Alors que le deuxième trimestre 2025 se termine, les taux d'intérêt des crédits immobiliers se stabilisent, la reprise reste contrastée et inégale, portée par une clientèle de plus en plus sélectionnée et solvable. L'analyse fine livrée par l'Observatoire Crédit Logement, sous l'oeil expert du professeur Michel Mouillart, met en lumière une situation ambivalente, entre espoir de redémarrage et exclusions persistantes, paradoxalement pour les primo-accédants.

Des taux d'intérêt désormais stables, mais des remontées en vue

Les évolutions des taux des crédits immobiliers hésitent : 3,09 % en mars, 3,07 % en juin comme à mi-juillet, soit un taux moyen de 3.08 % sur le trimestre. Dans le détail, le taux moyen des crédits immobiliers dans le neuf s'établit à 3,04 % au deuxième trimestre 2025, en très légère hausse par rapport à mars (3,03 %) et en baisse par rapport à avril (3,05 %). Cette infime variation illustre une réalité désormais installée : la fin de la baisse des taux, amorcée depuis plus d'un an. 
Le taux moyen pour l'ensemble du marché concurrentiel atteint donc 3,08 %, avec une prévision annuelle fixée à 3,11 %. Michel Mouillart avertit toutefois que les taux devraient repartir à la hausse pour atteindre 3,40 % d'ici fin 2026. La parenthèse des taux dégressifs est donc bel et bien refermée ou presque.

Un marché du neuf en reprise... mais bien en-dessous des niveaux d'avant-crise

Le marché du neuf a enregistré un rebond notable sur le premier semestre 2025 : la production de crédits a progressé de 23,8 % en glissement semestriel et le nombre de prêts accordés de 27,7 %. Un dynamisme encourageant qui s'explique notamment par l'effet du Prêt à Taux Zéro, PTZ et par la réactivité des promoteurs et constructeurs de maisons, redevenus plus agressifs commercialement.
Mais cette reprise reste toute relative : la production de crédits dans le neuf reste inférieure de 41 % à la moyenne 2016-2019 et le nombre de prêts accuse toujours un retard de 30 %. Ce redressement s'appuie donc sur une base extrêmement affaiblie, conséquence directe de la crise traversée par le marché entre 2020 et 2024.

Une clientèle plus aisée, un apport personnel qui s'envole

Ce sont surtout les ménages les mieux dotés qui soutiennent le marché du neuf aujourd'hui. Le niveau moyen d'apport personnel mobilisé dans le neuf a progressé de + 13,4 % au deuxième trimestre 2025, et affiche désormais un niveau supérieur de 42,3 % à celui de fin 2019. Cette hausse confirme une sélection économique de la clientèle, au détriment des ménages plus modestes.
Le taux d'apport personnel atteint désormais 38,8 %, ce qui illustre une réalité dure : seuls les ménages disposant d'un apport conséquent peuvent encore prétendre à un projet dans le neuf, toujours en raison d'un contexte de durcissement des conditions d'octroi de crédit imposé par la Banque de France et du HCSF.

Une primo-accession à un niveau historiquement bas

Cette transformation du profil des emprunteurs a une conséquence directe : la primo-accession dans le neuf s'effondre à son plus bas niveau depuis 1991, année du début des statistiques. Malgré des conditions de taux relativement stabilisées et une durée moyenne d'emprunt élevée (263 mois, soit près de 22 ans), les ménages modestes ont du mal à suivre. Pourtant, en juin 2025, plus de la moitié des emprunteurs bénéficient d'un taux inférieur à 3 %, contre deux tiers en mars.
Autre signe de la tension croissante : le coût moyen des opérations dans le neuf augmente de 5,6 % en un an, tandis que les revenus des ménages qui accèdent à ces biens reculent légèrement (-0,6 %). Résultat, le coût relatif des opérations atteint 4,9 années de revenus, contre 4,6 un an plus tôt. La solvabilité de la demande, déjà fragile, continue donc de se dégrader, rapporte le Crédit Logement.
En apparence, le marché du crédit immobilier neuf retrouve des couleurs. Mais cette reprise cache une réalité plus inquiétante : une activité encore très en-deçà des standards passés, portée par une frange restreinte de ménages solvables. En l'état, le dynamisme actuel du marché pourrait bien se heurter à une nouvelle impasse en raison de l'environnement macroéconomique, prévient l'Observatoire.