Immobilier neuf contre immobilier ancien : les questions à se poser

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Mise à jour le 20/11/2023
Conseils pratiques

Quand on souhaite devenir propriétaire pour la première fois ou suite à une revente, tout ménage fait un choix entre acheter neuf ou ancien. Tour complet des questions à se poser avant d'acheter neuf ou ancien.

acheter neuf ou ancien
Immobilier neuf ou ancien, voici les questions à se poser avant de trancher entre le charme de l'ancien et le tout-confort du neuf.

Quand on souhaite devenir propriétaire pour la première fois ou suite à une revente, tout ménage fait un choix entre acheter neuf ou ancien. Tour complet des questions à se poser avant d'acheter neuf ou ancien.

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Acheter un bien immobilier est un projet important qui doit être mûrement réfléchi. En effet, il s'agit d'un achat onéreux et il est important de bien peser le pour et le contre avant de se lancer. Parmi les principales questions à se poser, on retrouve bien sûr : est-il préférable d'acheter un bien immobilier neuf ou ancien ? Car acheter un bien immobilier neuf ou ancien est une question cruciale qu'il faut impérativement se poser avant de se lancer dans l'achat d'un bien. En effet, cela peut avoir des répercussions importantes sur le budget alloué à l'achat du bien, la qualité du bien, sa situation géographique...
 

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“ Acheter un logement neuf : mode d'emploi ”

  • Les avantages du neuf
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Pourquoi est-il intéressant d'acheter dans le neuf ou l'ancien ?

 
Au moment de passer de locataire à propriétaire se pose indéniablement la question de l'immobilier neuf ou de l'ancien. Confort du neuf ou charme de l'ancien ? Comparaison des prix d'achat pratiqués, des atouts économiques et des inconvénients sur la durée... tour d'horizon des questions à se poser pour prendre la bonne décision avant de réaliser un achat neuf ou ancien.
Bien sûr, acheter sa résidence principale dans l'immobilier neuf ou dans l'ancien, reste une histoire de goût ; mais privilégier un logement neuf ou ancien peut changer la donne en termes de budget, de confort, d'emplacement, de priorités... Voici comment trancher entre acheter neuf et ancien.
 

Immobilier neuf ou ancien : quel est mon budget ?

 
Sur le papier, l'achat immobilier dans l'ancien peut être jusqu'à 20 % moins cher qu'un achat dans l'immobilier neuf à superficie égale. Sauf qu'au-delà du budget principal d'un achat neuf ou ancien, d'autres coûts s'agrègent à court et long terme. Plus cher à l'achat, l'immobilier neuf est plus économique à l'usage et sans gros travaux durant les 10 premières années au moins. En effet, avec la garantie décennale du promoteur immobilier ou du constructeur de maison, pas de travaux à prévoir dans la copropriété : pas de changement inopportun de toiture ou de réfection des façades. Les charges de copropriété sont également moindres proportionnellement dans le neuf que dans l'ancien. L'achat dans le neuf doit donc s'apprécier à plus long terme.
 
 
A noter que dans les quartiers de centre-ville où les transactions sont rares, sur certains types de biens immobiliers, l'écart entre le neuf et l'ancien à l'achat a de plus en plus tendance à se réduire. En région parisienne par exemple, dans certaines localités, l'immobilier neuf est même désormais moins cher que l'ancien.
 

Logement neuf et ancien : quels sont les atouts fiscaux et financiers en 2023 ?

 
A la transaction financière de tout achat immobilier neuf ou ancien, s'ajoutent certains coûts annexes qui sont moindres dans le neuf : 
- les frais de notaire dont les droits de mutation, sont plus élevés dans l'ancien (jusqu'à 8 %), que dans le neuf (2/3%), 
- la taxe foncière est souvent offerte par les collectivités les premières années dans l'immobilier neuf. Une exonération de taxe foncière qui peut même durer pendant 15 ans dans certains cas.
VIDEO - Immobilier neuf & ancien : le match ! © Trouver-un-logement-neuf.com
Des aides à l'acquisition qui permettent de compenser parfois l'écart de prix initial entre l'achat dans l'ancien et un logement neuf.
Autre atout financier de l'immobilier neuf, le PTZ, Prêt à Taux Zéro, dispositif qui permet d'obtenir un prêt sans intérêt, garanti par l'Etat qui peut aller jusqu'à 138 000 € pour les primo-accédants. Le prêt à taux zéro est centré uniquement pour l'achat de logements neufs ou dans l'ancien mais avec de lourds travaux de rénovation, minimum 25 % du montant total de l'opération. Le PTZ dans l'ancien est impossible si le logement est situé en zone A, Abis, B1, c'est-à-dire les zones les plus denses et tendues : IDF, grandes métropoles, régions touristiques... 
 

