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Mise à jour le 07/06/2019

Immobilier neuf contre immobilier ancien : les questions à se poser

achat appartement neuf
L'immobilier neuf profite d'avantages fiscaux et financiers qui peuvent réduire l'écart avec l'ancien.

Tags : Immobilier neuf


Au moment de passer de locataire à propriétaire, se pose indéniablement la question du neuf ou de l’ancien. Confort du neuf, charme de l’ancien, comparaison des prix pratiqués et des atouts et des inconvénients sur la durée… tour d’horizon des questions à se poser pour prendre la bonne décision.

Bien sûr, acheter sa résidence principale dans l’immobilier neuf ou dans l’ancien, reste une histoire de goût ; mais privilégier l’un ou l’autre peut changer la donne en termes de budget, de confort, d’emplacement, de priorités… 

Quel est mon budget pour acheter ?

Sur le papier, l’achat immobilier dans l’ancien reste entre 15 et 20 % moins cher qu’un achat dans le neuf à superficie égale. Sauf qu’au-delà du budget principal, d’autres coûts s’agrègent à court et long terme. Plus cher à l’achat, l’immobilier neuf est plus économique à l’usage et sans travaux. L’achat dans le neuf doit donc s’apprécier à plus long terme.
A noter que dans les quartiers où les transactions sont rares, sur certains types de biens immobiliers, l’écart entre le neuf et l’ancien à l’achat a tendance à se réduire.

Quels sont les atouts fiscaux et financiers de l’immobilier neuf ?

A la transaction financière, s’ajoutent certains coûts annexes : 
- les frais de notaire dont les droits de mutation, sont plus élevés dans l’ancien (jusqu'à 8 %), que dans le neuf (2/3%), 
- la taxe foncière est souvent offerte par les collectivités les premières années dans l'immobilier neuf. 
De quoi compenser parfois l’écart de prix initial entre l’achat dans l’ancien et un logement neuf.
Autre atout financier de l’immobilier neuf, le PTZ, Prêt à Taux Zéro, qui permet d'obtenir un prêt sans intérêt, garanti par l'Etat qui peut aller jusqu'à 138 000 €. Le prêt à taux zéro est centré uniquement pour l’achat de logements neufs ou dans l’ancien mais avec de lourds travaux de rénovation. 

Charme de l’ancien ou le tout-confort du neuf ?

Acheter un logement neuf, c’est emménager dans un logement aux dernières normes de construction en matière d’isolation phonique et thermique, mais aussi des installations dernier cri pour le chauffage, la plomberie, l’électricité et même en termes de sécurité, souvent avec digicode, interphone, voire visiophone sont désormais la norme.
Autre atout à mettre à l'actif du logement neuf, la présence systématique de places de stationnement, d'ascenseurs, sans oublier l’agencement rationnel du logement, qui a été pensé pour éviter les pertes de place. Si l’ancien propose parfois de longs couloirs inutiles, les appartements neufs offrent des cuisines aménagées et de larges pièces à vivre, les chambres étant plus compactes que dans l’ancien.
Le confort du neuf, c’est aussi le confort énergétique. Si le neuf ne propose pas de moulures au plafond ou de parquets d’antan, il offre un atout indéniable pour le 21ème siècle : un confort énergétique inégalé.
Quand l’ancien est au mieux classé C dans le diagnostic de performance énergétique, DPE, un logement neuf doit respecter la réglementation thermique 2012, soit de la catégorie A ou B, permettant des économies d’énergie non-négligeables quand le prix de l’énergie s’envole. Sur les 5 besoins primaires d'énergie comme le chauffage ou la lumière, un logement neuf répondant à la RT 2012 permet une réduction de la consommation par au moins 3 ou 4, qu'un logement ancien.

Etes-vous bricoleur ?

Votre cœur balance pour l’ancien, une autre question se pose alors : êtes-vous bricoleur ? Difficile d’imaginer un large panel de logements anciens à la vente ne nécessitant pas de travaux. Si vous n’êtes pas assez bricoleur pour refaire l’électricité ou la plomberie, comptez entre 800 et 1 500 €/m² pour la rénovation d’un appartement ancien.
Si certaines subventions sont possibles pour les propriétaires-occupants pour aider à la réalisation des travaux dans l’ancien, exemple avec l’ANAH, attention aussi aux travaux prévus dans les copropriétés. Ne pas oublier de consulter les comptes rendus des assemblées générales et du carnet d’entretien de la copropriété, pour prévoir le coût d’un ravalement de façades ou d’un changement programmé de la chaudière ou de la mise aux normes de l’ascenseur…
En achetant dans le neuf, grâce aux garanties d'un logement neuf, comme la garantie décennale, un propriétaire est en général tranquille pendant au minimum une dizaine d’années, avant d’être contraint de devoir réaliser des travaux, tant à l’intérieur de son logement, que pour la copropriété.

Déménagement rapide ou patience pour emménager ?

Ultime opposition entre l’ancien et le neuf, le temps pour emménager. Si l’ancien se visite et qu’il permet d’emménager deux ou trois mois après la signature du compromis de vente, une fois la vente authentifiée chez le notaire, l’achat le plus souvent sur plan de l’immobilier neuf, achat en VEFA, impose un délai de 18 à 24 mois entre la réservation d’un appartement, jusqu’à la livraison du logement neuf par le promoteur immobilier.
Par Céline Coletto

Immobilier neuf contre immobilier ancien

En résumé : 
- Financement
- Rentabilité
- Ecologie
- Confort
=) avantage à l’immobilier neuf

- Budget à court terme
=) avantage à l’immobilier ancien

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