Crédit immo : comment faire baisser le coût de son assurance emprunteur ?

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Mise à jour le 22/08/2023
Conseils pratiques

Appelée assurance de prêt ou assurance emprunteur, elle est l’une des conditions d’octroi des prêts pour tout ceux qui ont un projet d’achat immobilier. Découvrez quel est son prix, ses conditions de souscription, ce que couvre l’assurance emprunteur d’un crédit immobilier, les conseils pour changer d’assurance de prêt…

assurance emprunteur
L’assurance emprunteur couvre le remboursement des échéances de prêt en cas d’accident ou maladie. Pas obligatoire, elle reste indispensable.

Appelée assurance de prêt ou assurance emprunteur, elle est l’une des conditions d’octroi des prêts pour tout ceux qui ont un projet d’achat immobilier. Découvrez quel est son prix, ses conditions de souscription, ce que couvre l’assurance emprunteur d’un crédit immobilier, les conseils pour changer d’assurance de prêt…

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Que ce soit pour acheter sa résidence principale, réaliser un investissement locatif, acquérir une résidence secondaire, le tout financé à crédit... l'assurance emprunteur est un passage obligé. Voici tout ce qu'il faut savoir sur la définition de l'assurance de prêt, son coût et les modalités pour changer d'assurance emprunteur.

L'assurance emprunteur est une obligation pour toutes les personnes qui souhaitent contracter un prêt immobilier. Elle garantit le remboursement des mensualités en cas de décès, d'invalidité ou de chômage du souscripteur, et représente une part importante du coût global du crédit. Il est donc important de savoir comment faire baisser le coût de son assurance emprunteur.

 

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C'est quoi l'assurance emprunteur ? A quoi sert l'assurance emprunteur ?

 

L'assurance emprunteur est une assurance qui garantit la prise en charge de tout ou partie d'un crédit immobilier en cas de problèmes graves, décès notamment. Cette prise en charge concerne tant les échéances de remboursement en cours que le capital restant dû. 

Il s'agit de se couvrir contre les risques de décès, la perte d'autonomie, l'invalidité permanente et l'incapacité de travail partielle ou totale, voire la perte d'emploi. L'assurance prendre alors en charge le remboursement des mensualités si survient un accident de la vie ou une maladie. 

 

Est-il obligatoire d'avoir un contrat d'assurance pour un prêt immobilier ?

 

L'assurance emprunteur n'est pas une obligation légale, mais elle est exigée dans la quasi-totalité des prêts immobiliers par les établissements bancaires. Même si l'assurance emprunteur n'est donc pas obligatoire, notamment pour un crédit à la consommation, elle est indispensable pour bon nombre de prêts, ce qui en fait une condition d'octroi d'un crédit immobilier par exemple. Indispensable, car c'est aussi une sécurité pour vous et vos proches en cas d'accident de la vie ou de maladie. 

Lire aussi - Comment négocier avec un promoteur immobilier ?

 

Quelles garanties applicables couvrent l'assurance emprunteur d'un financement immobilier ?

 

L'assurance emprunteur peut couvrir jusqu'à 5 garanties : la couvertures du risque en cas de décès, la garantie perte totale et irréversible d'autonomie, la garantie invalidité permanente totale, la garantie invalidité permanente partielle et la garantie perte d'emploi. De manière générale, les garanties décès et perte totale et irréversible d'autonomie sont exigées de façon obligatoire par les assureurs.
Attention, même en souscrivant l'ensemble de ces cinq garanties, tout n'est pas pris en charge. Les décès survenus à la suite de la pratique d'un sport à risques ou en raison d'une activité professionnelle à risques peuvent ne pas être couverts par l'assurance emprunter. Il faut donc être très vigilant dans la lecture des petites lignes de votre contrat d'assurance de prêt.

 

Quels sont les risques couverts ? Que couvre la perte totale et irréversible d'autonomie ou l'incapacité de travail ?

 

Parmi les garanties de l'assurance emprunteur, on trouve aussi la garantie invalidité permanente totale. La prise en compte de la perte totale et irréversible d'autonomie s'effectue quand l'assuré ne peut plus réaliser des tâches essentielles de la vie courante et quotidienne comme se laver ou s'habiller seul et qu'il doit être assisté quotidiennement à la suite d'une maladie ou d'un accident.