Charme de l'ancien ou le tout-confort du neuf ? 

 
Acheter un logement neuf, c'est emménager dans un logement aux dernières normes de construction en matière d'isolation phonique et thermique, mais aussi des installations dernier cri pour le chauffage, la plomberie, l'électricité et même en termes de sécurité... Digicode, interphone, voire visiophone sont en effet désormais la norme dans la promotion immobilière. Des équipements de sécurité avec détection de fuite d'eau ou d'incendie font de plus en plus partie des équipements standards. La détection de chute d'une personne âgée peut être proposée en option dans des packs seniors. 
Autre atout à mettre à l'actif du logement neuf, la présence systématique de places de stationnement, d'ascenseurs, sans oublier l'agencement rationnel du logement, qui a été pensé pour éviter les pertes de place. Si l'ancien propose parfois de longs couloirs inutiles, les appartements neufs offrent des cuisines aménagées et de larges pièces à vivre, les chambres étant plus compactes que dans l'ancien. 
Depuis les confinements, l'atout des espaces extérieurs dans le neuf ne se dément plus. Loggias, balcons, terrasses, rez-de-jardin privatifs sont désormais des incontournables de tous les programmes immobiliers neufs. Les promoteurs immobiliers ont aussi engagé un important travail autour de la végétalisation de leurs opérations avec des îlots végétalisés, des potagers à partager, des rooftop ou terrasses plein ciel communs... 
 
 

Acheter un appartement neuf ou ancien : êtes-vous bricoleur ?

 
Votre coeur balance pour l'ancien, une autre question se pose alors : êtes-vous bricoleur ? Difficile d'imaginer un large panel de logements anciens à la vente ne nécessitant pas de travaux. Si vous n'êtes pas assez bricoleur pour refaire vous-même l'électricité, la plomberie ou l'agencement des pièces, comptez entre 800 et 1 500 euros par mètre carré pour la rénovation d'un appartement ancien. Cela peut grimper au-delà des 2 000 €/m² selon la complexité des travaux à engager.
S'il ne s'agit qu'un simple rafraîchissement, une rénovation légère, sans modification de l'aménagement intérieur, le coût global pour rénover une maison peut bien sûr être plus abordable : moins de 500 €/m². Cela peut concerner le changement d'un revêtement de sol, le remplacement d'une cuisine, la réfection des peintures... tout ce qui ne touche pas le second oeuvre d'un bien immobilier. 
Si certaines subventions sont possibles pour les propriétaires-occupants pour aider à la réalisation des travaux dans l'ancien, exemple avec l'ANAH Agence Nationale d'Amélioration de l'Habitat, attention aussi aux travaux prévus dans les copropriétés anciennes. Ne pas oublier de consulter les comptes rendus des assemblées générales et du carnet d'entretien de la copropriété, pour anticiper le coût d'un ravalement de façades ou d'un changement programmé de la chaudière ou de la mise aux normes de l'ascenseur...
 

Est-ce rentable de se lancer dans une rénovation énergétique ?


De récents ajouts lors de la révision du DPE, Diagnostic de Performance Energétique, ont créé la notion de « rénovation énergétique performante », de « parcours de travaux » obligatoire à l'achat d'un logement ancien et d'accompagnateurs publics agréées pour surveiller les opérations d'amélioration de la performance énergétique.
A terme, on peut discerner que le but de ces nouvelles mesures est d'obliger les propriétaires de logements anciens à les amener à minima en classe B ou C du DPE, ce qui nécessitera de leur part des investissements importants pour des retours sur investissement se faisant attendre. On cite souvent 14 ans ou plus.
Il faut savoir qu'on estime le reste à charge d'une rénovation énergétique globale, ce que doit payer le foyer une fois toutes les aides déduites, de 10 000 € à 50 000 € selon le type de logement, sa surface et les revenus du foyer ou de 800 € à 1 200 € de charges annuelles supplémentaires dans un immeuble en copropriété. Il faudrait dès à présent que chaque foyer candidat à l'achat d'un logement ancien prévoit d'inclure le montant de sa rénovation énergétique performante dans le budget total d'acquisition et donc forcément dans ses capacités d'emprunt et de remboursement, ce que font très peu d'acquéreurs.
A savoir : puis, si on ajoute au montant des travaux de rénovation énergétique, les éventuelles opérations de repérage d'amiante avant-travaux, les coûts possibles d'un désamiantage avec retrait, transport et recyclage des déchets amiantés, alors la facture atteint d'autres sommets. Rappelons qu'un diagnostic amiante avant travaux étant plus poussé qu'un diagnostic amiante avant la vente, un acquéreur peut se retrouver dans une construction qu'il découvrira amiantée dès qu'il lui faudra faire exécuter un repérage amiante avant travaux.

