Réajustement des loyers et charges : comment faire ?

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Dans le cas d'un investissement locatif, comment se passe le réajustement des loyers et des charges : quelles sont les possibilités du propriétaire ? Que dit la loi à ce sujet ? Voici comment augmenter le loyer d'un investissement immobilier.

augmentation loyer investissement immobilier
Mode d'emploi pour savoir quand et comment augmenter le loyer de votre investissement immobilier et réajuster les charges. © Shutterstock

Dans le cas d'un investissement locatif, comment se passe le réajustement des loyers et des charges : quelles sont les possibilités du propriétaire ? Que dit la loi à ce sujet ? Voici comment augmenter le loyer d'un investissement immobilier.

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Vous êtes propriétaire et vous souhaitez un réajustement du loyer et des charges locatives ? Vous vous demandez alors si vous pouvez augmenter les charges locatives en cours de bail ? Découvrez dans cet article le fonctionnement et les conditions à respecter pour procéder à un réajustement de loyer et des charges locatives.

En effet, la loi autorise les propriétaires de bien immobilier en location de réviser annuellement le montant du loyer ainsi que les charges locatives. En plus de ces réajustements, il est possible dans certains cas de demander une augmentation exceptionnelle du loyer. Quelles sont les situations qui permettent de demander cette augmentation et quelle est la procédure à suivre ?

 

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L'indexation annuelle du loyer : de combien un propriétaire peut-il augmenter le loyer ?

 

Lorsque l'on parle de réajustement des loyers, il est important de savoir qu'il existe une indexation annuelle du loyer autorisée par la législation relative à l'immobilier locatif. Le fonctionnement est relativement simple : annuellement et à la date d'anniversaire de la signature du contrat de bail, vous pouvez augmenter le loyer en tenant compte de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'Insee. L'IRL sert de base pour la révision des loyers et fixe le montant maximum de l'augmentation.

 

Calcul du réajustement annuel du loyer

Afin de calculer l'augmentation du loyer, il faut tenir compte de plusieurs éléments : 

- Le loyer ;

- Le nouvel IRL du trimestre prévu dans le bail, ou à défaut, à la date de signature ; 

- L'IRL du même trimestre de l'année précédente.

Une fois que vous disposez des données nécessaires, la formule à appliquer est la suivante : loyer indexé = (loyer actuel x nouveau IRL) / IRL du même trimestre de l'année précédente 

Exemple d'une augmentation de loyer mensuel

Vous avez signé un bail le 5 mars 2022 pour la location de votre appartement pour un loyer de 600 €. Ce loyer peut être réajusté le 5 mars 2023. Le dernier indice disponible est à retrouver sur le site de l'Insee à la date de signature du bail est celui du 4ème trimestre 2021 qui est par exemple de 130,26. 

Nouveau loyer suite à l'indexation le 5 mars 2023 : (600 € x 130,52) / 130,26 = 601 €

 

Réajustement exceptionnel du loyer

 

Il existe plusieurs situations qui octroient le droit au propriétaire de demander un réajustement du loyer en cours de bail.

Loyer sous-évalué d'un appartement en location

Il peut arriver que le propriétaire bailleur s'aperçoive en cours de bail que le loyer est sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage. Si c'est le cas, celui-ci a le droit de demander un réajustement du loyer en respectant certaines conditions bien précises. 

Il doit prouver que le loyer est sous-évalué en démontrant qu'un minimum de trois biens, avec des caractéristiques comparables au bien loué et dans la même zone géographique, sont loués avec un loyer plus élevé. Le nombre de biens est augmenté à six, si l'appartement ou la maison se trouve dans une commune avec plus d'un million d'habitants. De plus, au moins 2/3 de ces biens doivent avoir le même locataire depuis au moins trois ans.

Ensuite, le propriétaire doit adresser la proposition d'augmentation du loyer au locataire par courrier recommandé avec accusé de réception au moins six mois avant la fin du bail. Le locataire peut accepter ou refuser une augmentation de loyer par écrit au moins quatre mois avant la fin du bail.

 

Travaux qui permettent l'augmentation de la valeur du bien

Si le propriétaire réalise des travaux dans le bien loué et que ceux-ci apportent plus de confort ou augmentent sensiblement la valeur du bien, un réajustement peut être demandé. 

Exemples de travaux qui augmentent le confort ou la valeur du bien : 

- Nouvelle salle de bain ou cuisine équipée si le logement en était dépourvu,

- Installation d'un système de climatisation ou d'un chauffage plus performant,

- Nouveau parquet,

- Installation d'une porte blindée ou d'un système domotique, type digicode, vidéo surveillance...

Suite à la réalisation des travaux, les deux parties doivent convenir de l'augmentation du loyer soit : 

- Via une clause dans le contrat de bail,

- À l'aide d'un avenant au contrat en cours.

Attention : tous les travaux qui ont pour objectif de maintenir le bien en état n'octroient pas le droit au propriétaire de réajuster le loyer. Ainsi, il faut se renseigner sur quels travaux d'entretien sont à la charge du propriétaire, et ne justifient pas d'augmentation de loyer. On peut citer : la réfection de peinture, de revêtements muraux ou de sol, le remplacement d'équipements, le ravalement, les travaux de menuiserie, la pose extérieure d'enduit et de peinture d'étanchéité, la réfection de l'électricité..., qui ne sont pas considérés comme des travaux d'amélioration

 

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Révision et régularisation des charges du locataire récupérables

 

Les charges locatives sont régularisées de manière annuelle par le bailleur en tenant compte des dépenses réelles qu'il a dû payer durant l'année. On parle de charges récupérables. Il s'agit des dépenses initialement payées par le propriétaire mais remboursées par le locataire. Cela peut être des dépenses relatives aux charges communes au sein d'une copropriété : entretien et réparation des installations situées dans les parties communes, paiement du concierge... 

 

Est-ce que le propriétaire a le droit d'augmenter les charges locatives ? Et comment fonctionne le décompte de charges et leur régularisation ? Comment calculer les provisions pour charges ?

 

Le locataire paye tout au long de l'année une provision pour charges en plus de son loyer. Dans le cadre d'une location de logement, le locataire verse ainsi mensuellement une provision sur charges au propriétaire, couvrant une estimation des dépenses telles que la consommation d'eau froide, de chauffage et les charges de copropriété. La TEOM, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, mais aussi la redevance d'assainissement ou la taxe de balayage, peuvent entrer dans ces charges. Une fois que le propriétaire a reçu le décompte annuel des charges de copropriété, il peut effectuer la régularisation : soit le locataire a payé trop au cours de l'année écoulée, soit trop peu.

En résumé, le réajustement des loyers et charges pour un investissement locatif est un processus régi par la loi et encadré par des règles spécifiques. La loi autorise les propriétaires à réviser annuellement le montant du loyer en se basant sur l'Indice de Référence des Loyers publié par l'Insee. De plus, des réajustements exceptionnels du loyer sont possibles dans certaines situations, notamment lorsque le loyer est sous-évalué par rapport aux biens similaires du voisinage ou suite à des travaux qui augmentent la valeur du bien. Pour les charges, une régularisation annuelle basée sur les dépenses réelles est réalisée. Il est donc essentiel pour les propriétaires de bien comprendre et respecter ces procédures pour une gestion locative conforme à la loi.

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