Faites-vous partie des dizaines de milliers de Français qui ont un projet immobilier chaque année ? Si oui, l'obtention d'un prêt immobilier sera le sésame pour devenir propriétaire, alors mieux vaut mettre toutes les chances de votre côté. Pour cela, voici la liste des 5 conseils pour effectuer votre demande de crédit immobilier et ainsi éviter un refus de prêt de la part des banques. Découvrez ici comment se déroule une demande de prêt immobilier.

 

Conseil n°1 - Bien tenir ses comptes en vue de sa demande de prêt immo

 

Premier conseil avant de faire une demande de crédit immobilier : veillez à ce que vos comptes bancaires soient en ordre. Pas de découvert, même pour de petites sommes, durant les trois mois, voire les six mois avant une demande de prêt immobilier à la banque. Dans le cas d'un petit écart dans le budget, il vaut mieux décaler la demande de prêt au mois suivant afin de montrer à la banque une image positive, celle d'un emprunteur sérieux, qui saura tenir son budget et rembourser son prêt en temps et en heure. 

Outre faire le ménage dans ses comptes, pour que le banquier ait confiance en l'emprunteur, celui-ci doit présenter une situation financière la plus claire possible. On essaie donc de solder ses crédits à la consommation.

 

Quel document pour une demande de prêt immobilier ? Que vérifie la banque pour une offre de financement ?

Parmi les documents à fournir au banquier, il y aura les avis d'imposition, les bulletins de paie, les relevés de compte, les justificatifs d'identité, les justificatifs de domicile ainsi que l'ensemble des documents relatifs à votre projet immobilier : comme le contrat de réservation dans le cadre d'une VEFA ou le CCMI dans le cas d'une construction de maison... 

Voici les principaux documents à fournir pour monter un dossier de prêt :

- 2 derniers avis d'imposition,

- 3 derniers bulletins de salaire,

- 3 derniers relevés de compte en banque,

- pièce d'identité,

- compromis de vente, contrat de réservation en VEFA, CCMI... 

Mais, de plus en plus, les banques réclament d'autres justificatifs précis. Dans le cas de la construction de maison en CCMI, en plus du permis de construire, le banquier voudra voir l'ensemble des devis complémentaires comme celui de la viabilisation du terrain à bâtir et des coûts de raccordement si celui-ci est en diffus, hors lotissement.

A noter que tant que votre offre de crédit ne sera pas signée, l'établissement bancaire demandera les derniers bulletins de paie et relevés de compte. Ne baissez pas la garde dans la tenue de vos comptes. 

 

Conseil n°2 - Respecter la règle des 33 % d'endettement

 

Autre conseil pour une demande de prêt immobilier : ne pas dépasser les 33 % d'endettement. Cette règle peut varier selon les banques, mais en général, et notamment depuis les nouvelles règles imposées par le HCSF, Haut Conseil de Stabilité Financière, il ne faut pas dépasser un tiers des revenus nets mensuels pour le remboursement d'un prêt ou 35 % assurance-emprunteur comprise.

Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt immo ?

Pour 1 dossier de prêt sur 5, la banque pourra aller jusqu'à 35 % d'endettement mais ce sera dans le cas de profil d'emprunteur spécifique. Autre nouvelle règle : la durée d'emprunt ne pourra plus dépasser 25 ans. Le projet immobilier devra alors être extrêmement bien ficelé. D'ailleurs, de plus en plus, la localisation ou l'état général du bien immobilier peuvent aussi jouer un rôle dans la décision de la banque. Notamment dans le cas d'un investissement locatif, l'emprunteur devra montrer le sérieux de son projet immobilier.

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Si vous avez déjà des crédits en cours lors d'une demande de prêt immobilier et que le total des remboursements dépasse ce tiers des revenus, la banque sera susceptible de refuser votre demande. Si l'emprunteur a la possibilité de les rembourser en amont, c'est mieux !

Pour sécuriser un achat, il peut être nécessaire de faire évaluer sa capacité d'emprunt auprès d'une banque ou d'un courtier avant de signer un compromis de vente.

Quand demander un prêt immobilier ? Pour éviter les désillusions, il est en effet préférable de simuler votre capacité à emprunter avant de se lancer dans un projet d'achat immobilier. Par exemple, actuellement, moins de 10 % des acquéreurs parviennent à emprunter sans apport personnel. Inutile de s'engager pour voir son projet immobilier tomber à l'eau.

