Crédit immobilier : comment calculer son taux d’endettement ?

Les fameux 33 % de taux d’endettement, ce taux que les établissements bancaires scrutent tout particulièrement avant de donner leur accord ou non pour un crédit immobilier. Le courtier, Credixia, revient en détails sur ce terme que l’on utilise souvent lorsque vient le temps de parler de budget ou d'achat immobilier. Mais qu'est-ce que c'est exactement ? 

Avant même de signer un compromis de vente ou un contrat de réservation d'un logement neuf sur plan, il faut d’abord évaluer son taux d’endettement. Cela permet d’orienter la recherche du bien dans la fourchette de prix correspondant à sa capacité d’emprunt.

  

D'une manière générale, l'endettement considéré par le prêteur, comme étant correct, est de l'ordre de 33 %, soit un tiers des revenus. Les banques utilisent cet indice pour évaluer la capacité de remboursement ou solvabilité des ménages. Il s'agit du pourcentage du total des charges de crédits, tous crédits confondus : consommation, revolving, immobilier… par rapport aux revenus des emprunteurs.

Le taux d'endettement correspond au total des dépenses d’un ménage : crédits en cours, loyer… sur l'ensemble des revenus, multiplié par 100. Il indique par exemple la marge disponible pour contracter un nouveau crédit.

Exemple : pour un revenu mensuel de 3 000 €, avec un crédit auto de 250 € et un crédit immobilier de 750 €, le taux d’endettement est déjà de 33 % : 1000 € de crédit x 100, le tout divisé par 3 000 € de revenus = 33 %

Chaque emprunteur étant unique, il existe plusieurs hypothèses pour optimiser son taux d’endettement. 

Dans le cas de revenus variables, il faut surtout prendre en compte son salaire fixe comme base. En fonction de l’ancienneté, l’établissement prêteur pourra alors faire une moyenne des salaires sur les 3 dernières années et y inclure les primes et commissions. 

Dans le cas des revenus modestes et de plus en plus sur l’ensemble des profils d'emprunteur, les banques pratiquent le calcul du « reste à vivre » qui permet de déterminer si le foyer peut subvenir à ses besoins après paiement du crédit immobilier. Le « reste à vivre » sera calculé en fonction du revenu résiduel par personne après paiement des charges et du prêt. Un taux d’endettement est acceptable lorsque la somme par personne restant disponible permet de supporter les dépenses quotidiennes.

Le taux d’endettement de 33 % peut être modulé à la hausse ou à la baisse, en fonction de l’étude complète du dossier de prêt. Pour un ménage ayant des revenus confortables, présentant un « reste à vivre » élevé, la banque pourra accepter un taux d’endettement à 35 % ou plus. A l’inverse, certains emprunteurs avec des revenus plus faibles ou moins réguliers ne pourront pas obtenir de prêt au-delà de 30 % d’endettement.