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Investissement immobilier : comment se calcule le taux de rentabilité ?

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A l'ensemble des méthodes pour calculer la rentabilité d'un investissement locatif, il ne faut pas oublier le coût du crédit immobilier.

Tags : Investissement locatif, calcul rentabilité


Avant tout investissement locatif, l’acquéreur doit estimer le taux de rentabilité de son achat immobilier. Seul hic, il existe plusieurs modes de calcul et certains relevant d’un vrai casse-tête. Voici plusieurs pistes pour investir dans un logement en toute connaissance de cause.

Rentabilité brute : la plus simple

La rentabilité brute est le mode de calcul le plus simple mais qui laisse de côté de nombreux facteurs du taux de rentabilité. Calculée par rapport au prix d'acquisition du bien, elle ne prend en compte que les loyers bruts. 

Taux de rentabilité brute=100 x (loyer mensuel x 12) / prix de l’acquisition 
Laissant de côté les charges et les impôts à payer, cet indicateur est aussi mis à mal par les éventuels remboursements de prêt bancaire.

Exemple de calcul : Pour un studio acheté 100 000 € et rapportant 500 € de loyer par mois, la rentabilité brute sera de 6 % (500 € x 12=6000 € / 100 000 €=0.6 x 100=6 %).

Rentabilité nette de frais et de charges ou rentabilité locative nette

Plus fiable, cette rentabilité nette de frais et de charges prend en compte les frais liés à l'entretien et la gestion du bien immobilier : charges et travaux d’entretien non récupérables, taxe foncière…

Taux de rentabilité nette de frais et de charge=100 x {loyer mensuel x 12 – (taxe foncière + charges non récupérables + frais de gestion et d’entretien] / prix de l’acquisition
A ce calcul, il faut donc parvenir à établir des éléments variables comme le taux de vacance ou les coûts des travaux d’entretien à long terme de l’investissement.

Exemple de calcul : Pour un appartement 2 pièces acheté 150 000 € et rapportant 650 € de loyer par mois, vous enlevez 620 € de taxe foncière, 10 % de frais de gestion et 500 € de charges non récupérables et votre taux de rentabilité nette de frais sera de 3.93 % (650 x 12=7 800 € - (10 % + 500 € + 620 €)=5 900 € / 150 000 €=0.39 x 100=3.93 %).

Rentabilité nette

Ce mode de calcul est le plus complet et le plus proche de la réalité, la rentabilité nette prend en compte les recettes après impôts, les possibles déductions obtenues par des dispositifs fiscaux spécifiques comme la loi Pinel ou des travaux de réhabilitation. La difficulté de ce mode de calcul est qu’il évolue en fonction du profil fiscal de l’investisseur et en fonction de l’investissement lui-même.

Rentabilité financière

A la rentabilité nette, certains préféreront encore la rentabilité financière qui évalue également la plus-value réalisée à la revente ou le gain en patrimoine.

Ne pas oublier d’ajouter à tous ces modes de calcul, le coût du crédit immobilier.

Quelques conseils avant d’investir

Avant de faire les bons calculs et de passer à l’achat, il faut aussi penser à s’informer sur la situation du marché locatif local. Si le taux de rentabilité est important, l’investissement locatif doit avant tout être un projet d’avenir. L’investisseur doit donc également déterminer quel sera le but de cet achat immobilier : y loger ses enfants étudiants, y vivre plus tard, réaliser une plus-value à la vente, dégager à terme un complément de revenus…

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