Immobilier neuf contre immobilier ancien : les questions à se poser

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Mise à jour le 18/11/2022
Conseils pratiques

Quand on souhaite devenir propriétaire pour la première fois ou suite à une revente, tout ménage fait un choix entre acheter neuf ou ancien. Tour complet des questions à se poser avant d'acheter neuf ou ancien.

acheter neuf ou ancien
Immobilier neuf ou ancien, voici les questions à se poser avant de trancher entre le charme de l'ancien et le tout-confort du neuf.

Quand on souhaite devenir propriétaire pour la première fois ou suite à une revente, tout ménage fait un choix entre acheter neuf ou ancien. Tour complet des questions à se poser avant d'acheter neuf ou ancien.

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Acheter un bien immobilier est un projet important qui doit être mûrement réfléchi. En effet, il s’agit d’un achat onéreux et il est important de bien peser le pour et le contre avant de se lancer. Parmi les principales questions à se poser, on retrouve bien sûr : est-il préférable d’acheter un bien immobilier neuf ou ancien ? Car acheter un bien immobilier neuf ou ancien est une question cruciale qu’il faut impérativement se poser avant de se lancer dans l’achat d’un bien. En effet, cela peut avoir des répercussions importantes sur le budget alloué à l’achat du bien, la qualité du bien, sa situation géographique...
 

Pourquoi est-ce plus intéressant d'acheter dans le neuf ou l'ancien ?

 
Au moment de passer de locataire à propriétaire se pose indéniablement la question de l’immobilier neuf ou de l’ancien. Confort du neuf ou charme de l’ancien ? Comparaison des prix d'achat pratiqués, des atouts économiques et des inconvénients sur la durée… tour d’horizon des questions à se poser pour prendre la bonne décision avant de réaliser un achat neuf ou ancien.
Bien sûr, acheter sa résidence principale dans l’immobilier neuf ou dans l’ancien, reste une histoire de goût ; mais privilégier un logement neuf ou ancien peut changer la donne en termes de budget, de confort, d’emplacement, de priorités… Voici comment trancher entre acheter neuf et ancien.
 

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  • Les avantages du neuf
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Achat immobilier neuf ou ancien : quel est mon budget ?

 
Sur le papier, l’achat immobilier dans l’ancien peut être jusqu’à 20 % moins cher qu’un achat dans l’immobilier neuf à superficie égale. Sauf qu’au-delà du budget principal d’un achat neuf ou ancien, d’autres coûts s’agrègent à court et long terme. Plus cher à l’achat, l’immobilier neuf est plus économique à l’usage et sans gros travaux durant les 10 premières années au moins. En effet, avec la garantie décennale du promoteur immobilier ou du constructeur de maison, pas de travaux à prévoir dans la copropriété : pas de changement inopportun de toiture ou de réfection des façades. Les charges de copropriété sont également moindres proportionnellement dans le neuf que dans l'ancien. L’achat dans le neuf doit donc s’apprécier à plus long terme.
 
 
A noter que dans les quartiers de centre-ville où les transactions sont rares, sur certains types de biens immobiliers, l’écart entre le neuf et l’ancien à l’achat a de plus en plus tendance à se réduire. En région parisienne par exemple, dans certaines localités, l’immobilier neuf est même désormais moins cher que l’ancien.
 

Logement neuf et ancien : quels sont les atouts fiscaux et financiers ?

 
A la transaction financière de tout achat immobilier neuf ou ancien, s’ajoutent certains coûts annexes qui sont moindres dans le neuf : 
- les frais de notaire dont les droits de mutation, sont plus élevés dans l’ancien (jusqu'à 8 %), que dans le neuf (2/3%), 
- la taxe foncière est souvent offerte par les collectivités les premières années dans l'immobilier neuf. Une exonération de taxe foncière qui peut même durer pendant 15 ans dans certains cas.
Des aides financières qui permettent de compenser parfois l’écart de prix initial entre l’achat dans l’ancien et un logement neuf.
Autre atout financier de l’immobilier neuf, le PTZ, Prêt à Taux Zéro, dispositif qui permet d'obtenir un prêt sans intérêt, garanti par l'Etat qui peut aller jusqu'à 138 000 € pour les primo-accédants. Le prêt à taux zéro est centré uniquement pour l’achat de logements neufs ou dans l’ancien mais avec de lourds travaux de rénovation, minimum 25 % du montant total de l’opération. Le PTZ dans l’ancien
VIDEO - Immobilier neuf & ancien : le match ! © Trouver-un-logement-neuf.com
est impossible si le logement est situé en zone A, Abis, B1, c’est-à-dire les zones les plus denses et tendues : IDF, grandes métropoles, régions touristiques… 
 

Avantages et inconvénients : charme de l’ancien ou le tout-confort du neuf ? 

 
Acheter un logement neuf, c’est emménager dans un logement aux dernières normes de construction en matière d’isolation phonique et thermique, mais aussi des installations dernier cri pour le chauffage, la plomberie, l’électricité et même en termes de sécurité… Digicode, interphone, voire visiophone sont en effet désormais la norme dans la promotion immobilière. Des équipements de sécurité avec détection de fuite d’eau ou d’incendie font de plus en plus partie des équipements standards. La détection de chute d’une personne âgée peut être proposée en option dans des packs seniors. 
Autre atout à mettre à l'actif du logement neuf, la présence systématique de places de stationnement, d'ascenseurs, sans oublier l’agencement rationnel du logement, qui a été pensé pour éviter les pertes de place. Si l’ancien propose parfois de longs couloirs inutiles, les appartements neufs offrent des cuisines aménagées et de larges pièces à vivre, les chambres étant plus compactes que dans l’ancien. 
Depuis les confinements, l’atout des espaces extérieurs dans le neuf ne se dément plus. Loggias, balcons, terrasses, rez-de-jardin privatifs sont désormais des incontournables de tous les programmes immobiliers neufs. Les promoteurs immobiliers ont aussi engagé un important travail autour de la végétalisation de leurs opérations avec des îlots végétalisés, des potagers à partager, des rooftop ou terrasses plein ciel communs… 
 

Neuf ou ancien : qui est le plus écologique ?