Pour ce qui est des prises en charge des garanties d'invalidité partielle ou perte d'emploi, chaque assureur aura ses spécificités. Selon un certain seuil qui lui est propre, différent d'ailleurs de ceux de la Sécurité Sociale, l'assureur prendra en compte les mensualités en totalité ou de manière partielle le temps de l'amélioration de l'état de santé de l'assuré ou jusqu'à qu'il retrouve un emploi.

La garantie Incapacité Temporaire de Travail Totale, ITT, pourra être mise en jeu si vous êtes en arrêt de travail du fait d'un accident ou d'une maladie et que la compagnie d'assurance considère que vous êtes inapte ; mais attention, un délai de carence, le plus souvent de trois à six mois, s'applique.

 

Comment choisir son assurance d'emprunt immobilier ? Quels sont les types de contrats ?

 

Il existe deux formules en matière d'assurance emprunteur d'un crédit immobilier :

- le contrat groupe proposé par la banque prêteuse, souvent moins intéressant ;

- une assurance de prêt individuelle, présentée par un assureur extérieur à la banque qui vous fournira le prêt, on parle alors de délégation d'assurance.

Les contrats d'assurance emprunteur comportent tous une garantie décès et invalidité, qu'elle soit totale ou partielle, à laquelle s'ajoute une facultative garantie perte d'emploi en cas de licenciement économique.

Bon à savoir : que vous optiez pour un contrat groupe ou une assurance individuelle, la banque prêteuse ne peut refuser le contrat d'assurance de prêt présenté, tant que les garanties de ce contrat sont au moins équivalentes à celles que l'établissement bancaire vous propose. Il ne peut vous facturer de frais de délégation.

 

Quels sont les avantages d'une assurance emprunteur individuelle ?

 

Si le contrat groupe reste majoritaire dans le monde de l'assurance de prêt, la délégation d'assurance offre pourtant plusieurs avantages aux emprunteurs. 

- premier avantage de la délégation d'assurance : cela permet de négocier, de faire jouer la concurrence notamment auprès de votre banque prêteuse et donc de faire baisser le coût de l'assurance de prêt.

- l'assurance emprunteur individuelle permet de profiter d'une couverture adaptée à vos besoins. Alors que certaines pratiques sportives peuvent être exclues des contrats de groupe, elles peuvent être couvertes par des contrats individuels.

- le principe de la délégation d'assurance peut être utilisé à plusieurs reprises, afin de renégocier le coût de cette assurance de prêt.

Lire aussi - Conseils pour négocier son prêt immobilier ?


Attention
: l'assurance emprunteur individuelle avantage plus les profils jeunes, non-fumeurs, en bonne santé. Les emprunteurs seniors auront intérêt à privilégier un contrat groupe car ils sont pensés pour le plus grand nombre.

 

Comment changer d'assurance emprunteur à tout moment ?

 

VIDEO - Comment obtenir un prêt immobilier ? © Trouver-un-logement-neuf.com
Des années que cela se tramait. Depuis la loi Lagarde de 2010, les modalités pour effectuer un changement d'assurance emprunteur n'avaient fait qu'évoluer. Il y a eu la loi Hamon de 2014 qui permettait de changer d'assurance de crédit immobilier dans les 12 premiers mois après l'obtention du prêt, puis grâce à la loi Bourquin de 2018 qui autorisait le changement à la date anniversaire. Sauf que les emprunteurs devaient respecter un certain délai, sans oublier les difficultés à connaître la date d'anniversaire du contrat à savoir, si c'était celle de l'offre de prêt ou du contrat d'assurance qui faisait foi. Là, plus de questions à se poser : les emprunteurs peuvent désormais changer d'assurance emprunteur à tout moment.

Depuis le 1er juin 2022 pour les nouveaux prêts immobiliers et depuis le 1er septembre 2022 pour tous les emprunts déjà en cours, il est possible de changer d'assurance emprunteur sans délai. Plus la peine d'attendre une éventuelle date anniversaire. Il s'agit donc d'un nouveau droit de résiliation à tout moment des contrats d'assurance emprunteur. On parle alors de résiliation infra-annuelle de l'assurance emprunteur.

D'ailleurs, les nouvelles modalités législatives imposent le renforcement de l'information pour les assurés. Les banques et assurances devront informer annuellement de la possibilité de changer d'assurance emprunteur et des différentes solutions pour le faire.

 

Info en + : la nouvelle assurance emprunteur doit comporter au minimum les mêmes garanties que l'assurance de prêt que vous souhaitez résilier. Il s'agit du principe d'équivalence des garanties.

 

Assurance garantie emprunteur : comment fonctionne la quotité ?

