Après plusieurs années de forte expansion, le marché de l'immobilier logistique français entre dans une phase de surcapacité, selon la dernière étude des Echos Études intitulée Le marché de l'immobilier logistique à horizon 2030. Le point haut du déséquilibre est attendu en 2026, avant un retour progressif à l'équilibre à l'horizon 2030, « sous l'effet d'un ajustement de l'offre plus que d'un rebond des volumes ».

De la tension à la surcapacité pour les entrepôts

 
Pendant plusieurs années, le marché a été sous tension, soutenu par une forte demande. Entre 2022 et 2025, près de 13 millions de m² ont été livrés, portant le parc à 136 millions de m², note l'étude. Cependant, « après un pic en 2022, la demande placée s'est réduite de près d'un tiers » en raison du ralentissement économique, de conditions de financement plus strictes et de l'attentisme des chargeurs. Ce décalage entre une offre encore dynamique et une demande en retrait a entraîné un déséquilibre structurel, signe d'un retournement de cycle.

Des acteurs plus sélectifs dans un environnement exigeant

La surcapacité impacte directement les promoteurs : les volumes reculent et la croissance du chiffre d'affaires repose davantage sur les prix. Dans un marché plus attentiste, les délais de signature s'allongent et le préfinancement se réduit. Les acteurs « ajustent leur stratégie : moins de projets, mais plus sélectifs », préservant ainsi leurs marges. La rentabilité progresse de 3,3 points en trois ans malgré un marché moins porteur. 
Du côté des foncières, les fondamentaux restent solides grâce aux loyers et aux mécanismes d'indexation, mais « la moitié des acteurs ne parvient pas à créer de la valeur », avec une rentabilité inférieure au coût moyen pondéré du capital.

2030 : retour progressif à l'équilibre pour l'investissemnt en logistique

A court terme, le marché devra absorber l'excès du cycle précédent, avec un taux de vacance qui pourrait atteindre 6,5 % en 2026. Mais les conditions d'ajustement sont présentes : le foncier devient rare, les conditions de financement plus strictes et les mises en chantier ralentissent. La croissance du parc devrait ainsi se modérer à + 2 % par an d'ici 2030. « A mesure que l'offre va se réguler et la demande se stabiliser, le stock excédentaire va se résorber pour retrouver un taux de vacance proche de 4,5 % », analyse Les Echos Études.
En clair, le marché logistique français entre dans une phase plus stable. Les promoteurs et investisseurs devront miser sur des projets de qualité et bien ciblés pour rester performants et se démarquer dans un contexte moins tendu.