Vous envisagez d'investir dans l'immobilier locatif ? Avant d'acheter un bien et de vous lancer dans un projet immobilier, vous devez impérativement calculer sa rentabilité. Voici ici quels sont les éléments à prendre en compte pour estimer au mieux le rendement moyen de votre investissement ? Découvrez les clés pour calculer la rentabilité de votre bien immobilier et ainsi profitez de la meilleure rentabilité possible.

La rentabilité locative est un indicateur très important lorsque l'on souhaite investir dans l'immobilier. En effet, elle permet de déterminer si l'investissement est rentable ou non. La rentabilité locative se calcule en fonction du rapport entre le montant des loyers perçus et le montant de l'investissement immobilier.

 

Achat immo : comment calculer le rendement locatif d'un appartement  ?

 

Avant tout investissement pour mettre en location, l'acquéreur doit estimer le taux de rentabilité de son achat immobilier. Seul hic, il existe plusieurs modes de calcul et certains relevant d'un vrai casse-tête. Voici plusieurs pistes pour investir dans un logement en toute connaissance de cause et ainsi calculer la rentabilité locative d'un investissement immobilier.

C'est quoi la rentabilité locative brute d'un bien ?

 

Le rendement locatif brut d'un investissement locatif est le mode de calcul le plus simple mais qui laisse de côté de nombreux facteurs du taux de rentabilité. Calculée par rapport au prix d'achat du bien immobilier, elle ne prend en compte que le montant des loyers annuels bruts. 

 

Taux de rentabilité brute=100 x (loyer mensuel de location x 12) / prix de l'acquisition 

Laissant de côté les charges et les impôts à payer, cet indicateur est aussi mis à mal par les éventuels remboursements de prêt bancaire.

 

Exemple simple de calcul de rendement locatif brut : Pour un studio acheté 100 000 euros et rapportant 500 euros de loyer par mois, la rentabilité brute sera de 6 % (500 € x 12=6000 € / 100 000 €=0.6 x 100=6 %).

 

Formule : calculer la rentabilité locative nette de frais et de charges ou le taux de rendement net

 

Plus fiable, cette rentabilité locative nette de frais et de charges d'un investissement locative prend en compte les frais liés à l'entretien et les dépenses engendrées par la gestion du bien immobilier : charges et travaux d'entretien non récupérables, taxe foncière, assurance propriétaire...

A noter qu'il est possible d'être exonéré de taxe foncière pour l'achat d'un logement neuf durant au minimum deux ans. En parallèle, n'oubliez pas que certaines dépenses : intérêts d'emprunt, travaux, assurances impayés de loyer... sont déductibles des revenus fonciers dans certains cas en fonction du type de fiscalité choisie pour déclarer votre investissement immobilier.

 

Taux de rentabilité nette de frais et de charge=100 x {loyer mensuel x 12 - (taxe foncière + charges non récupérables + frais de gestion et d'entretien] / prix de l'achat

A ce calcul de base, il faut donc parvenir à établir des éléments variables comme le taux de vacance ou les coûts des travaux d'entretien à long terme de l'investissement.

 

Formule de calcul de la rentabilité nette : Pour un appartement deux-pièces acheté 150 000 euros et rapportant 650 euros de loyer par mois, vous enlevez 620 euros de taxe foncière, 10 % de frais de gestion et 500 euros de charges non récupérables et votre taux de rentabilité nette de frais sera de 3.93 % (650 x 12=7 800 € - (10 % + 500 € + 620 €)=5 900 € / 150 000 €=0.39 x 100=3.93 %).

 

A savoir : La méthode dite de Larcher permet également de calculer plus simplement la rentabilité locative nette d'un investissement immobilier. Pour cela, cette méthode Larcher consiste à ne compter que 9 mois de location sur 12 pour établir le taux de rentabilité d'un appartement acheté pour louer.

 

Simulateur : pourquoi et comment calculer la rentabilité nette d'un investissement locatif ?

 

Ce mode de calcul est le plus complet et le plus proche de la réalité, la rentabilité nette prend en compte les recettes après impôts, les possibles déductions obtenues par des dispositifs de défiscalisation spécifiques comme la loi Pinel ou des gros travaux de réhabilitation. En fonction des frais d'entretien, des frais de gestion locative ou des risques d'impayés de loyer, la rentabilité réelle peut parfois être bien inférieure à la rentabilité brute. La difficulté de ce mode de calcul de la rentabilité nette est qu'il évolue en fonction du profil fiscal de l'investisseur et en fonction de l'investissement locatif lui-même. Attention aussi à la fiscalité locale : taxe foncière, taxe d'habitation et/ou surtaxe sur les résidences secondaires... qui peut évoluer d'une ville à l'autre et grandement rogner sur votre rentabilité. Lire aussi - Est-ce rentable d'investir en Pinel ?

 

Qu'est-ce que la rentabilité locative financière ?

 

A la rentabilité nette, certains préféreront encore la rentabilité financière qui évalue également la plus-value réalisée à la revente ou le gain en patrimoine à terme.

 

Ne pas oublier d'ajouter à tous ces modes de calcul de la rentabilité locative d'un investissement immobilier, le coût du prêt immobilier qui s'ajoute si vous devez emprunter pour financer cet achat à crédit.

 

 

Projet rentable ou non : les pièges à éviter

 

Au-delà de la rentabilité locative tirée fictivement de l'application d'un loyer au mètre carré obtenu, la réussite financière d'un placement immobilier va beaucoup plus loin. En effet, si vous optez pour un projet locatif dans l'immobilier neuf, malgré un prix d'achat plus élevé au départ, vous pourrez alors profiter de frais de notaire réduits : 2 %, contre 7 % dans l'ancien. Un écart dès l'acquisition qui pourrait jouer à terme sur la rentabilité. Autre atout du neuf : l'absence de travaux d'amélioration de l'immeuble durant plusieurs années, tels qu'un changement de chaudière ou une rénovation de toiture, de sorte à limiter les charges de copropriété.
Attention aussi au futur turn over et à la vacance locative dans votre futur logement à louer. L'absence de locataire un mois, voire deux, le temps de retrouver à qui louer votre bien pourra là encore, pénaliser votre rentabilité. Si vous faites le choix d'un petit logement, sachez que les petites surfaces enregistrent des changements de locataire plus nombreux et des dégradations parfois plus importantes. En revanche, avec de grandes surfaces, vous attirerez des familles plus stables et plus solvables en général ou des colocations pour démultiplier les risques locatifs entre les différents colocataires. De quoi rassurer les banques au moment d'obtenir un prêt immobilier et de bénéficier de l'effet levier du crédit pour financer votre projet d'investissement locatif. 

La clé de la performance de votre projet immobilier est donc à calculer bien au-delà du seul niveau de loyer que vous pourrez pratiquer. L'investissement dans la pierre est et demeure une valeur refuge mais il faut prendre en compte un grand ensemble de données pour ne rien laisser au hasard.