 

Qu'est-ce que la quotité d'une assurance emprunteur ? Il s'agit de répartir la couverture proposée par l'assureur entre les emprunteurs d'un même prêt. Avec une quotité de 50 % sur chacun des deux emprunteurs, « 50 % sur chaque tête », le décès d'un assuré entraînera le remboursement de la moitié du prêt, l'autre emprunteur devra continuer de régler sa part. Impossible de moduler cette quotité si vous empruntez seul en revanche.

L'addition des deux quotités doit représenter au minimum 100 %, mais chaque emprunteur peut opter pour une couverture à 100 %, soit 200 % au total : on parle alors d'une assurance à 100 % sur chaque tête. En cas de décès de l'un des assurés, le prêt immobilier sera donc remboursé dans sa totalité. Formule la plus coûteuse, c'est aussi la solution la plus sécurisante pour votre famille. 

 

Conseil en + : s'il est recommandé d'opter pour une quotité à plein, 100 % sur chaque tête, pour l'achat d'une résidence principale, ce n'est pas nécessaire pour une résidence secondaire qui pourra être revendu en cas de coup dur. Pour ce qui est le cas d'un investissement locatif, on pourra se contenter de 50 % par tête car les mensualités seront en partie couverte par le versement des loyers.

 

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Assurance crédit bancaire : quel prix ?

 

Lorsque l'on souscrit un prêt immobilier, il est nécessaire de souscrire une assurance emprunteur dont le coût peut représenter jusqu'à un tiers du coût total du prêt. Heureusement, il existe des solutions pour réduire le coût de son assurance emprunteur.

D'après les calculs de la député Patricia Lemoine à l'origine de cette ouverture à la concurrence, cela pourrait permettre de réduire le coût de l'assurance emprunteur de 5 000 à 15 000 € sur la durée moyenne du contrat, en sachant qu'une assurance de prêt peut représenter presque 30 % du coût total d'un crédit immobilier. Une mesure positive donc pour le pouvoir d'achat des ménages, sans que cela ne coûte d'argent au budget de l'Etat.

« Les lois Hamon et Bourquin avaient déjà conduit les banques à proposer des offres d'assurance groupe plus compétitives notamment pour les jeunes, afin de limiter le risque de résiliation à court terme. La possibilité de résilier son assurance à tout moment va mettre encore davantage de concurrence dans le secteur de l'assurance de prêt et inciter encore les banques à proposer de meilleurs tarifs ou des garanties plus couvrantes au bénéfice de l'emprunteur », analyse Julie Bachet, directrice générale du courtier Vousfinancer.

assurance de prêt
Plus de questionnaire médical pour les jeunes emprunteurs, voilà la dernière nouveauté du secteur de l'assurance de prêt. © Adobe Stock
Quoi qu'il en soit le coût d'une assurance emprunteur varie selon la somme empruntée, l'âge, la santé et le mode de vie de l'assuré, son risque professionnel. Concrètement, un jeune de 25 ans, non fumeur, salarié paiera moins cher, en proportion, qu'un fumeur de 55 ans, passionné de parapente, sans emploi. 

 

Quel est le taux d'une assurance emprunteur ?

 

Le taux d'une assurance emprunteur peut représenter jusqu'à deux points sur le taux d'endettement. Un taux d'endettement qui est désormais limité à 35 %, assurance de prêt comprise, pour une majorité des dossiers de prêt. « Depuis les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière, HCSF, et encore plus depuis qu'elles sont juridiquement contraignantes, l'assurance de prêt, qui est désormais prise en compte dans le calcul du taux d'endettement, est un enjeu pour l'emprunteur car elle peut faire basculer un dossier au-delà des 35 % d'endettement », précise Sandrine Allonier, directrice des études de Vousfinancer.
 

Lire aussi - Comment calculer son taux d'endettement ?

 

Assurance emprunteur et questionnaire médical

 

Parmi les bonnes nouvelles de l'assurance emprunteur en 2022, il y a aussi la fin du questionnaire de santé pour les prêts inférieurs à 200 000 €. Alors que d'anciens malades étaient jusqu'ici bloqués dans leur projet immobilier et donc leur projet de vie, les parlementaires autorisent la fin du questionnaire médical pour les crédits immobiliers de moins de 200 000 €. Un montant maximal qui concerne la majorité des prêts immobiliers. Cela ira même jusqu'à 400 000 € lorsqu'il s'agit d'un achat en couple. Pour cela, il faudra que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l'emprunteur. 

