Demande de prêt immobilier : 5 conseils pour obtenir votre crédit immobilier

C’est l’étape clé pour devenir propriétaire : obtenir son crédit immobilier. Alors pour éviter un refus de prêt et voir ses projets d’achat immobilier s’envoler, voici le top 5 des conseils pour bien demander un crédit immobilier.

Faites-vous partie des dizaines de milliers de Français qui ont un projet immobilier chaque année ? Si oui, l’obtention d’un prêt immobilier sera le sésame pour devenir propriétaire, alors mieux vaut mettre toutes les chances de votre côté. Pour cela, voici la liste des 5 conseils pour effectuer votre demande de crédit immobilier et ainsi éviter un refus de prêt de la part des banques.

 

Conseil n°1 - Bien tenir ses comptes en vue de sa demande de prêt immobilier

 

Premier conseil avant de faire une demande de crédit immobilier : veillez à ce que vos comptes bancaires soient en ordre. Pas de découvert durant les trois mois, voire les six mois avant une demande de prêt immobilier à la banque. Dans le cas d’un petit écart dans le budget, il vaut mieux décaler la demande de prêt au mois suivant afin de montrer à la banque une image positive, celle d’un emprunteur sérieux, qui saura tenir son budget et rembourser son prêt en temps et en heure.

Parmi les documents à fournir au banquier, il y aura les avis d’imposition, les bulletins de paie, les relevés de compte, les justificatifs d’identité, les justificatifs de domicile ainsi que l’ensemble des documents relatifs à votre projet immobilier : compromis de vente, contrat de réservation dans le cadre d’une VEFA pour acheter un logement neuf, CCMI dans le cas d’une construction de maison… 

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Conseil n°2 - Respecter la règle des 33 % d’endettement

 

Autre conseil pour une demande de prêt immobilier : ne pas dépasser les 33 % d’endettement. Cette règle peut varier selon les banques, mais en général, et notamment depuis les recommandations du HCSF, Haut Conseil de Stabilité Financière, il ne faut pas dépasser un tiers des revenus nets mensuels pour le remboursement d’un prêt. Pour 1 dossier de prêt sur 5, la banque pourra aller jusqu’à 35 % d’endettement mais ce sera dans le cas de profil d’emprunteur premium. Le projet immobilier devra alors être extrêmement bien ficelé. D’ailleurs, de plus en plus, la localisation ou l’état général du bien immobilier peuvent aussi jouer un rôle dans la décision de la banque. Notamment dans le cas d’un investissement locatif, l’emprunteur devra montrer le sérieux de son projet immobilier.

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Si vous avez déjà des crédits en cours lors d’une demande de prêt immobilier et que le total des remboursements dépasse ce tiers des revenus, la banque sera susceptible de refuser votre demande. Si l’emprunteur a la possibilité de les rembourser en amont, c’est mieux !

Pour sécuriser un achat, il peut être nécessaire de faire évaluer sa capacité d’emprunt auprès d’une banque ou d’un courtier avant de signer un compromis de vente.

Conseil en + : pour éviter les désillusions, il est en effet préférable de simuler votre capacité à emprunter avant de se lancer dans un projet d’achat immobilier. Par exemple, actuellement, moins de 10 % des acquéreurs parviennent à emprunter sans apport personnel. Inutile de s’engager pour voir son projet immobilier tomber à l’eau.

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Conseil n°3 - Se constituer un bon apport en vue de sa demande de prêt immobilier

 

Dans l’idéal, il est préférable d’avoir un apport personnel correspondant à 10 % de la somme empruntée. Cet apport personnel sert à payer les frais de notaire, les frais de garantie et les frais de dossier de prêt. Avoir un apport facilite grandement la demande de prêt car cela montre à l’établissement bancaire votre capacité à épargner et donc à terme à rembourser votre prêt.

Cependant, il y a toujours la possibilité de faire un prêt à 110 %, c’est-à-dire que la banque finance les 10 % que l’emprunteur ne possède pas en plus des 100 % du prêt. Toutefois, de moins en moins de banques proposent ce type de crédit immobilier. Et, en général, le taux est bien plus élevé qu’un prêt classique.

