Il s'agit d'un montage juridique qui scinde en deux la propriété d'un bien immobilier : la nue-propriété et l'usufruit et donc de répartir cette propriété entre plusieurs personnes : le nue-propriétaire et l'usufruitier. La nue-propriété est le droit de disposer d'un bien comme on le souhaite, tandis que l'usufruit est le droit d'utiliser ce bien immobilier et d'en percevoir les revenus, c'est-à-dire ici les le droit d'en obtenir des loyers.

 

L'usufruitier est donc celui qui dispose de l'usufruit du bien, quand le nu-propriétaire est celui qui dispose de la nue-propriété d'un logement. 

A la différence d'un achat en pleine propriété, l'investissement en nue-propriété présente des avantages complémentaires, notamment en termes de fiscalité, de succession et de rentabilité. L'investissement en nue-propriété permet de profiter des avantages du démembrement de propriété tout en réduisant les risques et les coûts. En effet, l'acquisition d'un bien en nue-propriété est moins onéreuse qu'un achat en pleine propriété et permet de bénéficier de la plus-value potentielle du bien tout en étant exonéré de la taxe foncière.

 

 

Au départ, le démembrement de propriété était surtout utilisé dans le cas d'une succession pour en limiter le coût. Depuis, il est aussi utilisé pour investir dans l'immobilier neuf à moindre coût. Dans le cas d'un investissement locatif, le plus souvent en Usufruit Locatif Social, ULS, le principe équivaut pour l'investisseur à acquérir la nue-propriété d'un logement neuf ou en état futur d'achèvement, quand l'usufruit de ce bien est réservé à un bailleur institutionnel ou social pour une durée entre 15 et 25 ans.

 

 

Pendant cette période, l'investisseur ne profite pas du bien, dont l'usage est laissé à l'usufruitier qui se charge de le louer, de l'entretenir...  En contrepartie du fait de ne pas recevoir les loyers, l'investisseur particulier ne paie qu'une partie du bien et bénéficie d'une décote sur le prix d'achat entre 30 % jusqu'à 50 %.

Ce n'est qu'au terme de la période d'usufruit temporaire, que l'investisseur retrouve l'ensemble du droit de propriété et devient pleinement propriétaire de son bien. Il peut alors en faire ce qu'il veut  de son droit de propriété : continuer de le louer, le vendre ou l'occuper soi-même. 

 

 

Si l'investisseur en tant que nu-propriétaire ne touche pas de revenus locatifs, il profite de bien d'autres avantages fiscaux et financiers.

- Premier et plus important atout financier : la décote sur le prix d'achat peut atteindre la moitié de la valeur du logement neuf, sans même encore tabler sur la plus-value possible à la revente. On parle de rentabilité mécanique pour l'investisseur, devenu nu-propriétaire.

- Comme pour tout achat dans l'immobilier neuf, les frais de notaires sont réduits à maximum 3 % contre jusqu'à 8 % dans l'immobilier ancien.

- Pas de gestion locative, pas d'impôts locaux : c'est l'usufruitier qui se charge de la gestion locative et qui finance l'entretien du bien pendant toute la durée de l'usufruit, soit durant 15, 20 voire 25 ans. Il doit même remettre en état le logement à la fin de la période d'usufruit. Il paie également les charges et travaux de copropriété, ainsi que les impôts locaux : taxe foncière et taxe d'habitation durant la période de démembrement.

- Possibilité de déficit foncier : si l'usufruitier est un bailleur social, le nu-propriétaire qui achète à crédit peut aussi déduire de ses revenus fonciers préexistants ou à venir les intérêts d'emprunts de ce prêt immobilier.

- Exclusion de l'IFI : autre atout, très important pour les contribuables taxés sur l'IFI, la valeur du bien n'est pas comptabilisée dans le calcul de l'Impôt sur la Fortune Immobilière. Il n'entre pas dans le patrimoine du nu-propriétaire jusqu'à ce qu'il récupère l'usufruit.

- Pas de frais : à l'extinction de la période d'usufruit, l'investisseur en ULS devient pleinement propriétaire de son bien immobilier, il retrouve l'ensemble de ses droits et la pleine propriété est alors complètement reconstituée et cela sans aucun frais. 

 

Premier conseil à appliquer pour investir en démembrement de propriété : signer une convention écrite qui stipule les engagements de chacun : nue-propriétaire comme usufruitier. La convention doit bien sûr préciser la durée du démembrement mais également les frais, travaux et autres détails sur la gestion locative que doit engager, effectuer et financer l'usufruitier. 

Si investir en nue-propriété est par essence un placement de long terme, compte-tenu de la durée jusqu'à la fin de l'usufruit, parfois jusqu'à 25 ans, il est tout à fait possible de revendre de façon anticipée le bien acquis en démembrement de propriété. Il existe en effet un marché secondaire très actif, d'autant que ces programmes neufs en nue-propriété sont le plus souvent situés dans des territoires très tendus et donc très demandés par les investisseurs : Ile-de-France, PACA, ou dans les très grandes villes.

Des spécialistes de l'investissement en nue-propriété existent depuis de nombreuses années comme iPlus, ou encore Perl qui compte plus d'une cinquantaine de programmes neufs éligibles à l'investissement en ULS. Des promoteurs généralistes comme Nexity proposent également ce dispositif pour investir en démembrement. Un accompagnement par un expert en gestion de patrimoine peut aussi s'avérer pertinent.

 

 

Pour l'achat d'un bien d'une valeur totale de 300 000 €, l'équivalent d'un logement neuf de trois-pièces à Nantes, dont la valeur en nue-propriété est de 150 000 € en 2020, à l'extinction de l'usufruit en 2035.

Deux possibilités :

- le prix du bien est resté stable à 300 000 €, ce qui représente un gain de 150 000 € et 50 %, soit un rendement de 3.33 % annuel.

- le prix du bien a augmenté à 360 000 €, ce qui représente une plus-value de 210 000 € et 71 %, soit un rendement annuel de 4.73 %.

 

 

L'investissement en nue-propriété s'adresse à des particuliers assujettis à l'impôt sur le revenu et/ou à l'IFI, Impôt Sur la Fortune Immobilière et qui se situent dans les tranches d'imposition les plus hautes. Il peut être intéressant de déjà percevoir des revenus fonciers. 

L'intérêt du démembrement pour l'investisseur est aussi de développer son patrimoine immobilier, sans avoir les tracas de la gestion locative au quotidien. A noter que tout bien immobilier peut être « démembrer » : logement, immeuble entier, terrain à bâtir... 

 

En bref, l'investissement en nue-propriété ou en démembrement de propriété dans l'immobilier neuf présente une multitude d'avantages fiscaux et financiers pour les investisseurs. Cette stratégie permet d'acquérir un patrimoine immobilier à coût réduit, tout en échappant aux contraintes de gestion locative et en profitant de réductions significatives sur les frais d'acquisition. En optant pour ce dispositif, les investisseurs peuvent bénéficier d'une forte décote sur le prix d'achat, tout en étant exonérés de l'Impôt sur la Fortune Immobilière et en ayant la possibilité de déduire les intérêts d'emprunts. Cette approche judicieuse offre ainsi la chance de développer son patrimoine immobilier sur le long terme, tout en limitant les risques et en maximisant les avantages financiers.