Concrètement, ce sont donc essentiellement des jeunes emprunteurs, moins risqués, qui vont être concernés par la suppression du questionnaire médical, ou des couples qui empruntent 400 000 € à deux ou des emprunteurs plus âgés avec beaucoup d'apport qui n'ont besoin que d'un prêt inférieur à 200 000 € par personne.

 

Crédit immobilier et droit à l'oubli

 

Autre changement et non des moindres pour les emprunteurs, le délai du droit à l'oubli pour les anciens malades du cancer et de l'hépatite C passe à 5 ans, contre 10 ans jusqu'ici. Concrètement, les emprunteurs ayant souffert d'une pathologie cancéreuse n'auront plus à déclarer leur maladie à leur assureur 5 ans après la fin de leur protocole thérapeutique, au lieu de 10 ans. D'autres mesures concernant les pathologies chroniques sont attendus d'ici le courant de l'été. 

La suppression du questionnaire médical et le droit à l'oubli vont permettre à ceux qui ont un problème de santé ou en ont eu un ces dernières années de ne pas subir d'exclusions de garantie ou de surprimes qui viendraient faire augmenter fortement le taux de l'assurance. En effet, cela pourrait éviter pour de nombreux emprunteurs un taux d'endettement et un TAEG, taux annuel effectif global, qui, s'ils sont trop élevés, peuvent conduire à un refus de prêt à cause du niveau très bas des taux d'usure, selon le courtier VousFinancer. Quoi qu'il en soit cela va surtout faciliter les démarches pour la plupart des emprunteurs !

 

Que faire en cas de refus d'assurance de prêt de la part de l'assureur ?

 

Obtenir une assurance de prêt immobilier constitue donc une étape cruciale pour la réalisation sereine d'un projet immobilier. Néanmoins, il arrive parfois que des particuliers se heurtent à un refus de la part des assureurs, ce qui peut nuire à l'obtention du crédit. Face à cette situation, il est important de connaître les mesures à prendre en cas de refus d'une assurance de prêt immobilier.

Le refus d'une assurance de prêt immobilier peut être causé par divers facteurs tels que des problèmes de santé actuels, des antécédents médicaux ou des éléments liés au profil de l'emprunteur tels que l'âge, le métier ou encore la pratique d'une activité à risque. Cette situation peut être délicate à gérer, mais il existe des solutions à envisager.

Pour aider les emprunteurs à surmonter cette situation, il est recommandé d'adopter les actions suivantes :

- Analyser les raisons du refus : Il est essentiel de comprendre les raisons exactes du refus de l'assurance de prêt. Il est judicieux de solliciter des explications auprès de l'organisme financier concerné ou de faire appel à un courtier spécialisé en assurance emprunteur pour obtenir des informations détaillées.

- Faire appel à un courtier en assurance emprunteur : un courtier expérimenté dispose d'un large réseau de partenaires et peut négocier auprès des assureurs pour trouver une offre qui convienne au profil de l'emprunteur. Grâce à cette expertise, les chances de trouver une assurance de prêt adaptée augmentent considérablement.

- Opter pour la délégation ou la substitution d'assurance : les emprunteurs ont le droit de choisir une assurance de prêt autre que celle proposée par l'établissement prêteur. Une délégation, en début de prêt, ou une substitution, en cours de prêt, d'assurance peut être une alternative avantageuse, souvent plus compétitive en termes de tarifs et de couverture. Il faut noter que la banque propose une assurance groupe présentant des garanties et conditions fixes. En revanche, une assurance externe a la capacité de proposer des garanties spécifiquement adaptées aux besoins du client.

- S'informer sur la convention AERAS : En cas de problèmes de santé, la convention AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) peut faciliter l'accès à l'assurance emprunteur pour les personnes considérées comme présentant un risque de santé élevé, mais avec des conditions spécifiques.

En cas de refus partiel d'assurance, l'assureur peut appliquer une surprime, une exclusion de garantie ou d'autres conditions. Dans ce cas, l'emprunteur a deux solutions : accepter les conditions de l'assureur en question ou continuer de comparer les offres pour trouver celle qui lui convient le mieux. Dans tous les cas, il pourra changer à nouveau à tout moment grâce aux lois Lagarde, Hamon, Bourquin et Lemoine.

Voilà comment faire jouer la concurrence en matière d'assurance emprunteur et d'obtenir la meilleure assurance de prêt possible en fonction de votre profil. De quoi ainsi boucler plus facilement votre financement.

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