Investissement résidentiel : pourquoi le marché décroche au premier semestre 2026 ?

Après une année 2025 soutenue par plusieurs opérations d'envergure, le marché français de l'investissement résidentiel marque un net coup d'arrêt au premier semestre 2026. Avec 1,2 milliard d'euros engagés, les volumes reculent de 42 % sur un an, selon les données ImmoStat. Le deuxième trimestre apparaît encore plus dégradé, avec seulement 421 millions d'euros investis, soit une chute de 65 % par rapport à la même période de 2025. Si ces chiffres traduisent un marché en perte de vitesse, les professionnels estiment toutefois que cette photographie ne reflète pas entièrement la dynamique actuelle. Explications.

Le logement classique reste le socle du marché résidentiel

Dans le détail, malgré une baisse de près d'un tiers des investissements, le résidentiel classique demeure la principale classe d'actifs, concentrant environ 851 millions d'euros, soit près de 70 % des montants engagés. L'Ile-de-France confirme sa position dominante en captant plus de 90 % des investissements sur ce segment.
Les investisseurs privilégient désormais des opérations de taille plus modeste, souvent orientées vers des stratégies de création de valeur. Les transactions inférieures à 20 millions d'euros se multiplient, tandis que les grandes opérations demeurent plus rares, même si quelques acquisitions supérieures à 40 millions d'euros ont été finalisées.
A l'inverse, le logement intermédiaire et intergénérationnel traverse une période de fort ralentissement. Seules deux opérations ont été recensées au premier semestre, pour un montant légèrement supérieur à 14 millions d'euros, très loin des niveaux observés depuis 2022.

Résidence services : des performances contrastées dans le résidentiel géré

Le résidentiel géré affiche également un repli marqué, avec 367 millions d'euros investis, soit une baisse de plus de 55 % sur un an. Derrière cette tendance globale se cachent toutefois des réalités très différentes selon les segments.
Les résidences étudiantes confirment leur attractivité auprès des investisseurs. Elles concentrent près des trois quarts des volumes investis dans le résidentiel géré et enregistrent, hors effet des portefeuilles, leur meilleur premier semestre depuis 2017 ; mais restent en recul. Les résidences seniors progressent également, avec des montants investis en hausse de 73 %. Parcourir davantage - Découvrir le potentiel de l'investissement en résidence senior
Le coliving retrouve également des couleurs grâce à plusieurs opérations significatives, après un début d'année particulièrement discret.

Investissement résidentiel : un second semestre attendu avec davantage d'activité

Pour les acteurs du marché, le recul des volumes tient aussi à une offre limitée, notamment dans le résidentiel géré, davantage qu'à un désengagement des investisseurs. « Les volumes enregistrés au premier semestre sont en retrait par rapport à l’an dernier (...) Pour autant, les investisseurs privés demeurent actifs sur le résidentiel existant (...) Le marché reste toutefois contraint par un manque d’opportunités à la vente dans le résidentiel géré », analyse Aymeric Sevestre, Head of Capital Markets chez Cushman & Wakefield France.
Même tonalité chez BNP Paribas Real Estate, qui observe une accélération de l'activité commerciale en amont des signatures. « Malgré ce retrait, chez BNP Paribas Real Estate, nous avons enregistré 30 % de mandats en plus sur le résidentiel en bloc. Cette dynamique devrait se traduire par une augmentation très significative de nos résultats d’ici la fin du troisième trimestre 2026 et le début du quatrième », souligne Jean-François Morineau.
Si le premier semestre confirme un marché toujours en phase d'ajustement, la hausse des mandats, le maintien de l'intérêt des investisseurs privés et le dynamisme des résidences étudiantes laissent entrevoir un second semestre plus favorable, à condition que davantage d'actifs soient mis sur le marché.