serpent de mer, nécessaire pour actualiser nombre d'impôts locaux, telles que taxe foncière, cotisation foncière des entreprises ou taxe sur les ordures ménagères, soit TFPB, CFE, THRS et TEOM, est reportée à 2030-2031, avec une prochaine révision sexennale prévue pour 2038. Les propriétaires devront déclarer leurs biens avant le 1er juillet 2028 et le Parlement recevra un rapport avant le 1er septembre 2029, détaille la loi de finances 2026.

Dispositif spécial JOP 2030 à Briançon

Enfin, la loi de finances 2026 instaure un dispositif fiscal spécifique pour l'organisation des Jeux olympiques et paralympiques de 2030 à Briançon. Les contribuables peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt de 30 % sur l'acquisition d'un logement au Fort des Têtes, sous réserve de l'occuper ou de le louer nu à titre de résidence principale pendant 15 ans, après la tenue d'Alpes 2030.
En clair, la loi de finances pour 2026 confirme ainsi la volonté du Gouvernement de soutenir le logement social, l'investissement locatif et la rénovation urbaine, tout en simplifiant la fiscalité locale et en encourageant la réhabilitation de logements anciens et neufs.