 

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Neuf ou ancien : qui est le plus écologique ?

 
Le confort du neuf, c'est aussi le confort énergétique. Si un logement neuf ne propose pas de moulures au plafond ou de parquets d'antan, il offre un atout indéniable pour le 21ème siècle : un confort énergétique inégalé.
Quand l'ancien est au mieux classé C dans le diagnostic de performance énergétique, DPE, un logement neuf doit respecter la réglementation environnementale 2020 permettant des économies d'énergie non-négligeables quand le prix de l'énergie s'envole.
immobilier neuf ou ancien
L'achat d'un bien neuf doit se penser sur le long terme : économies d’énergie, valeur-verte en cas de revente, pas de travaux, pas de surprise…
 
 
Sur les 5 besoins primaires d'énergie comme le chauffage ou la lumière, un logement neuf répondant à la RT 2012 permettait déjà une réduction de la consommation par au moins 3 par rapport à un logement ancien. De quoi réduire les factures énergétiques de votre logement. Des économies substantielles dans la durée. C'est aussi un atout en cas de revente, avec la notion de valeur verte de l'immobilier neuf qui n'est plus à prouver. 
 

L'attrait de la performance énergétique pour l'achat d'un logement neuf

 

Alors que le prix des énergies ne cesse de grimper, notamment l'actuelle augmentation du prix de l'électricité, le logement économe en énergie est devenu l'achat le plus raisonnable. 
Après le label BBC et depuis l'entrée en vigueur de la RT 2012 et plus encore depuis le 1er janvier 2022 avec la RE 2020, dernière-née des réglementations environnementales, toute construction neuve doit être au minimum BBC, Bâtiment Basse Consommation, soit en classe A, la plus élevée du DPE. Outre des consommations en énergie extrêmement réduites, 10 à 15 fois moins qu'un logement ancien, le logement neuf offre un confort d'hiver et d'été presque garanti et une qualité de l'air intérieur sanitairement appréciable.
Pour cela, un logement neuf est équipé d'appareils modernes, économiques et performants dont son système de chauffage, celui de production et de stockage d'ECS, Eau Chaude Sanitaire, et une ventilation, désormais double-flux..., qui évitent d'endurer chez soi le froid, la canicule, l'humidité et les moisissures. Tout cela, un logement ancien peut y arriver, ou presque, mais seulement après les travaux envahissants, longs et coûteux d'une rénovation énergétique globale.
Il est vrai qu'un logement neuf peut apparaître plus cher que le même logement dans l'ancien, mais son prix sera global sans avoir à y organiser et financer des travaux quelques temps seulement après l'achat. Et puis ne vaut-il pas mieux rembourser un prêt immobilier d'un montant un peu plus élevé pour du neuf que pour de l'ancien et économiser beaucoup par la suite sur ses factures d'énergie ? 

A savoir : un logement de 50 m² en classe E du DPE consomme en chauffage uniquement, sans ECS, environ 15 000 kWH soit environ 1 800 € par an et 150 € par mois alors que le même logement mais en classe A du DPE consomme environ 10 fois moins soit 1 500 kWh, 180 € par an et 15 € par mois.

Info en + : La RE 2020 permet encore davantage pour l'environnement en réduisant les consommations énergétiques de 30 % supplémentaires, tout en limitant l'empreinte carbone des bâtiments. Acheter neuf, c'est aussi un acte engagé pour la planète. 

 

Quels sont les avantages et inconvénients à investir dans le neuf ou dans l'ancien ?

 

Investir dans l'immobilier neuf pour acheter pour louer présente de nombreux avantages par rapport à l'ancien, notamment en matière d'investissement locatif. En effet, si vous optez pour l'achat d'un appartement neuf avec le dispositif Pinel, cela constituera un moyen efficace de réduire vos impôts sur le revenu, avec une réduction allant de 12 à 21 % selon la durée d'engagement de location et le respect de certains critères, soit jusqu'à une réduction d'impôt de 6 000 € par an. Attention tout de même à ce que la carotte fiscale proposée par la loi Pinel ne vous fasse pas oublier que le choix de l'emplacement, proximité des transports en commun par exemple, est primordial pour le succès de l'investissement, avec la nécessité de privilégier des quartiers attractifs et dynamiques.

