Comment fixer le prix du loyer de votre investissement locatif ?

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Conseils pratiques

En tant qu’investisseur dans l’immobilier et donc désormais de propriétaire-bailleur, il faut veiller à bien évaluer le premier loyer d’un investissement locatif. Explications et conseils pour fixer le montant du loyer de votre investissement immobilier.

loyer investissement locatif
Voici comment bien fixer et évaluer le premier loyer d'un investissement immobilier. Etape incontournable pour la suite.

En tant qu’investisseur dans l’immobilier et donc désormais de propriétaire-bailleur, il faut veiller à bien évaluer le premier loyer d’un investissement locatif. Explications et conseils pour fixer le montant du loyer de votre investissement immobilier.

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Bien évaluer le premier loyer d'un logement mis en location est une étape importante pour un propriétaire bailleur qui souhaite acheter pour louer. En effet, si la fixation du premier loyer de cet investissement immobilier est libre, la réévaluation par la suite est, elle, bien plus délicate. Mode d'emploi pour fixer le loyer d'un investissement locatif.
 

Comment calculer le prix de location minimum d'un appartement ?

 
Même si des pistes d'encadrement des loyers se profilent, c'est déjà le cas à Paris et à Lille, la fixation d'un premier loyer est libre dans l'immobilier neuf, comme dans l'ancien. Reste pour le propriétaire bailleur à trouver le juste milieu entre un loyer trop élevé qui limiterait les locataires potentiels et pourrait augmenter la vacance locative et un loyer trop bas difficile à réajuster par la suite. Il s'agit de ne pas surestimer la valeur du bien loué sur son marché locatif.
 

Comment évaluer le premier loyer d'un investissement locatif ?

 

Première étape : trouver des références et calculer le loyer moyen mensuel par commune

 
Observatoire Clameur, Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne pour Paris, ADIL dans chaque département, plusieurs organismes proposent des référentiels de loyer par localité pour savoir où trouver des loyers de référence. Ils permettent de se faire une première idée des loyers pratiqués dans la ville. Compter 26.20 €/m² en moyenne à Paris, contre 8 €/m² à Saint-Etienne. Ce loyer moyen doit ensuite être affiné selon le quartier, la proximité des transports, des commerces, des écoles, des espaces verts... Plus on s'approche du centre-ville, plus le loyer a tendance à augmenter par exemple. Les loyers en zone rurale sont proportionnellement moins élevés qu'en ville ou dans les secteurs touristiques.
 

Deuxième étape pour définir un loyer maximum : juger objectivement son logement en tant que propriétaire

 
Neuf ou ancien, ascenseur ou simple escalier, classé A ou G au Diagnostic de Performance Énergétique, parking commun ou garage fermé, cave, concierge ou interphone..., il faut ensuite quantifier les qualités et les défauts potentiels de l'immeuble. 
Place ensuite aux qualités intrinsèques de la location elle-même : c'est-à-dire la superficie, les équipements proposés dans le logement... Pour la superficie, un studio se loue proportionnellement plus cher qu'un cinq-pièces. Il faut aussi s'interroger sur l'état des équipements de la cuisine et de la salle de bain, mais aussi la présence d'un simple balcon ou d'une grande terrasse, sans oublier les volets roulants, et autres équipements de confort : visiophone, domotique... 
 
Conseil en + : l'écart de loyer entre un logement classé A ou G au DPE peut dépasser les 10 %, selon les plus récentes études.
 

Troisième étape pour déterminer le prix d'une location : choisir entre location meublée ou vide

 
La location classique, c'est-à-dire nue, ou la location meublée ne sont pas régies par les mêmes règles en matière de contrat de bail. Cela en découle sur le montant du loyer à pratiquer. En effet, la location meublée imposant la présence d'équipements et de mobiliers précis pour que le locataire puisse habiter les lieux en apportant que ses simples affaires personnelles, la location meublée est réputée plus chère que la location vide afin d'assurer la rentabilité locative du bien loué meublé.
 