 
Le confort du neuf, c’est aussi le confort énergétique. Si un logement neuf ne propose pas de moulures au plafond ou de parquets d’antan, il offre un atout indéniable pour le 21ème siècle : un confort énergétique inégalé.
Quand l’ancien est au mieux classé C dans le diagnostic de performance énergétique, DPE, un logement neuf doit respecter la réglementation thermique 2012, soit de la catégorie A ou B, permettant des économies d’énergie non-négligeables quand le prix de l’énergie s’envole.
 
 
Sur les 5 besoins primaires d'énergie comme le chauffage ou la lumière, un logement neuf répondant à la RT 2012 permet une réduction de la consommation par au moins 3 par rapport à un logement ancien. De quoi réduire les factures énergétiques de votre logement. Des économies substantielles dans la durée. C’est aussi un atout en cas de revente, avec la notion de valeur verte de l’immobilier neuf qui n’est plus à prouver. 
Info en + : Une nouvelle réglementation environnementale se prépare pour 2022 dans l’immobilier neuf. La RE 2020 doit permettre encore davantage pour l’environnement en réduisant les consommations énergétiques de 30 % supplémentaires, tout en limitant l’empreinte carbone des bâtiments. Acheter neuf, c’est aussi un acte engagé pour la planète. 
 

Acheter appartement neuf ou ancien : êtes-vous bricoleur ?

 
Votre cœur balance pour l’ancien, une autre question se pose alors : êtes-vous bricoleur ? Difficile d’imaginer un large panel de logements anciens à la vente ne nécessitant pas de travaux. Si vous n’êtes pas assez bricoleur pour refaire vous-même l’électricité, la plomberie ou l'agencement des pièces, comptez entre 800 et 1 500 euros par mètre carré pour la rénovation d’un appartement ancien. Cela peut grimper au-delà des 2 000 €/m² selon la complexité des travaux à engager.
S’il ne s’agit qu’un simple rafraîchissement, une rénovation légère, sans modification de l’aménagement intérieur,
immobilier neuf ou ancien
L'achat d'un bien neuf doit se penser sur le long terme : économies d’énergie, valeur-verte en cas de revente, pas de travaux, pas de surprise…
le coût pour rénover une maison peut bien sûr être plus abordable : moins de 500 €/m². Cela peut concerner le changement d’un revêtement de sol, le remplacement d’une cuisine, la réfection des peintures… tout ce qui ne touche pas le second œuvre d’un bien immobilier. 
Si certaines subventions sont possibles pour les propriétaires-occupants pour aider à la réalisation des travaux dans l’ancien, exemple avec l’ANAH Agence Nationale d'Amélioration de l'Habitat, attention aussi aux travaux prévus dans les copropriétés anciennes. Ne pas oublier de consulter les comptes rendus des assemblées générales et du carnet d’entretien de la copropriété, pour anticiper le coût d’un ravalement de façades ou d’un changement programmé de la chaudière ou de la mise aux normes de l’ascenseur…
 

Bien neuf ou ancien et les pièges à éviter : quelles sont les garanties ?

 
En privilégiant un achat dans le neuf plutôt que dans l’ancien, grâce aux garanties constructeur de la VEFA, Vente en Etat Futur d’Achèvement, comme la garantie décennale, un propriétaire est en général tranquille pendant au minimum une dizaine d’années, avant d’être contraint de devoir réaliser des travaux, tant à l’intérieur de son logement, que pour la copropriété. 
Avec les garanties de parfait achèvement ou de bon fonctionnement, pas de mauvaises surprises une fois la vente réalisée et la remise des clés effectuée. Les garanties juridiques et techniques propres à l’achat sur plan protègent l’acquéreur tout au long du chantier mais aussi jusqu’à 10 ans après la réception des travaux.
 

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Déménagement rapide ou patience pour emménager ?

 
Ultime opposition entre l’immobilier ancien et le neuf, le temps pour emménager. Si l’ancien se visite et qu’il permet d’emménager deux ou trois mois après la signature du compromis de vente, une fois la vente authentifiée chez le notaire, l’achat le plus souvent sur plan de l’immobilier neuf, achat en VEFA, impose un délai de 18 à 24 mois entre la réservation d’un appartement, jusqu’à la livraison du logement neuf par le promoteur immobilier.
Vous êtes pressé et vous souhaitez tout de même acheter dans le neuf ? Pas de problème, les programmes neufs en livraison immédiate permettent de réduire ce temps d’attente puisque les chantiers sont déjà terminés ou en train de l’être. 
 
Voilà de quoi se lancer dans un achat immobilier neuf ou ancien en se posant les bonnes questions !

Acheter neuf ou rénover : bonne ou mauvaise idée ?

En résumé : 
- Financement, soutenu par le PTZ
- Rentabilité
- Ecologie
- Confort
=) avantage à l’immobilier neuf
 
- Budget à court terme
=) avantage à l’immobilier ancien

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