Afin de budgéter son projet d'achat immobilier neuf : que ce soit un achat sur plan d'un appartement neuf auprès d'un promoteur immobilier ou une construction de maisons auprès d'un constructeur, il est fortement conseillé de présenter un apport personnel à son banquier.  

 

Définition - Qu'est-ce que l'apport personnel ?

 

Aux yeux des banques, l'apport personnel est la somme qu'un emprunteur mobilise pour au moins financer les frais annexes à un achat immobilier neuf ou ancien : frais de notaire, frais d'agence... Pour calculer son apport personnel, on prend donc le montant de son épargne mobilisable auquel on déduit les frais annexes de son projet immobilier. 

 

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En 2021, le montant moyen de l'apport personnel chez les dossiers de prêt des primo-accédants, ceux qui deviennent propriétaires pour la première fois, était d'environ 68 000 € selon le courtier Empruntis. 

Pour un secundo-accédant, l'apport personnel pourra être à la fois constitué du fruit financier de la revente d'un précédent bien et/ou d'une part d'épargne. En 2021, Empruntis constatait un apport personnel de 88 000 € en moyenne parmi les dossiers d'emprunteurs secundo-accédants. 

 

Quel apport pour votre premier achat en VEFA ?

 

Bonne nouvelle pour ceux qui achètent en VEFA un logement neuf : lors d'une Vente en Etat Futur d'Achèvement, la part des frais annexes est moindre que les 10 % environ à prévoir pour un achat dans l'ancien, l'apport personnel peut donc être moins élevé. En effet, les frais de notaire sont moins hauts pour un achat immobilier neuf : maximum 3 %, contre jusqu'à 8 % dans l'ancien. De ce fait, les établissements bancaires peuvent, sur le principe, réclamer moins d'apport personnel pour financer un achat immobilier neuf. Reste qu'il est la clé pour boucler son budget d'achat. Lire également - Conseils pour acheter son premier logement 

 

Prêt immo : comment calculer sa capacité d'emprunt ?

 

L'apport personnel est en effet la clé d'ajustement de votre capacité d'emprunt, qui se compose du taux d'endettement et du reste à vivre du foyer. Egalement appelée capacité d'endettement, c'est aussi l'addition entre votre apport personnel et la somme que vous pouvez emprunter à la banque, d'après vos revenus et vos charges mensuelles. 

Cette somme que l'emprunteur peut obtenir pour financer son projet d'achat immobilier va déterminer s'il peut ou non emprunter et surtout quel montant il pourra emprunter. Les conditions d'octroi du prêt immobilier étant plus ou moins intéressantes selon cette capacité d'emprunt. Plus le montant de l'apport personnel sera élevé, plus les conditions d'emprunt seront avantageuses, c'est-à-dire un taux d'intérêt plus intéressant mais aussi des coûts annexes au crédit immobilier moindres.

 

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Quel apport prévoir pour acheter un appartement neuf ou une maison neuve en VEFA en 2023 ?

 

Pour le plan de financement de votre achat neuf, l'apport minimum d'un prêt immobilier doit être compris entre 5 % et 8 % afin de couvrir les frais de notaire, le dépôt de garantie lors de la signature du contrat de réservation auprès du promoteur et quelques autres frais annexes. 

Info en + : le montant du dépôt de garantie en VEFA est de maximum 5 %, voire seulement 2 % si la signature de l'acte de vente officiel chez le notaire se déroule entre un an et deux après la signature du contrat de réservation. Il n'y aura aucun dépôt de garantie à verser si le délai prévu pour signer l'acte authentique est au-delà de 24 mois. 

 

Est-il obligatoire d'avoir un apport ? Combien faut-il d'apport pour acheter une maison ou un appartement ?

 

Il faut noter que l'apport devra être mobilisé et débloqué en premier dans le cadre d'un achat en VEFA. Il est donc nécessaire d'avoir à disposition cette somme épargnée dès le début de votre projet immobilier. Bien que le déblocage des fonds dans le cas d'un achat sur plan se fasse de manière progressive et juridiquement encadré, 35 % aux termes des fondations par exemple, c'est l'apport qui est utilisé en premier, puis vient l'éventuel PTZ, Prêt à Taux Zéro et autre prêt aidé, avant le déblocage du prêt immobilier en lui-même.

 

Comment constituer un apport personnel pour acheter neuf ?

 

L'apport personnel peut se constituer de votre épargne et autres économies mises de côté pour ce projet, tant de l'épargne salariale qu'un Plan Epargne Actions ou qu'une assurance-vie et autres livrets d'épargne. Il peut s'agir d'une donation, d'un héritage ou de la somme issue de la revente d'un autre bien immobilier. 

 

Info en + : il peut être bon de faire jouer la solidarité intra-familiale pour boucler son projet de financement. Sous conditions, les donations familiales d'un parent à un enfant, sont exonérées d'impôts jusqu'à 100 000 € tous les 15 ans. Un grand-parent peut verser jusqu'à presque 32 000 € sans imposition.

 

Certains organismes financiers prennent en compte les prêts aidés comme une part de l'apport personnel : Prêt à Taux Zéro notamment mais aussi le Prêt Accession d'Action Logement... A noter que le remboursement de ces prêts sans intérêt compte tout de même dans le calcul de votre capacité d'emprunt.   

 

Peut-on acheter et devenir propriétaire sans apport dans le neuf ?

 

En 2021, le nombre de primo-accédants qui empruntaient sans apport était de « seulement » 7 %. Même si c'est de plus en plus marginal, il est donc bien possible d'acheter un bien immobilier sans apport. Lire aussi - Comment emprunter sans apport pour acheter neuf ?

 

Investir sans apport dans l'immobilier neuf

 

C'est aussi possible d'acheter en VEFA sans apport pour les investisseurs locatifs qui sont même 19 % parmi les dossiers de prêt concrétisés par le courtier Empruntis à y parvenir. Le montant de l'apport personnel chez les investisseurs immobiliers était ainsi de 46 000 €, projets anciens et neufs confondus.

 

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