Astuce pour fixer le prix d'un loyer : faire le tour des annonces immobilières de votre quartier pour évaluer le niveau moyen des loyers pratiqués dans les rues voisines de votre investissement locatif.

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Calcul pour la fixation du montant des loyers en 2024

 
Pour information, d'après les derniers chiffres disponibles de l'Insee, les loyers d'habitation pour les résidences principales, louées vides en France métropolitaine, ont augmenté de 0,2 % entre juillet et octobre 2023, après + 0,3 % entre avril et juillet 2023. Sur un an, les loyers augmentent de 2,2 % en octobre 2023, comme en juillet et en avril 2023. Ils sont en hausse de 1,6 % dans le secteur libre et de 3,3 % dans le secteur social.
En parallèle, il faut noter que la taxe sur les petits logements, avec une superficie de moins de 14 m², dite taxe Apparu créée en 2012 par le ministre du Logement de l'époque, a été supprimée depuis le 1er janvier 2020. Elle concernait les loyers des micro-logements jugés trop élevés. 


Comment estimer un loyer par m2 en zone tendue ?

 
Désormais dans plus d'un millier de localités, comme Paris ou dans les agglomérations de 28 villes jugées comme tendues, c'est-à-dire où la demande est plus forte que l'offre, les loyers à la relocation sont encadrés. Si le premier loyer peut toujours y être fixé librement, ce n'est pas le cas lors d'un changement de locataire. En clair, dans les zones tendues, le loyer pourra être réévalué que si :
- aucune indexation du loyer n'a eu lieu lors des douze mois précédents ce nouveau contrat de bail. Dans ce cas-là, la hausse ne pourra excéder la variation de l'IRL, Indice de Référence des Loyers : plafonné à + 3,50 % au troisième trimestre 2023.
- le loyer précédent est manifestement sous-évalué. Pour cela, le nouveau loyer ne pourra excéder la moitié de la différence entre le dernier loyer pratiqué et le montant moyen des loyers dans le voisinage.
- de gros travaux d'amélioration ou de mise en conformité n'ont été effectués. Dans ce cas-là, la revalorisation du loyer annuel ne pourra alors excéder 15 % du coût réel des travaux TTC. 
Exemple : un loyer de 600 € avec 10 000 € de travaux, la hausse de loyer ne pourra excéder (10 000 X 15 %) / 12 = 125 €, soit un nouveau loyer de 725 €.
Depuis le 1er janvier 2020, un niveau de performance énergétique minimum du logement est même nécessaire pour pouvoir déplafonner le loyer en zone tendue.

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Voici la liste des 28 agglomérations concernées par le plafonnement des loyers en zone tendue : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.
 

Comment fonctionne l'encadrement des loyers à Paris, Lille... ?

 
loyer zone tendue
Dans les zones tendues, comme à Lyon ou Marseille, les loyers à la relocation sont plafonnés. D'où l'importance du premier loyer.
A noter qu'à Paris, Lille, Lomme et Hellemmes, mais aussi dans 9 localités de Plaine Commune : Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse, mais aussi plus récemment Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, les 9 communes d'Est ensemble : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville, un encadrement des loyers s'applique également en parallèle des impératifs imposés dans les zones tendues.
Tous les loyers doivent être fixés selon un loyer de référence défini selon le quartier, s'il s'agit d'une location nue ou meublée, le nombre de pièces, la date de construction de l'immeuble. Ce loyer de référence est fixé annuellement par arrêté préfectoral avant l'été pour les baux à signer entre le 1er juillet de l'année en cours et le 30 juin de l'année suivante.
En cas de non-respect de l'encadrement des loyers, le préfet peut imposer le niveau de loyer à respecter, avec versement du trop-perçu au locataire. En cas de nouveau refus, l'amende peut aller jusqu'à 5 000 € pour un propriétaire bailleur particulier.
 

