Achat sur plan : qu'est-ce qu'un contrat de réservation en VEFA ?

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Mise à jour le 20/11/2023
Conseils pratiques

Le contrat de réservation ou contrat préliminaire de réservation est un avant-contrat qui permet de réserver un logement neuf lors d’un achat sur plan ou VEFA, une Vente en Etat Futur d’Achèvement. Retour sur ce contrat VEFA préalable au contrat de vente définitif signé chez le notaire.

signature contrat de réservation
L'achat d'un appartement neuf sur plan, en VEFA, implique traditionnellement la signature d'un contrat de réservation ou contrat préliminaire. © Stocklib

Le contrat de réservation ou contrat préliminaire de réservation est un avant-contrat qui permet de réserver un logement neuf lors d’un achat sur plan ou VEFA, une Vente en Etat Futur d’Achèvement. Retour sur ce contrat VEFA préalable au contrat de vente définitif signé chez le notaire.

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Dans le cadre d'un achat sur plan, un contrat de réservation a pour objet de réserver le bien à l'acquéreur, pour une période déterminée. Durant cette période, le vendeur s'engage à ne pas vendre le bien à une tierce personne, souvent en contrepartie du versement d'un dépôt de garantie.
La signature d'un contrat de réservation est une simple « signature privée » entre le vendeur, qui est le plus souvent le promoteur immobilier, et l'acquéreur, le futur propriétaire du logement neuf. Découvrez ici tout ce qu'il faut savoir sur le contrat de réservation d'un achat sur plan.

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Achat immobilier en VEFA : c'est quoi un contrat préliminaire ?

 
Que ce soit pour habiter ou investir dans un logement neuf, la VEFA, Vente en Etat Futur d'Achèvement ou achat sur plan, signifie que l'on achète un bien immobilier neuf qui n'est pas encore construit la plupart du temps. Les travaux ne sont souvent pas encore engagés. La signature d'un contrat de réservation ou contrat VEFA entre le promoteur et le futur propriétaire confirme que ce futur appartement neuf est réservé à l'acquéreur, en échange d'un dépôt de garantie. La signature du contrat de réservation, même s'il n'est pas obligatoire, ouvre de premiers droits au titre des garanties de la VEFA.


Comment se déroule la signature d'un contrat de réservation d'un logement acheté à un promoteur immobilier ?

 
Une fois le logement sur plan de vos rêves trouvé, il s'agit donc de réserver ce futur bien immobilier auprès du promoteur. Pour cela, il est habituel, mais pas obligatoire, de signer un contrat de réservation ou contrat préliminaire. Il n'est pas nécessaire de signer cet avant-contrat chez le notaire. Une simple signature entre promoteur et acheteur suffit. Pas nécessaire également de faire enregistrer et authentifier ce contrat de réservation. Il est même possible d'acquérir un logement neuf en VEFA sans passer par le contrat de réservation en signant directement le contrat de vente définitif chez le notaire.
 

Appartement neuf : les obligations du réservant et du réservataire

 
Même s'il n'est pas obligatoire, le contrat de réservation ou contrat préliminaire de réservation doit comporter plusieurs éléments pour éviter sa nullité. Outre les coordonnées précises du vendeur, le réservant comme de l'acquéreur, appelé le réservataire, le contrat VEFA doit également préciser :
- la description détaillée du logement : surface habitable, nombre de pièces principales et annexes, situation précise du logement dans l'immeuble jusqu'à la qualité des matériaux utilisés... on parle de notice technique ou annexe descriptive.
- le prix de vente et ses possibles conditions de révision ;
- le délai de construction et la date estimative de la livraison du bien ;
- la date prévue pour établir le contrat définitif et authentifié chez le notaire.
Si le propriétaire trouve par lui-même son prêt immobilier pour financer l'achat de ce logement neuf, le contrat de réservation doit également notifier une clause suspensive concernant l'obtention de ce crédit. En cas de non-obtention de son emprunt immobilier, l'acquéreur peut alors récupérer son dépôt de garantie, sans frais. 
 
 

Contrat de réservation : quel dépôt de garantie ?

 
A la signature de ce contrat de réservation, l'acquéreur peut avoir à verser un dépôt de garantie d'un montant maximal de 5 % du prix prévisionnel de vente. Ce dépôt de garantie se fait sur un compte bancaire spécial ou auprès d'un notaire.
Ce taux baisse à maximum 2 % si la signature du contrat de vente définitif chez le notaire a lieu au-delà d'un an après la signature du contrat VEFA. Au-delà d'un délai de deux ans pour authentifier la vente chez le notaire, le dépôt de garantie n'est plus nécessaire.
signature avant contrat achat sur plan
La signature d'un contrat de réservation pour l'achat d'un logement neuf n'est pas forcément définitive. © Shutterstock
Si le dépôt de garantie versé par l'acheteur s'établit en fonction du prix prévisionnel et du délai de signature de la vente définitive, il est tout à fait possible de négocier à la baisse le montant de ce dépôt de garantie. Certains promoteurs proposent parfois des « réservations à 0 € » ou des « dépôts de garantie offerts ». 
 
 
Attention : le vendeur ne peut pas exiger que les fonds du dépôt de garantie lui soient remis directement. Ils sont impérativement versés sur un compte à part ou chez un notaire. Ce n'est que lors de la signature authentifiant la vente que la somme est soustraite du prix de vente définitif.

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Annulation contrat VEFA : comment se rétracter ?

