Résidence secondaire neuve : comment réduire les frais de son investissement ?

Envie de prolonger les vacances ? De pouvoir télétravailler au vert ? Acheter une résidence secondaire est le rêve de 2 Français sur 5 selon un récent sondage. Privilégier une résidence secondaire neuve permet de réduire les frais, notamment en termes d’imposition. Mode d'emploi pour investir dans une résidence secondaire neuve.

Que ce soit pour une maison neuve à la mer ou un appartement neuf à la campagne, l’immobilier neuf propose une multitude de programmes neufs pour acheter sa résidence secondaire. Reste que les obstacles fiscaux à prendre en compte lors de l’achat d’une résidence secondaire neuve peuvent apparaître trop nombreux. Pourtant, des solutions existent pour franchir le cap et réaliser le rêve de 40 % des Français selon une étude récente du Crédit Foncier. Voici comment acheter une résidence secondaire neuve.

 

🔎 Où acheter une résidence secondaire neuve ?

 

Il existe plus de 3,4 millions de résidences secondaires en France, soit 10 % du parc français de logements. Que ce soit une maison à la campagne, un appartement neuf en station de ski, un studio en bord de mer ou un logement neuf à Paris ou dans une grande ville, il s’agit de résidence secondaire du moment où ce bien immobilier n’est occupé qu’occasionnellement. La résidence principale doit, elle, être occupée la majorité de l’année, c’est-à-dire pouvoir justifier d’au moins six mois d’occupation. 

Devenir propriétaire d’une résidence secondaire à la mer, à la montagne ou à la campagne nécessite de se poser un certain nombre de questions, parmi lesquelles l'éventualité de devoir payer l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), l’impôt qui a remplacé l’ISF, ou encore le coût de la taxe foncière. Selon les courtiers de la Centrale de Financement, des solutions existent pour limiter cette imposition. D'autant qu'il faut compter entre 1 et 2 % de la valeur du bien en frais d'entretien d'une résidence secondaire chaque année.

 

📃 Résidence secondaire : pourquoi privilégier l’immobilier neuf ?

 

Les avantages de l’immobilier neuf s’appliquent aussi pour l’achat d’une résidence secondaire. Une résidence secondaire neuve permet d’abord de profiter des garanties juridiques de la VEFA, Vente en Etat Futur d’Achèvement :

- la garantie financière d’achèvement des travaux ou de remboursement en cas de défaillance lors du chantier ; 

- puis les garanties jusqu’à 10 après la livraison : garantie de parfait achèvement, garantie biennale, garantie décennale… Ces garanties de construction éviteront de devoir gérer des pannes et autres dégâts des eaux quand vous habitez parfois à plusieurs centaines de kilomètres. 

Une résidence secondaire neuve, c’est également davantage de sécurité qu’une maison en pleine campagne. Les programmes immobiliers neufs font de la sécurité un de leurs atouts : les résidences sont souvent clôturées, les parkings et halls d’immeubles neufs sont sécurisés, les logements neufs offrent des portes nouvelle génération, plébiscités par les assureurs, des fenêtres avec des dispositifs anti-effraction… 

Faire le choix d’une résidence secondaire neuve, c’est aussi opter pour un logement aux dernières normes techniques et environnementales, avec des matériaux éco-performants. De quoi réduire les factures énergétiques et autres charges de copropriété. Moins de frais d’entretien, c’est donc un moindre coût à supporter. Des frais plus faciles à couvrir si vous décidez de louer quelques semaines par an. Un atout aussi en cas de revente en bénéficiant de la valeur verte des logements aux meilleurs performances énergétiques. 

 

Résidence secondaire neuve et loi Pinel

 

La loi Pinel, principal dispositif de défiscalisation immobilière, permet de réduire ses impôts tout en se constituant un patrimoine immobilier utilisable au moment de la retraite ou en tant que résidence secondaire. En effet, une fois l’engagement de location passé, six ans minimum, l’investisseur Pinel peut récupérer le bien pour lui-même en tant que résidence principale ou secondaire. Acheter neuf votre résidence secondaire dans une zone géographique éligible à la loi Pinel : par exemple sur la Côte d’Azur à Nice ou le Pays Basque à Biarritz… permet de rentabiliser votre investissement immobilier avant de l’utiliser.