Quel apport personnel pour emprunter ? La plupart des organismes bancaires reste très sensible à l'apport personnel dans le cas d'une acquisition immobilière. Si l'apport personnel dépasse les 15 % du coût de l'achat, la marge de manoeuvre pour négocier sera d'autant plus importante. Toutefois, il est toujours possible d'acheter un logement sans apport personnel.

 

Conseil n°3 - Se constituer un bon apport en vue de sa demande de prêt immobilier

 

Dans l'idéal, il est préférable d'avoir un apport personnel correspondant à 10 % de la somme empruntée. Cet apport personnel sert à payer les frais de notaire, les frais de garantie et les frais de dossier de prêt. Avoir un apport facilite grandement la demande de prêt car cela montre à l'établissement bancaire votre capacité à épargner et donc à terme à rembourser votre prêt.

Cependant, il y a toujours la possibilité de faire un prêt à 110 %, c'est-à-dire que la banque finance les 10 % que l'emprunteur ne possède pas en plus des 100 % du prêt. Toutefois, de moins en moins de banques proposent ce type de crédit immobilier. Et, en général, le taux est bien plus élevé qu'un prêt classique.

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Conseil en + : à noter que le PTZ, Prêt à Taux Zéro, est pris comme un apport personnel aux yeux des banques. Ce dispositif de soutien à l'accession à la propriété est un prêt gratuit, garanti par l'Etat, qui permet de financer à taux zéro jusqu'à 40 % d'un achat immobilier neuf dans les zones les plus tendues, 20 % dans les zones rurales et les villes moyennes. Le montant total du PTZ peut atteindre 138 000 € selon la composition du ménage et la localisation du bien financé. Une transaction immobilière sur trois dans le Grand Paris a ainsi bénéficié en 2019 d'un PTZ pour un montant moyen de 77 300 €.

 

Conseil n°4 pour une demande de crédit immobilier - Avoir des revenus réguliers et stables

 

Avoir un emploi et au sens large une situation professionnelle stable est un facteur déterminant pour l'obtention d'un prêt immobilier. Justifier de revenus mensuels réguliers sécurise la banque sur votre capacité de remboursement. Aujourd'hui, emprunter avec un CDI reste la norme. 

Ce n'est pas parce que vous êtes une personne en CDI ou fonctionnaire que vous obtiendrez votre prêt immobilier, l'inverse est aussi vrai. Chef d'entreprise, auto-entrepreneur... vous pourrez aussi obtenir un prêt immobilier si vous n'êtes pas en contrat à durée indéterminée. Pour les professions libérales, il faudra tenter de montrer qu'il n'y a pas trop de variations de salaires par exemple. Un travailleur indépendant devra lui justifier d'au moins deux années d'activité pour rassurer le banquier ; tandis qu'un salarié en période d'essai devra en général attendre la confirmation définitive de son embauche pour voir sa demande de prêt immobilier confirmée.

Conseil en + : pour les jeunes actifs en début de carrière, il faut insister dans sa demande de crédit immobilier sur les opportunités professionnelles à venir et les évolutions futures qui impliquent des augmentations de salaire et donc une capacité d'emprunt accrue dans le futur.

 

Dossier de prêt immobilier, télétravail et Covid

 

En cette période d'incertitudes économiques et sanitaires liées au coronavirus, le banquier est plus attentif à des périodes de chômage partiel sur vos bulletins de paie ou à la situation de votre entreprise. Il peut également demander le détail des accords de télétravail signés dans l'entreprise si vous souhaitez changer de département ou de région pour aller vous installer au vert en travaillant à distance. 

La crise éco-sanitaire liée au coronavirus entraîne aussi de nouvelles attitudes des banques : à la profession et au secteur d'activité, les établissements bancaires sont dorénavant également attentifs à l'entreprise elle-même. Le salarié d'un grand groupe de restauration sera moins pénalisé que celui d'une brasserie de quartier par exemple.

 

Conseil n°5 - Opter pour un courtier afin d'assurer sa demande de prêt immobilier  

 

Chaque profil d'emprunteur étant bien différent alors il est nécessaire de faire jouer la concurrence pour obtenir les meilleures conditions et ainsi voir aboutir sa demande de prêt immobilier. Passer par un courtier en crédit immobilier facilite grandement cette mise en concurrence. Le courtier guide l'emprunteur dans sa recherche, l'accompagne dans le montage d'un dossier irréprochable, le conseille sur l'optimisation de son plan de financement et négocie pour lui les meilleures conditions de financement.

