Investisseur : comment bien authentifier un dossier de location ?

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Au moment de mettre en location un investissement immobilier, le propriétaire-bailleur peut avoir des doutes. Voici donc une dizaine d’astuces pour identifier à coup sûr l’authenticité d’un dossier de location.

dossier location vérification
En tant que propriétaire-bailleur, il est indispensable de vérifier méticuleusement le dossier de location de votre futur locataire. © Shutterstock

Au moment de mettre en location un investissement immobilier, le propriétaire-bailleur peut avoir des doutes. Voici donc une dizaine d’astuces pour identifier à coup sûr l’authenticité d’un dossier de location.

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En tant que propriétaire-bailleur, combien de fois avez-vous eu des doutes avant de retenir un candidat à la location ? Vous venez de récupérer toutes les pièces justificatives du candidat locataire et votre mission principale est d'analyser le dossier du candidat pour vérifier son identité, ses revenus et sa solvabilité.

Il est préférable d'être de plus en plus méfiant car les faux dossiers de location n'ont jamais été aussi nombreux ! Selon une enquète de l'Agence Blue relayée par BFM Business, « 67 % des locataires falsifient leur dossier de location pour se loger ».

Pourtant, il existe des solutions pour authentifier de la véracité des différents éléments d'un dossier de location. Par exemple, sur les 3 bulletins de salaire réclamés, il existe 7 points de contrôle à réaliser pour démasquer les fausses feuilles de paie.

 

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Bailleur, comment vérifier le dossier de location ? 

 

Aujourd'hui, n'importe quel candidat, équipé d'un ordinateur et d'un logiciel de dessin, peut transformer un CDD en CDI, modifier le salaire net en quelque clics de souris. Les candidats n'hésitent plus à « embellir » leur dossier de location pour augmenter leur chance de décrocher leur location. En effet, les candidats locataires sont de plus en plus incités à falsifier leurs dossiers de location. Explications de leurs raisons. 

 

- Pourquoi les candidats sont de plus en plus incités à falsifier leurs dossiers de location ?

 

Ce n'est pas un scoop mais la demande de logement est très nettement supérieure à l'offre dans de nombreuses grandes villes. Lorsque le marché immobilier est tendu, les bailleurs deviennent naturellement plus exigeants afin d'éviter au maximum les risques d'impayés. De plus en plus de locataires décident alors d'embellir leur dossier de location en le rendant le plus attrayant possible pour augmenter leurs chances de trouver un bien immobilier.

Enfin, beaucoup de bailleurs ont recours à une assurance dite « Garantie Loyers Impayés », qui exige en moyenne de 2,5 à 3 fois le montant du loyer en revenus. Les locataires dont les revenus sont un peu en-dessous des revenus requis peuvent alors être tentés de présenter un faux dossier.

 

- Quel risque prenez-vous à accepter un faux dossier de location sans le savoir ?

 

Saviez-vous que seulement la moitié des propriétaires procèdent à des vérifications approfondies au moment de sélectionner un dossier de location. 

Si vous négligez cette étape cruciale, vous risquez de le regretter :

- Vous augmentez considérablement le risque d'impayé. Aucun bailleur ne souhaite se retrouver devant les tribunaux pour recouvrir ses impayés.

- Votre assureur, si vous avez souscrit à une GLI, refusera de vous indemniser car dans l'univers des assurances, le propriétaire est responsable du contrôle du dossier de location. Vous devez donc par tous les moyens vous assurer que le dossier de location n'a pas été falsifié.

Voici donc comment vérifier pas à pas l'ensemble des pièces justificatives en utilisant des outils et des techniques d'experts accessibles à tous. Des conseils et outils issus du livre rédigé par le fondateur de Monsieur Hugo, Bruno Cantegrel : « Apprenez à démasquer les faux dossiers de location », 80 pages que vous pouvez télécharger gratuitement.

Pour vérifier un dossier de location :

- Mettez en pratique seulement 3 étapes pour contrôler une carte d'identité

- Contrôlez efficacement un justificatif de domicile

- Maitrisez les règles pour vérifier facilement un contrat de travail

- Connaissez les 7 points de contrôle pour vérifier un bulletin de salaire

- Vérifiez à coup sûr un avis d'imposition grâce à une simple astuce.

 

Dossier de location : quelles sont les pièces justificatives interdites ?

 

La liste des pièces justificatives qu'un propriétaire-bailleur peut exiger dans le cadre d'un dossier de location est fixée par le décret du 05/11/2015. Suivant le profil et la situation professionnelle du candidat, les pièces justificatives du dossier de location ne sont pas les mêmes. L'investisseur peut donc demander une pièce d'identité ; un contrat de travail ; les trois derniers bulletins de salaire ; le dernier avis d'imposition ; les trois dernières quittances de loyer du logement occupé par le locataire.

En revanche, le locataire peut vous refuser de vous fournir certaines pièces justificatives, notamment :

- Ses informations privées : dossier médical, extrait de casier judiciaire, jugement de divorce...

- Ses documents bancaires : le RIB, une autorisation de prélèvement...

 

- Comment contrôler une pièce d'identité en 3 étapes ?

 

Première étape pour vérifier l'authenticité des documents d'un dossier de location : contrôler la pièce d'identité. Voici un guide pas à pas que vous pouvez suivre pour réaliser ce contrôle.

1. La police de caractères : il s'agit d'une police spécifique et infalsifiable que vous pourrez comparer avec votre propre carte d'identité.