Dans le neuf comme dans l'ancien, calculer la rentabilité de l'investissement locatif est une étape clé. Outre l'atout des frais de notaire réduits dans le neuf (maximum 3 %), comparés à l'ancien (jusqu'à 8 %), qui permet de préserver la rentabilité du projet, opter pour la qualité de vie du logement neuf offre une conception moderne et une attention particulière à l'efficacité énergétique, favorisant une mise en location du bien et une valorisation à la revente. Investir dans le neuf est un geste pour la planète, avec des normes environnementales strictes et des économies d'énergie pour le locataire.

Etre intransigeant sur la qualité dès la signature du contrat de réservation de la VEFA, bien choisir la gestion locative, souscrire à une assurance locative et comprendre les avantages fiscaux tels que ceux associés à la loi Pinel sont autant de bons conseils pour réussir son investissement locatif dans l'immobilier neuf. En cette période de taux d'intérêt progressivement normalisés, l'investissement locatif en 2023 dans l'immobilier neuf se présente comme une opportunité favorable pour se constituer un patrimoine immobilier solide.

 

Bien neuf ou ancien : quelles sont les garanties ? quels sont les pièges à éviter ?

 
En privilégiant un achat dans le neuf plutôt que dans l'ancien, grâce aux garanties constructeur de la VEFA, Vente en Etat Futur d'Achèvement, comme la garantie décennale, un propriétaire est en général tranquille pendant au minimum une dizaine d'années, avant d'être contraint de devoir réaliser des travaux, tant à l'intérieur de son logement, que pour la copropriété. 
Avec les garanties de parfait achèvement ou de bon fonctionnement, pas de mauvaises surprises une fois la vente réalisée et la remise des clés effectuée. Les garanties juridiques et techniques propres à l'achat sur plan protègent l'acquéreur tout au long du chantier mais aussi jusqu'à 10 ans après la réception des travaux.
 

Déménagement rapide ou patience pour emménager ?

 
Ultime opposition entre l'immobilier ancien et le neuf, le temps pour emménager. Si l'ancien des vieilles pierres se visite et qu'il permet d'emménager deux ou trois mois après s'être engagé par un compromis de vente, soit lors de la signature de l'acte authentifié chez le notaire, l'achat le plus souvent sur plan de l'immobilier neuf, achat en VEFA, impose un délai de 18 à 24 mois entre la réservation d'un appartement, jusqu'à la livraison du logement neuf par le promoteur immobilier.
Vous êtes pressé et vous souhaitez tout de même acheter dans le neuf ? Pas de problème, les programmes neufs en livraison immédiate permettent de réduire ce temps d'attente puisque les chantiers sont déjà terminés ou en train de l'être. 
 
Voilà de quoi se lancer dans un achat immobilier neuf ou ancien en se posant les bonnes questions !

Acheter neuf ou rénover : bonne ou mauvaise idée ?


En conclusion, le choix entre l'immobilier neuf et ancien s'avère être un dilemme complexe, empreint de multiples considérations. Chaque option détient ses atouts et inconvénients, dessinant ainsi des perspectives diverses pour les futurs acquéreurs.

Opter pour le charme de l'ancien peut réserver des surprises, parfois coûteuses, nécessitant une préparation financière conséquente. Les travaux de rénovation, bien que pouvant apporter une touche personnelle au logement, exigent un investissement en temps et en énergie. La question à se poser pour les aspirants propriétaires réside dans leur appétence pour le bricolage et leur capacité à entreprendre des rénovations.

D'un autre côté, l'immobilier neuf propose le confort contemporain, une conception énergétique avancée, et souvent des incitations financières attrayantes. Les avantages fiscaux, les économies d'énergie, ainsi que les garanties constructeur offrent une tranquillité d'esprit à long terme. Le délai d'attente pour emménager dans un bien neuf peut toutefois constituer un frein pour ceux en quête d'une solution rapide.

En définitive, que l'on choisisse l'ancien ou le neuf, il importe de prendre en compte ses préférences personnelles, son budget à court et à long terme, ainsi que sa capacité à gérer d'éventuels travaux. La décision finale ne se limite pas à une opposition entre le neuf et l'ancien, mais à une évaluation minutieuse des priorités individuelles et des compromis envisageables. Que ce soit dans l'authenticité des vieilles pierres ou la modernité des nouvelles constructions, chaque choix résonne comme une étape unique vers l'accomplissement du rêve de devenir propriétaire.

En résumé : 
- Financement, soutenu par le PTZ, les frais de notaire réduits, et les réductions d'impôt du Pinel 
- Rentabilité
- Ecologie
- Confort
=) avantage à l’immobilier neuf
 
- Budget à court terme
=) avantage à l’immobilier ancien

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