 

Louer sa résidence secondaire neuve

 

Pour rentabiliser l’achat d’une résidence secondaire neuve, il est également possible de louer votre appartement neuf à la mer ou à la montagne quand vous ne l’occupez pas. De sorte à percevoir des loyers pour compenser vos frais d’entretien par exemple. Louer sa résidence secondaire en tant que logement classé meublé de tourisme permet par exemple d’obtenir un abattement de 71 % sur les loyers. Un avantage fiscal non-négligeable. Lire aussi - LMNP : investir en Location Meublée Non Professionnelle

 

Fiscalité résidence secondaire neuve : attention au niveau des impôts locaux

 

Si l'acquisition d'une résidence principale permet de bénéficier d'exonérations et autres abattements, ce n'est pas le cas lors de l'achat d'une résidence secondaire. Ainsi la taxe d'habitation et la taxe foncière sont des éléments clefs à prendre en compte et ce, d'autant plus que les résidences secondaires se situent le plus souvent dans des zones et des villes touristiques où les taxes peuvent être élevées et où elles augmentent régulièrement.

La taxe foncière a ainsi augmenté de plus de 14 % au cours de ces 5 dernières années selon l'Union Nationale des Propriétaires Immobiliers, UNPI. Certaines plus que d’autres, autant être vigilant au moment de lancer sa prospection.

Attention également car dans une centaine de communes, comme Paris, Nice, Toulouse, Saint-Jean-de-Luz…, la taxe d'habitation sur les résidences secondaires est majorée. Ces dernières années, cette surtaxe est fixée entre 5 et 60 % selon les délibérations des communes. Là encore, il est nécessaire de s’informer pour ne pas avoir de mauvaises surprises au moment de recevoir sa feuille d’imposition locale.

D’autant que, pour rappel, l'exonération du paiement de la taxe d'habitation pour 80 % des foyers est non applicable sur les résidences secondaires.

 

✔️Comment être exonéré de l’IFI sur sa résidence secondaire neuve ?

 

Acquérir une résidence secondaire peut signifier l'assujettissement à l'Impôt sur la Fortune Immobilière, IFI, pour les particuliers possédant un patrimoine immobilier d'une valeur nette supérieure à 1 300 000 €. D’où le conseil des experts : réfléchir à des solutions de financement peut permettre de s'exempter de l'IFI. En effet, la somme empruntée pour financer l’achat de votre résidence secondaire neuve diminuera la valeur du bien et réduira l'assiette imposable permettant parfois, lors des premières années après l'acquisition, une exonération puisque le prêt immobilier n'est pas considéré comme une possession immobilière et n'entre pas dans le calcul de cet impôt.

 

Exemple de fiscalité de résidence secondaire neuve :

Le calcul de l'IFI, comme celui de son prédécesseur, l'Impôt sur la Fortune (ISF), est basé sur un barème progressif dont le taux varie entre 0,50 % et 1,50 %. Ainsi, pour un particulier disposant d'un patrimoine immobilier de 1 050 000 euros (soit une résidence principale d'une valeur de 750 000 €, qui bénéficie d'une décote de 30 % et un bien locatif d'une valeur de 300 000 €) et souhaitant faire l'acquisition d'une résidence secondaire à 850 000 euros, l'IFI est calculé de la manière suivante : le tarif applicable sera de 0,50 % sur la tranche de 800 000 à 1 300 000 € et de 0,70 % sur la tranche de 1 300 001 à 2 570 000 €. D’où l’intérêt d’emprunter pour financer l’achat de sa résidence secondaire dans l’immobilier neuf ou ancien. Dans cet exemple, le coût du crédit immobilier est moindre que le niveau d’imposition, selon les calculs du courtier.

Conclusion : « Au regard de l'IFI, un acquéreur a tout intérêt à minimiser son apport initial, dans la limite de sa capacité d'emprunt maximale », conseille Sylvain Lefevre, président de La Centrale de Financement. Il s'agit alors de trouver un équilibre entre l'apport personnel, qui permet de soigner son profil d'acheteur, le coût du crédit et la somme empruntée, qui n'est pas prise en compte dans le calcul de l'IFI. Mais des solutions existent donc pour réaliser cet investissement plaisir qu'est une résidence secondaire neuve.

Par Céline Coletto