En tant qu’investisseur dans l’immobilier et donc désormais de propriétaire-bailleur, il faut veiller à bien évaluer le premier loyer d’un investissement locatif. Explications et conseils pour fixer le montant du loyer de votre investissement immobilier.
Bien évaluer le premier loyer d’un logement mis en location est une étape importante pour un propriétaire-bailleur. En effet, si la fixation du premier loyer de cet investissement immobilier est libre, la réévaluation par la suite est, elle, bien plus délicate. Mode d’emploi pour fixer le loyer d’un investissement locatif.
Même si des pistes d'encadrement des loyers se profilent, c’est déjà le cas à Paris et à Lille, la fixation d’un premier loyer est libre dans l’immobilier neuf, comme dans l’ancien. Reste pour le bailleur à trouver le juste milieu entre un loyer trop élevé qui limiterait les locataires potentiels et pourrait augmenter la vacance locative et un loyer trop bas difficile à réajuster par la suite. Il s’agit de ne pas surestimer la valeur du bien loué.
Comment évaluer le premier loyer d'un investissement locatif ?
Première étape : trouver des références et calculer le loyer moyen pour la ville
Observatoire Clameur, Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne pour Paris, ADIL dans chaque département, plusieurs organismes proposent des référentiels de loyer par localité. Ils permettent de se faire une première idée des loyers pratiqués dans la ville. Compter 26.20 €/m² en moyenne à Paris, contre 8 €/m² à Saint-Etienne. Ce loyer moyen doit ensuite être affiné selon le quartier, la proximité des transports, des commerces, des écoles, des espaces verts… Plus l’on s’approche du centre-ville, plus le loyer a tendance à augmenter par exemple. Les loyers en zone rurale sont proportionnellement moins élevés qu’en ville ou dans les secteurs touristiques.
Deuxième étape : juger objectivement son logement
Neuf ou ancien, ascenseur ou simple escalier, classé A ou G au Diagnostic de Performance Énergétique, parking commun ou garage fermé, cave, concierge ou interphone..., il faut ensuite quantifier les qualités et les défauts potentiels de l’immeuble.
Place ensuite aux qualités intrinsèques de la location elle-même : c’est-à-dire la superficie, les équipements proposés dans le logement… Pour la superficie, un studio se loue proportionnellement plus cher qu’un cinq-pièces. Il faut aussi s’interroger sur l’état des équipements de la cuisine et de la salle de bain, mais aussi la présence d’un simple balcon ou d’une grande terrasse, sans oublier les volets roulants, et autres équipements de confort : visiophone, domotique…
Conseil en + : l’écart de loyer entre un logement classé A ou G au DPE peut dépasser les 10 %, selon les plus récentes études.
Troisième étape : choisir entre location meublée ou vide
La location classique, c’est-à-dire nue, ou la location meublée
ne sont pas régies par les mêmes règles en matière de contrat de bail. Cela en découle sur le montant du loyer à pratiquer. En effet, la location meublée imposant la présence d’équipements et de mobiliers précis pour que le locataire puisse habiter les lieux en apportant que ses simples affaires personnelles, la location meublée est réputée plus chère que la location vide afin d’assurer la rentabilité locative du bien loué meublé.
Astuce pour fixer le loyer d’un logement : faire le tour des annonces immobilières de votre quartier pour évaluer le niveau moyen des loyers pratiqués dans les rues voisines de votre investissement locatif.
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Comment fixer le loyer en zone tendue ?
Désormais dans plus d’un millier de localités, comme Paris ou dans les agglomérations de 28 villes jugées comme tendues, c’est-à-dire où la demande est plus forte que l’offre, les loyers à la relocation sont encadrés. Si le premier loyer peut toujours y être fixé librement, ce n’est pas le cas lors d’un changement de locataire. En clair, dans les zones tendues, le loyer pourra être réévalué que si :
- aucune indexation du loyer n’a eu lieu lors des douze mois précédents ce nouveau contrat de bail. Dans ce cas-là, la hausse ne pourra excéder la variation de l’IRL, Indice de Référence des Loyers : + 0,09 % au premier trimestre 2021 par exemple.