L'encadrement des loyers dans de nouvelles villes en 2024 ?

 
En plus de Paris, Lille, le territoire de Plaine Commune..., d'autres grandes villes pourraient adopter le plafonnement des loyers. Marseille, Cergy, Annemasse mais aussi dans les 11 villes du Grand-Orly Seine Bièvre : Arcueil, Gentilly, Le Kremlin-Bicêtre, Ivry-sur-Seine, Cachan, Fresnes, Villejuif, Choisy-le-Roi, Vitry-sur-Seine, Orly et Chevilly-Larue... sont à leur tour candidates à l'encadrement des loyers des logements sur leur territoire. Le ministère du Logement est en train d'étudier ces candidatures pour la mise en place de ce dispositif, prévu par la loi Elan de 2018. A noter que les candidatures de Grigny et onze autres communes de Grand Orly Seine Bièvre ont déjà essuyé des refus de la part du ministère pour appliquer ce plafonnement des loyers.
 
En 2024, l'encadrement des loyers s'étend aux nouvelles villes suivantes :
- Vingt-quatre communes du Pays basque : Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre-d'Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz et Villefranque.
- Vingt et une communes de Grenoble-Alpes Métropole : Le Fontanil-Cornillon, La Tronche, Meylan, Domène, Murianette, Venon, Gières, Seyssins, Eybens, Poisat, Bresson, Claix et Varces-Allières-et-Riset ; et sur une partie du territoire des 8 communes suivantes : Saint-Egrève, Sassenage, Fontaine, Grenoble, Saint-Martin-d'Hères, Seyssinet-Pariset, Echirolles et Le Pont-de-Claix.
 

Qu'est-ce qu'un loyer plafonné ? Que veut dire loyer plafonné ?

 
Un loyer plafonné correspond à la limite maximale qu'un propriétaire bailleur peut exiger d'un locataire pour la location d'un logement, et cette mesure vise à éviter des loyers excessifs dans les zones où la demande de logements dépasse l'offre, créant ainsi des marchés locatifs tendus. Bien que le principe de fixation libre du loyer prévale en général, certaines contraintes s'appliquent dans les zones tendues, englobant les 28 principales agglomérations françaises ainsi que d'autres villes ayant instauré des loyers de référence par mètre carré. Nouveauté, les logements énergivores, classés en catégorie F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique, sont désormais également soumis à ce plafonnement lors de la relocation et ne permettent plus les augmentations de loyer en attendant d'avoir réalisé de lourds travaux de rénovation. Ces montants maximaux sont déterminés par l'administration fiscale, réévalués annuellement, et souvent assortis de plafonds de ressources du locataire et ils jouent un rôle essentiel dans des dispositifs de défiscalisation tels que la loi Pinel.
 

Quelle différence entre plafonnement et encadrement des loyers ?

 
Le plafonnement des loyers et l'encadrement des loyers sont deux concepts distincts souvent confondus, engendrant une certaine confusion parmi les bailleurs et les locataires. L'encadrement des loyers, un dispositif national, vise à limiter l'évolution des loyers des logements loués dans des zones géographiques où la demande locative est particulièrement tendue. Ces zones, généralement des agglomérations de plus de 50 000 habitants, sont définies par les pouvoirs publics, et le montant maximal d'évolution des loyers est fixé chaque année par décret du Conseil d'État. En revanche, le plafonnement des loyers, instauré en vertu de la loi Alur en 2014, concerne le montant maximum qu'un bailleur peut demander en euros par mètre carré. La loi ALUR prévoit des limitations strictes, stipulant que le loyer ne peut dépasser de 20 % un loyer médian établi par arrêté préfectoral, ni être inférieur de 30 %. L'histoire mouvementée de ces concepts a entraîné des ajustements législatifs, avec le plafonnement des loyers rebaptisé "encadrement des loyers" après une annulation judiciaire. A Paris, ces deux dispositifs sont actuellement en vigueur et en cas de coexistence, le loyer le moins élevé entre les deux dispositifs doit être appliqué.