Conseil en + : à noter que le PTZ, Prêt à Taux Zéro, est pris comme un apport personnel aux yeux des banques. Ce dispositif de soutien à l’accession à la propriété est un prêt gratuit, garanti par l’Etat, qui permet de financer à taux zéro jusqu’à 40 % d’un achat immobilier neuf dans les zones les plus tendues, 20 % dans les zones rurales et les villes moyennes. Une transaction immobilière sur trois dans le Grand Paris a ainsi bénéficié en 2019 d’un PTZ pour un montant moyen de 77 300 €.

 

Conseil n°4 pour une demande de crédit immobilier - Avoir des revenus réguliers et stables

 

Avoir un emploi stable est un facteur déterminant pour l’obtention d’un prêt immobilier. Justifier de revenus mensuels réguliers sécurise la banque sur votre capacité de remboursement. Aujourd’hui, emprunter avec un CDI reste la norme. 

Demande de prêt immobilier et coronavirus : attention de tout de même, la crise éco-sanitaire liée au coronavirus entraîne de nouvelles attitudes des banques : à la profession et au secteur d’activité, les établissements bancaires sont dorénavant également attentifs à l’entreprise elle-même. Le salarié d’un grand groupe de restauration sera moins pénalisé que celui d’une brasserie de quartier par exemple.

Ce n’est pas parce que vous êtes en CDI que vous obtiendrez votre prêt immobilier, l’inverse est aussi vrai. Vous pourrez aussi obtenir un prêt immobilier si vous n’êtes pas en contrat à durée indéterminée. Pour les professions libérales, il faudra tenter de montrer qu’il n’y a pas trop de variations de salaires par exemple. Un travailleur indépendant devra lui justifier d’au moins deux années d’activité pour rassurer le banquier ; tandis qu’un salarié en période d’essai devra en général attendre la confirmation définitive de son embauche pour voir sa demande de prêt immobilier confirmée.

Conseil en + : pour les jeunes actifs en début de carrière, il faut insister dans sa demande de crédit immobilier sur les opportunités professionnelles à venir et les évolutions futures qui impliquent des augmentations de salaire.

 

Conseil n°5 - Opter pour un courtier afin d’assurer sa demande de prêt immobilier  

 

Chaque profil d’emprunteur étant bien différent alors il est nécessaire de faire jouer la concurrence pour obtenir les meilleures conditions et ainsi voir aboutir sa demande de prêt immobilier. Passer par un courtier en crédit immobilier facilite grandement cette mise en concurrence. Le courtier guide l’emprunteur dans sa recherche, l’accompagne dans le montage d’un dossier irréprochable, le conseille sur l’optimisation de son plan de financement et négocie pour lui les meilleures conditions de financement. Bien au-delà du taux d’intérêt du crédit immobilier, il faut aussi noter l’importance de la délégation d’assurance, du choix de la garantie, de la possible exonération des frais de dossier bancaire ou encore de l’option de transfert de prêt...

Assurance emprunteur : avec la période de taux historiquement bas que nous connaissons, le coût de l’assurance emprunteur a de plus en plus d’importance dans le coût global du crédit immobilier. Il est là aussi possible de faire jouer la concurrence puisque depuis 2013, la banque ne peut plus vous imposer un contrat groupe. Vous pouvez vous assurer en dehors de votre établissement bancaire et changer de contrat d’assurance chaque année.

Transfert de prêt : cette option est de plus en plus rare mais, là encore en cette période de taux bas, elle peut être pertinente à négocier lors de sa demande de prêt. Elle permet de conserver les conditions de votre prêt actuel pour un autre achat immobilier.

Frais de dossier : coût du courtier, frais de dossier… il est important de faire attention aux petites lignes de votre demande de prêt et de ne pas négliger certains coûts annexes de votre demande de crédit immobilier.

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Quoi qu’il en soit, c’est toujours votre capacité à gérer vos comptes, à épargner et à rembourser qui favoriseront l’obtention d’un crédit immobilier. Voilà de quoi effectuer votre demande de prêt immobilier !

Par Céline Coletto