Comme les conditions de crédit varient d'une région à l'autre, d'une banque à l'autre et cela en fonction du profil de l'emprunteur, il peut être utile d'utiliser les services d'un courtier bancaire pour obtenir une meilleure offre de prêt. Si vous êtes pressé, si le système bancaire et les taux d'intérêt sont pour vous un véritable casse-tête, mieux vaut faire appel à un professionnel. 

Comment avoir un prêt bancaire facilement ?

Depuis le 1er janvier 2013, la profession de courtier en crédit immobilier est encadrée. Pour pouvoir instruire le dossier, cet expert en crédit immobilier doit faire signer un mandat dans lequel figure : 

- la liste des banques partenaires

- son indépendance vis-à-vis de tout groupe financier (type banque). 

- le montant des honoraires : courtier payant ou gratuit ? 

Le coût d'un courtier en crédit immobilier peut être gratuit, il est alors payé à la commission par le banquier, voire jusqu'à 1 % du montant emprunté.

Conseil : certains courtiers ne travaillant pas avec toutes les banques, n'étant pas indépendants vis-à-vis des établissements bancaires, ils peuvent priver l'acquéreur d'une offre de crédit complète et impartiale. En cas de difficultés à comprendre les informations énoncées sur le mandat à signer avec votre courtier, il convient de se rapprocher de l'ORIAS, l'organisme régissant la profession. 

Info en + : quoi qu'il en soit, courtier ou non, il faut solliciter plusieurs banques afin de faire jouer au mieux la concurrence et ainsi obtenir un meilleur taux.

 

Dossier emprunt immobilier : ces options pour faire jouer la concurrence

 

Depuis la mise en place de la loi Bourquin sur l'assurance emprunteur, l'emprunteur peut assurer son prêt immobilier dans n'importe quel organisme et en changer chaque année. Vous n'êtes plus forcément lié à l'organisme bancaire choisi pour le prêt immobilier lui-même. Les contrats « groupe » proposés par les banques peuvent être moins intéressants qu'un contrat « individuel » qui s'adaptera à votre profil. 

Même s'il peut en changer, l'acquéreur doit, quoi qu'il en soit, vérifier les garanties proposées s'il souscrit lui-même son assurance, notamment les délais de franchise et les exclusions de type sportives (pratique de la moto, parachutisme...) ou maladies chroniques (maux de dos, dépression...). Profession à risque, santé fragile, emprunteur âgé, en faisant jouer la concurrence sur l'assurance, l'emprunteur peut réaliser plus de 50 % d'économies sur ces coûts annexes. Négocier un taux bas perd de l'intérêt si le bonus réalisé est mangé par une assurance trop chère.

Conseil : outre l'assurance emprunteur, il est bon aussi de se renseigner sur l'option « transfert de prêt » d'un crédit immobilier. Cette option offre la possibilité de transférer son prêt immobilier sur une nouvelle acquisition en bénéficiant des conditions d'origine. Si elle devient de plus en plus rare, elle peut permettre de réaliser d'importantes économies à terme, notamment en cette période où les taux d'intérêt sont historiquement bas.

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En résumé, bien au-delà du taux d'intérêt du crédit immobilier, il faut aussi noter l'importance de la délégation d'assurance, du choix de la garantie, de la possible exonération des frais de dossier bancaire ou encore de l'option de transfert de prêt...

Assurance emprunteur : avec la période de taux historiquement bas que nous connaissons, le coût de l'assurance emprunteur a de plus en plus d'importance dans le coût global du crédit immobilier. Il est là aussi possible de faire jouer la concurrence puisque depuis 2013, la banque ne peut plus vous imposer un contrat groupe. Vous pouvez vous assurer en dehors de votre établissement bancaire et changer de contrat d'assurance chaque année.

Transfert de prêt : cette option est de plus en plus rare mais, là encore en cette période de taux bas, elle peut être pertinente à négocier lors de sa demande de prêt. Elle permet de conserver les conditions de votre prêt actuel pour un autre achat immobilier.

Frais de dossier : coût du courtier, frais de dossier... il est important de faire attention aux petites lignes de votre demande de prêt et de ne pas négliger certains coûts annexes de votre demande de crédit immobilier.

Quoi qu'il en soit, primo-accédant ou non, c'est toujours votre capacité à gérer vos comptes, à épargner et à rembourser qui favoriseront l'obtention d'un crédit immobilier lors de l'achat d'un appartement ou d'une maison. Voilà de quoi effectuer votre demande de prêt immobilier !