Réajustement des loyers et charges : comment faire ?

Dans le cas d'un investissement locatif, comment se passe le réajustement des loyers et des charges : quelles sont les possibilités du propriétaire ? Que dit la loi à ce sujet ? Voici comment augmenter le loyer d'un investissement immobilier.

La loi autorise les propriétaires de bien immobilier en location de réviser annuellement le montant du loyer ainsi que les charges locatives. En plus de ces réajustements, il est possible dans certains cas de demander une augmentation exceptionnelle du loyer. Quelles sont les situations qui permettent de demander cette augmentation et quelle est la procédure à suivre ?

 

L'indexation annuelle du loyer

 

Lorsque l'on parle de réajustement des loyers, il est important de savoir qu'il existe une indexation annuelle du loyer autorisée par la législation relative à l'immobilier locatif. Le fonctionnement est relativement simple : annuellement et à la date d'anniversaire de la signature du bail, vous pouvez augmenter le loyer en tenant compte de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'Insee. L'IRL sert de base pour la révision des loyers et fixe le montant maximum de l'augmentation.

 

Calcul du réajustement annuel du loyer

Afin de calculer l'augmentation du loyer, il faut tenir compte de plusieurs éléments : 

• Le loyer ;

• Le nouvel IRL du trimestre prévu dans le bail, ou à défaut, à la date de signature ; 

• L’IRL du même trimestre de l'année précédente.

Une fois que vous disposez des données nécessaires, la formule à appliquer est la suivante : loyer indexé = (loyer actuel x nouveau IRL) / IRL du même trimestre de l'année précédente 

Exemple

Vous avez signé un bail le 5 mars 2020 pour la location de votre appartement pour un loyer de 600 €. Ce loyer peut être réajusté le 5 mars 2021. Le dernier indice disponible sur le site de l'Insee à la date de signature du bail est celui du 4ème trimestre 2019 qui est de 130,26. Le nouvel indice du 4ème trimestre 2020 est de 130,52.

Nouveau loyer suite à l'indexation le 5 mars 2021 : (600 € x 130,52) / 130,26 = 601 €

 

Réajustement exceptionnel du loyer

 

Il existe plusieurs situations qui octroient le droit au propriétaire de demander un réajustement du loyer en cours de bail.

Loyer sous-évalué

Il peut arriver que le propriétaire bailleur s'aperçoive en cours de bail que le loyer est sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage. Si c'est le cas, celui-ci a le droit de demander un réajustement du loyer en respectant certaines conditions bien précises. 

Il doit prouver que le loyer est sous-évalué en démontrant qu'un minimum de trois biens, avec des caractéristiques comparables au bien loué et dans la même zone géographique, sont loués avec un loyer plus élevé. Le nombre de biens est augmenté à six, si l'appartement ou la maison se trouve dans une commune avec plus d'un million d'habitants. De plus, au moins 2/3 de ces biens doivent avoir le même locataire depuis au moins trois ans.

Ensuite, le propriétaire doit adresser la proposition d'augmentation du loyer au locataire par courrier recommandé avec accusé de réception au moins six mois avant la fin du bail. Le locataire peut accepter ou refuser une augmentation de loyer par écrit au moins quatre mois avant la fin du bail.

 

Travaux qui augmentent la valeur du bien

Si le propriétaire réalise des travaux dans le bien loué et que ceux-ci apportent plus de confort ou augmentent sensiblement la valeur du bien, un réajustement peut être demandé. 

Exemples de travaux qui augmentent le confort ou la valeur du bien : 

• Nouvelle salle de bain,

• Installation d'un système de climatisation,

• Nouveau parquet,

• Installation d'un système domotique, etc.

Suite à la réalisation des travaux, les deux parties doivent convenir de l'augmentation du loyer soit : 

• Via une clause dans le contrat de bail,

• À l'aide d'un avenant au contrat en cours.

Attention : tous les travaux qui ont pour objectif de maintenir le bien en état n'octroient pas le droit au propriétaire de réajuster le loyer. N’hésitez pas à vous rendre sur différents blogs immobiliers afin de savoir quels travaux d’entretien sont à la charge du propriétaire, et ne justifient pas d’augmentation de loyer.

 

Révision des charges locatives

 

Les charges locatives sont régularisées de manière annuelle par le bailleur en tenant compte des dépenses réelles qu'il a dû payer durant l'année. Il s'agit des dépenses relatives aux charges communes au sein d'une copropriété : entretien et réparation des installations situées dans les parties communes, paiement du concierge...

Le locataire paye tout au long de l'année une provision pour charges en plus de son loyer. Une fois que le propriétaire a reçu le décompte annuel des charges de copropriété, il peut effectuer la régularisation : soit le locataire a payé trop au cours de l'année écoulée, soit trop peu.

Par Auteur invité