- le loyer précédent est manifestement sous-évalué. Pour cela, le nouveau loyer ne pourra excéder la moitié de la différence entre le dernier loyer pratiqué et le montant moyen des loyers dans le voisinage.
- de gros travaux d’amélioration ou de mise en conformité n’ont été effectués. Dans ce cas-là, la revalorisation du loyer annuel ne pourra alors excéder 15 % du coût réel des travaux TTC.
Exemple : un loyer de 600 € avec 10 000 € de travaux, la hausse de loyer ne pourra excéder (10 000 X 15 %) / 12 = 125 €, soit un nouveau loyer de 725 €.
Depuis le 1er janvier 2020, une performance énergétique minimum du logement est même nécessaire pour pouvoir déplafonner le loyer en zone tendue.
Voici la liste des 28 agglomérations concernées par le plafonnement des loyers en zone tendue : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.
Comment fonctionne l’encadrement des loyers à Paris et Lille ?
A noter qu’à Paris, Lille, Lomme et Hellemmes, un encadrement des loyers s’applique également en parallèle des impératifs imposés dans les zones tendues. Tous les loyers doivent être fixés selon un loyer de référence défini selon le quartier, s’il s’agit d’une location nue ou meublée, le nombre de pièces, la date
Dans les zones tendues, comme à Lyon ou Marseille, les loyers à la relocation sont plafonnés. D'où l'importance du premier loyer.
de construction de l’immeuble. Ce loyer de référence est fixé annuellement par arrêté préfectoral avant l’été pour les baux à signer entre le 1er juillet de l'année en cours et le 30 juin de l'année suivante.
En cas de non-respect de l’encadrement des loyers, le préfet peut imposer le niveau de loyer à respecter, avec versement du trop-perçu au locataire. En cas de nouveau refus, l’amende peut aller jusqu’à 5 000 € pour un bailleur particulier.
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Investissement locatif : comment réévaluer un loyer par la suite ?
Une fois le bail signé, la réévaluation du loyer ne peut se faire qu’une fois par an, à la date anniversaire en principe et si une clause de révision a bien été insérée au contrat de bail, sinon le loyer reste fixe tout le temps du bail. D’où l’impératif de bien évaluer ce premier loyer et de prévoir sa réévaluation dans le contrat.
D’autant que, en dehors de la problématique des zones tendues évoquées ci-dessus, cette réévaluation annuelle ne peut dépasser l’Indice de Référence des Loyers, IRL, indice publié chaque trimestre par l’Insee et qui suit l’inflation. C’est lors d’un changement de locataire que l’investisseur pourra ensuite de nouveau réévaluer librement le loyer. Il s’agit alors du loyer à la relocation.
Infos en + : Si en tant que bailleur, vous avez oublié d’appliquer cette revalorisation annuelle selon l'IRL, il est possible d’appliquer la réévaluation rétroactivement sur une durée de seulement un an ; mais uniquement pour les loyers restant à devoir.
Comment calculer le loyer d'un appartement neuf Pinel ?
Dans le cadre d’un investissement locatif en loi Pinel ou comme précédemment en loi Duflot ou loi Scellier, le bailleur doit respecter un plafond de loyer fixé par zone géographique, voire corrigé par arrêté préfectoral.
Exemple pour un contrat de bail signé en 2021 pour un logement neuf Pinel, les plafonds de loyer sont fixés à 17,55 €/m² en zone A bis, 13,04 € pour la zone A, à 10,51 € en zone B1 et 9,13 € en zone B2 éligible.
Avec le dispositif Pinel, une seconde modulation s’ajoute selon la superficie de la location pour ne pas pénaliser certaines superficies. Ce coefficient est égal à 0,7 + 19/S, où S est la surface du logement, sans pouvoir être supérieur à 1,2. Exemple : pour un appartement neuf de 40 m² à Rennes en zone B1, le plafond à appliquer en 2021 se calcule ainsi : 10.51 x (0.7 + 19/40) = 12.34 €/m².
