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Investir dans une résidence secondaire, comment réduire les frais ?
Envie de prolonger les vacances en achetant une résidence secondaire ? C’est le rêve de 2 Français sur 5 selon un récent sondage ; mais comment faire pour réduire les frais, notamment en termes d’imposition. Conseils pratiques avec la Centrale de Financement.
Les obstacles fiscaux à prendre en compte lors de l’achat d’une résidence secondaire peuvent apparaître trop nombreux et pourtant, des solutions existent pour franchir le cap et réaliser le rêve de 40 % des Français selon une étude récente du Crédit Foncier.
Devenir propriétaire d’une résidence secondaire à la mer, à la montagne ou à la campagne nécessite de se poser un certain nombre de questions, parmi lesquelles l'éventualité de devoir payer l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), l’impôt qui a remplacé l’ISF, ou encore le coût de la taxe foncière. Selon les courtiers de la Centrale de Financement, des solutions existent pour limiter cette imposition.
Attention au niveau des impôts locaux
Si l'acquisition d'une résidence principale permet de bénéficier d'exonérations et autres abattements, ce n'est pas le cas lors de l'achat d'une résidence secondaire. Ainsi la taxe d'habitation et la taxe foncière sont des éléments clefs à prendre en compte et ce, d'autant plus que les résidences secondaires se situent le plus souvent dans des zones et des villes touristiques où les taxes peuvent être élevées et où elles augmentent régulièrement.
La taxe foncière a ainsi augmenté de plus de 14 % au cours de ces 5 dernières années selon l'Union Nationale des Propriétaires Immobiliers (UNPI). Certaines plus que d’autres, autant être vigilant au moment de lancer sa prospection.
Attention également car dans une centaine de communes, comme Paris, Nice, Toulouse, Saint-Jean-de-Luz…, la taxe d'habitation sur les résidences secondaires est majorée. En 2018, cette surtaxe est fixée entre 5 et 60 % selon les délibérations des communes. Là encore, il est nécessaire de s’informer pour ne pas avoir de surprises au moment de recevoir sa feuille d’imposition locale.
D’autant que, pour rappel, l'exonération du paiement de la taxe d'habitation pour 80 % des foyers est non applicable sur les résidences secondaires.
Comment être exonéré de l’IFI sur sa résidence secondaire ?
Acquérir une résidence secondaire peut signifier l'assujettissement à l'Impôt sur la Fortune Immobilière, IFI, pour les particuliers possédant un patrimoine immobilier d'une valeur nette supérieure à 1 300 000 €. D’où le conseil des experts : réfléchir à des solutions de financement peut permettre de s'exempter de l'IFI. En effet, la somme empruntée diminuera la valeur du bien et réduira l'assiette imposable permettant parfois, lors des premières années après l'acquisition, une exonération puisque le prêt immobilier n'est pas considéré comme une possession immobilière et n'entre pas dans le calcul de cet impôt.
Exemple :
Le calcul de l'IFI, comme celui de son prédécesseur, l'Impôt sur la Fortune (ISF), est basé sur un barème progressif dont le taux varie entre 0,50 % et 1,50 %. Ainsi, pour un particulier disposant d'un patrimoine immobilier de 1 050 000 euros (soit une résidence principale d'une valeur de 750 000 €, qui bénéficie d'une décote de 30 % et un bien locatif d'une valeur de 300 000 €) et souhaitant faire l'acquisition d'une résidence secondaire à 850 000 euros, l'IFI est calculé de la manière suivante : le tarif applicable sera de 0,50 % sur la tranche de 800 000 à 1 300 000 € et de 0,70 % sur la tranche de 1 300 001 à 2 570 000 €. D’où l’intérêt d’emprunter pour financer l’achat de sa résidence secondaire. Dans cet exemple, le coût du crédit immobilier est moindre que le niveau d’imposition, selon les calculs du courtier.
Conclusion :
« Au regard de l'IFI, un acquéreur a tout intérêt à minimiser son apport initial, dans la limite de sa capacité d'emprunt maximale », conseille Sylvain Lefevre, président de La Centrale de Financement. Il s'agit alors de trouver un équilibre entre l'apport personnel, qui permet de soigner son profil d'acheteur, le coût du crédit et la somme empruntée, qui n'est pas prise en compte dans le calcul de l'IFI.