 

Investissement locatif : comment réévaluer un loyer par la suite ?

 
Une fois le bail signé, la réévaluation du loyer ne peut se faire qu'une fois par an, à la date anniversaire en principe et si une clause de révision annuelle des loyers a bien été insérée lors de la signature du contrat de bail, sinon le loyer reste fixe tout le temps du bail. D'où l'impératif de bien évaluer ce premier loyer et de prévoir sa réévaluation dans le contrat.
D'autant que, en dehors de la problématique des zones tendues évoquées ci-dessus, cette réévaluation annuelle ne peut dépasser l'Indice de Référence des Loyers, IRL, indice publié chaque trimestre par l'Insee et qui suit l'inflation. C'est lors d'un changement de locataire que l'investisseur pourra ensuite de nouveau réévaluer librement le loyer. Il s'agit alors du loyer à la relocation.
Infos en + : Si en tant que propriétaire bailleur, vous avez oublié d'appliquer cette revalorisation annuelle selon l'IRL, il est possible d'appliquer la réévaluation rétroactivement sur une durée de seulement un an ; mais uniquement pour les loyers restant à devoir. 
 

Où trouver les montants de loyer de référence ? Et les prix au m2 hors charge par ville ?


Chaque trimestre, l'Insee publie sur son site Internet l'IRL, Indice de Référence des Loyers pour que les propriétaires puissent effectuer ou non la révalorisation des montants du bail. De plus, pour connaître les loyers moyens pratiqués dans chaque commune, le ministère du Logement a mis en ligne une carte interactive des loyers pour presque 35 000 localités. Publiée pour la première fois en 2020, cette carte est mise à jour chaque année afin d'informer les professionnels, tels que les agents immobiliers, mais aussi les particuliers, sur les évolutions des loyers dans chaque ville. Cette carte interactive fournit les prix pratiqués en mètre carré charges comprises. 

En résumé, fixer le prix du loyer pour un investissement locatif nécessite une approche équilibrée, combinant des références locales, une évaluation objective des caractéristiques du logement et la prise en compte du marché. La démarche s'étend à la sélection entre location meublée ou vide, avec des règles différentes selon le choix. L'évolution des loyers, encadrée dans certaines régions, impacte également la fixation du montant. Alors que des villes s'ajoutent à la liste de l'encadrement des loyers en 2024, il est primordial pour les propriétaires-bailleurs de rester informés des régulations en vigueur pour une gestion optimale de leur investissement et à terme de leur patrimoine immobilier.

Comment calculer le loyer et charges d'un appartement neuf Pinel ?

 

Dans le cadre d’un investissement locatif en loi Pinel ou comme précédemment avec les dispositifs fiscaux tels que la loi Duflot ou loi Scellier, le propriétaire bailleur doit respecter un plafond de loyer fixé par zone géographique, voire corrigé par arrêté préfectoral pour être éligible à la réduction d'impôt promise. 

Exemple pour un contrat de bail signé en 2023 pour le calcul du loyer d'un logement neuf Pinel, les plafonds de loyer sont fixés à 18.25 €/m² en zone A bis, 13,56 € pour la zone A, à 10,93 € en zone B1 et 9,50 € en zone B2 éligible. 

Avec le dispositif Pinel, une seconde modulation s’ajoute au calcul du loyer selon la surface habitable de la location pour ne pas pénaliser certaines superficies. Ce coefficient est égal à 0,7 + 19/S, où S est la surface du logement, sans pouvoir être supérieur à 1,2. Exemple : pour un appartement neuf de 40 m² à Rennes en zone B1, le plafond à appliquer en 2023 se calcule ainsi : 10.93 x (0.7 + 19/40) = 12.84 €/m².

Lire aussi - Quels sont les plafonds de loyer de la loi Pinel ?

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