 
En VEFA, il existe un droit de rétractation. L'acquéreur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours désormais, contre 7 avant la loi Macron. Le vendeur doit notifier le contrat de réservation, le plus souvent par lettre recommandée (ou remise en main propre contre un récipissé).
 

Quel délai pour envoyer une lettre de rétractation ?

 
Le premier jour après la première présentation de cette lettre recommandée contenant le contrat de réservation, l'acquéreur a alors 10 jours calendaires, en comptant dimanches et jours fériés, pour revenir sur sa décision par lettre recommandée avec avis de réception également. Le réservataire doit alors récupérer l'ensemble de son dépôt de garantie et cela dans un délai maximum de 3 mois.
 
 
Si l'acquéreur a signé ce contrat de réservation lors d'un démarchage à domicile, l'expiration du délai de rétractation passe alors à 14 jours ouvrables, c'est-à-dire sans comptabiliser les dimanches et cela, à partir de la date de signature du contrat préliminaire.


Immobilier : comment annuler un contrat VEFA et récupérer son dépôt de garantie ?

 
Passé ce délai de 10 ou 14 jours, l'acquéreur peut toujours se rétracter mais en perdant son dépôt de garantie.
Il existe toutefois des cas où l'acquéreur peut revenir sur sa décision tout en gardant son dépôt de garantie. C'est le cas par exemple si dans le contrat de vente définitif :
- le prix de vente a augmenté de plus de 5 % par rapport au prix de vente prévisionnel
- le projet de logement est modifié et perd 10 % de sa valeur en termes de qualité ou de surface
 
 

Quels sont les risques de la VEFA ?

 
 
- le programme neuf n'a plus les équipements collectifs prévus : ascenseur, piscine...
- l'acte de vente définitif n'est pas signé dans les délais prévus du fait du vendeur.
Le dépôt de garantie est également reversé en intégralité si l'acheteur ne parvient pas à obtenir un crédit immobilier, dès lors que le prêt immobilier lui est refusé.
Pour obtenir le remboursement du dépôt de garantie, l'acheteur du logement sur plan doit faire sa demande par lettre recommandée avec avis de réception auprès du promoteur.
Le contrat de réservation devient caduc également si le promoteur ne conclut pas l'achat du terrain à bâtir de l'opération immobilière ou s'il n'obtient pas le permis de construire du programme neuf.
 
Pour résumer, le contrat de réservation dans le cadre d'un achat sur plan, ou Vente en État Futur d'Achèvement, se présente comme un engagement préliminaire entre le promoteur immobilier et l'acquéreur. Durant la période de réservation, le vendeur s'engage à ne pas céder le bien à un tiers, moyennant un dépôt de garantie. Cette étape, bien que non obligatoire, confère des droits au réservataire et prépare le terrain pour la signature du contrat de vente définitif chez le notaire. Un mécanisme essentiel, cette démarche inaugure le chemin vers l'acquisition d'un logement neuf, marquée par des étapes clés et une vigilance nécessaire tout au long du processus. En effet, même s'il existe un droit de rétractation, la signature du contrat de réservation reste la première étape significative dans votre parcours vers un achat dans l'immobilier neuf.

Contrat de réservation, et après ? Quel délai entre le contrat de réservation et la signature de l'acte de vente ?

 
Après la signature de ce type de contrat de réservation, l’étape suivante se déroule chez le notaire, où est obligatoirement signé l’acte de vente authentifié et définitif entre le vendeur et l’acquéreur. 

La signature définitive de l'acte de vente d'un logement neuf constitue la deuxième étape importante dans le processus d'acquisition immobilière. Environ 4 à 8 mois après la signature du contrat de réservation, l'acheteur se prépare à la signature officielle chez le notaire. Durant cette période, le notaire vérifie la conformité de la transaction en rassemblant les documents nécessaires du promoteur et de l'acheteur. Ces documents incluent les différents plans de vente comme le plan d'exposition, la notice descriptive, le règlement de copropriété, et diverses pièces d'identité et informations financières de l'acheteur.

Lire aussi - Achat VEFA : signature officielle de l'acte de vente, mode d'emploi

La signature définitive se déroule chez le notaire, garantissant le respect de la loi et conférant une authenticité à la vente et aux documents signés. Les frais d'acte, couvrant la rémunération du notaire et les droits et taxes, sont collectés par le notaire. Dans le cas d'un logement en livraison immédiate, c'est-à-dire tant que la totalité des lots n'a pas été vendue, il est possible d'acquérir un bien en VEFA et l'acte de vente peut être signé directement chez le notaire sans contrat de réservation.

30 jours avant la signature, l'acheteur reçoit l'acte authentique définitif, détaillant les caractéristiques du logement, le calendrier de paiement, et les garanties liées à la VEFA. En cas de motifs valables, l'acheteur peut se rétracter sans perdre le dépôt de garantie. Le jour de la signature, une offre de prêt immobilier est requise pour les achats à crédit. Là encore, un calendrier de paiement spécifique à la VEFA avec les différents appels de fonds est notamment validé pour l'échelonnement des règlements, selon l'avancée des travaux : achèvement des fondations, mise hors d'eau et hors d'air...

A noter que la signature électronique offre une alternative pratique et évite de se déplacer physiquement dans l'étude du notaire.

En parallèle, voire avant ou après la signature de cet acte définitif, les travaux sont lancés par le maître d'ouvrage. Une fois l'acte signé, le promoteur reste disponible jusqu'à l'achèvement des travaux et la livraison du logement et la remise des clés marquant une autre et ultime phase dans le processus d'acquisition.

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