2. Enfin, la bande MRZ, au bas de la carte, contient des informations présentes sur la CNI : nom, date de naissance, sexe. Pensez à vérifier que les données concordent, que chaque ligne de la bande comporte exactement 36 signes, que les flèches sont bien orientées vers la gauche, que tous les caractères sont écrits en majuscules.

 

- Comment contrôler efficacement un justificatif de domicile ?

 

Si le candidat vous fournit une quittance de loyer, vous pourrez vérifier la cohérence entre l'adresse sur la quittance et les informations glanées sur Internet ou les réseaux sociaux comme LinkedIn.

Si le candidat est hébergé chez un tiers, chez ses parents par exemple, il faudra obtenir :

- La pièce d'identité de l'hébergeur

- Une attestation sur l'honneur déclarant que le candidat est hébergé à cette adresse ;

- Un justificatif de domicile au nom de l'hébergeur.

Si vous avez un doute, appelez la personne qui a hébergé le candidat pour vérifier l'adresse et la durée d'hébergement.

 

- Quelles sont les règles à maîtriser pour vérifier un contrat de travail ?

 

Sur le contrat de travail du candidat figure le nom de la société qui emploie le candidat. Vous devez vérifier dans un premier temps que la société existe réellement. De nombreux sites Internet d'informations sur les entreprises donnent cette information, comme par exemple societe.com.

Soyez prudent : si le futur locataire ressort comme mandataire de la société, cela veut dire qu'il peut contrôler sa rémunération en se versant le salaire qu'il veut : ainsi les éventuels bulletins de salaire qu'il va vous transmettre auront peu de valeur. Il est donc recommandé de fonder la solvabilité du dossier sur l'avis d'imposition.

 

- Quelles sont les 7 points de contrôle pour vérifier un bulletin de salaire ?

 

La feuille de paie est LE document le plus falsifié. Pour vous aider à identifier les erreurs commises par les « faussaires », découvrons ensemble les 7 points de contrôle à réaliser sur le bulletin de salaire.   

Etape 1 : contrôler les cumuls sur les 3 derniers bulletins de salaire

Vous devez vérifier que le net fiscal cumulé est bien égal au net fiscal du mois précédent ajouté au salaire du mois actuel. En cas d'incohérence, il est possible que le document ait été falsifié. Ainsi, les chiffres à vérifier sur un exemple de 2 bulletins de salaires de juin et juillet : le net fiscal cumulé de juin additionné au net fiscal mensuel de juillet doit donner le net fiscal cumulé de juillet. 

Etape 2 : contrôler le salaire brut

vérification bulletin de salaire locataire
Investisseur, à vos calculatrices pour vérifier si les montants affichés sur les bulletins de salaire de votre futur locataire sont cohérents. © Shutterstock
Vous devez multiplier le salaire brut par 12 et vérifier que cela correspond bien au salaire brut annuel spécifié dans le contrat de travail. Faites attention au revalorisation si ancien contrat ou paiement sur 13 mois ou primes :

Salaire déclaré Contrat Travail = Salaire brut (feuille de paie) X 12

Etape 3 : vérifier le rapport entre salaire net/salaire brut

Vous devez également vérifier le rapport entre les deux chiffres. En effet, le taux de charges varie en fonction du statut du candidat (cadre, fonctionnaire...). 

Voici une synthèse pour vous aider :

Salarié non-cadre : salaire net = salaire brut x 0.75

Salarié cadre : salaire net = salaire brut x 0.78

Fonctionnaire : salaire net = salaire brut x 0.85

Si certains candidats peuvent toucher des indemnités non soumises aux charges sociales (comme le remboursement des frais de transport, de déjeuner...), alors il vous suffit simplement de les rajouter :

Salaire net = (salaire brut x 0.75) + Indemnités

S'il y a une incohérence, vous devez effectuer des recherches plus approfondies pour éliminer le risque de falsification comme :

Etape 4 : les éléments indispensables à vérifier sur le revenu net imposable

Etape 5 : la date d'entrée dans l'entreprise

Etape 6 : repérer un fraudeur à partir de son numéro de sécurité sociale. Par exemple, vérifier que sa date et son département de naissance apparaissent bien dans son numéro.

Etape 7 : savoir repérer les « petites lignes » sur le bulletin de salaire qui doivent vous alerter (comme par exemple la ligne des « saisies » sur salaire )

 

- Une astuce pour vérifier à coup sûr l'avis d'imposition ?

 

Le dernier document que vous aurez à vérifier est l'avis d'imposition. Ce sont généralement les revenus imposables qui sont falsifiés sur l'avis d'imposition. Avec la solution que vous allez découvrir, vous allez pouvoir démasquer 100 % des fraudeurs.

En effet, un candidat pourra falsifier facilement son avis d'imposition mais ne pourra pas modifier le montant des impôts qu'il doit régler auprès de l'administration fiscale. Le ministère de l'Economie et des Finances propose un service gratuit de vérification qui vous permet de contrôler la cohérence entre les revenus figurants sur l'avis d'imposition et les revenus déclarés et enregistrés au niveau de l'administration fiscale. C'est outil est d'une efficacité redoutable : il est accessible gratuitement à tous les propriétaires : service de vérification des avis. Pour faciliter votre mise en location, la plate-forme de Monsieur Hugo vous d'ailleurs permet de trouver deux fois plus rapidement un candidat sérieux et solvable. Via cette application, vous pourrez faire contrôler tous les dossiers des candidats via le partenaire de Monsieur Hugo : le ministère du Logement.


A vous de jouer maintenant, vous avez toutes les cartes entre vos mains pour contrôler facilement les dossiers de location et réussir votre mise en location !

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