En attendant les modalités de l'élargissement du PTZ à tout le territoire promis par Michel Barnier, nouveau Premier ministre, de nouvelles communes sont éligibles au PTZ en Ile-de-France, quand d'autres, grâce à leur nouveau QPV, Quartier Prioritaire de la Ville, bénéficie de la TVA réduite. Un levier majeur pour attirer les primo-accédants dans l'immobilier neuf en Ile-de-France. 
En cette année 2024 complexe pour l'habitat neuf, le marché immobilier en Ile-de-France connaît d'importantes évolutions qui devraient redéfinir les dynamiques d'acquisition, notamment pour les primo-accédants. Les dispositifs de TVA réduite et de prêt à taux zéro, PTZ, moteurs essentiels pour faciliter l'accès à la propriété, bénéficient de nouveaux zonages. De quoi s'adapter à l'évolution des territoires et des priorités urbaines. Grâce aux données du Grecam, tour d'horizon des communes récemment éligibles à ces mesures, en se concentrant sur les impacts pour les futurs acquéreurs.

 

Une réforme du zonage alignée sur les enjeux urbains

 

La révision des zonages en 2024 découle de la volonté d'adapter les politiques urbaines aux besoins des territoires, dans la lignée de la loi de programmation pour la ville et la cohésion urbaine de 2014. De nouveaux quartiers prioritaires de la ville, QPV, ont ainsi été définis, tandis que d'autres ont été supprimés, modifiant ainsi les périmètres d'éligibilité à la TVA réduite. Parallèlement, un arrêté gouvernemental en juillet 2024 a redéfini les zones Pinel et PTZ, classant 688 communes en zone tendue, ce qui aura un impact significatif sur le marché immobilier, en particulier en Grande Couronne.
La fin du dispositif Pinel prévue pour décembre 2024 accélère la nécessité pour certains territoires, historiquement portés par la vente aux investisseurs, de se repositionner en marchés de primo-accession. Dans ce contexte, l'élargissement des zones éligibles à la TVA réduite et au PTZ offre des perspectives prometteuses.

 

Nouveau zonage en Seine-Saint-Denis : une aubaine pour les primo-accédants

 

La Seine-Saint-Denis est l'un des départements les plus concernés par cette réforme. En 2024, 11 nouveaux QPV ont été créés dans des villes comme Le Blanc-Mesnil, Drancy, Gagny, Livry-Gargan, Neuilly-Plaisance et Les Pavillons-sous-Bois, soit de nouvelles opportunités d'acquisition à prix attractifs grâce à la TVA réduite. Saint-Denis, déjà emblématique pour ses nombreuses initiatives de réhabilitation urbaine, voit ses possibilités d'accès à la TVA réduite renforcées, malgré la suppression du QPV à Pleyel grâce à l'amélioration du secteur grâce aux JO.

De manière générale, 35 communes de Seine-Saint-Denis bénéficient de ces avantages, permettant d'attirer un public de primo-accédants dans des zones en pleine transformation urbaine. À noter également que certaines villes, comme Coubron ou Les Lilas, même sans QPV direct, restent partiellement éligibles grâce à leur proximité avec des zones prioritaires.

 

Les Hauts-de-Seine : une réduction du nombre de QPV

 

Dans les Hauts-de-Seine, le réajustement des QPV touche essentiellement le nord du département, notamment à Colombes, Gennevilliers et Nanterre, où la concentration de ces quartiers permet de maintenir l'éligibilité à la TVA réduite sur tout ou partie du territoire. Cependant, certaines villes comme Clichy voient disparaître plusieurs de leurs QPV, réduisant ainsi l'attractivité pour les primo-accédants dans ces zones.
Malgré cela, avec 11 communes concernées par les quartiers prioritaires, dont un nouveau QPV à Nanterre, les opportunités d'acquisition à coût réduit restent nombreuses dans ce département où la tension immobilière reste forte.

 

Val-de-Marne et Essonne : renforcement des aides à l'accession à la propriété

 

Le Val-de-Marne et l'Essonne voient une extension significative de leurs QPV, notamment dans les communes à l'ouest du Val-de-Marne, comme Villejuif, Ivry-sur-Seine et Vitry-sur-Seine. Sucy-en-Brie rejoint également la liste des villes éligibles à la TVA réduite avec la création d'un QPV en 2024. Globalement, 26 communes du Val-de-Marne sont désormais concernées, ce qui en fait un territoire particulièrement attractif pour les primo-accédants.
En Essonne, où le levier de la TVA réduite est capital pour la commercialisation des opérations immobilières, neuf nouveaux QPV ont vu le jour en 2024, dont dans des villes comme Chilly-Mazarin et Morsang-sur-Orge, renforçant l'attractivité du département pour les acheteurs. Le long du RER D, des communes comme Corbeil-Essonnes et Évry-Courcouronnes proposent également des opportunités intéressantes pour ceux qui souhaitent accéder à la propriété à des conditions avantageuses.

 

Seine-et-Marne et Yvelines : des réajustements stratégiques

 

En Seine-et-Marne, historiquement marquée par un fort développement des QPV dans des villes comme Chelles, Meaux et Melun, la création d'un QPV à Champagne-sur-Seine permet d'ouvrir de nouvelles perspectives pour les primo-accédants. Le département compte désormais 21 communes concernées, favorisant ainsi une transition vers un marché davantage orienté vers la résidence principale, après le soutien apporté depuis une dizaine d'années par l'investissement Pinel.
Dans les Yvelines, malgré la suppression de deux QPV, dont celui de Sartrouville, la création de nouveaux quartiers prioritaires à Claye-sous-Bois et Coignières renforce l'attractivité du département pour les primo-accédants. Le long des axes ferroviaires comme la ligne J, des villes comme Limay ou Mantes-la-Jolie demeurent des points stratégiques pour l'acquisition à coût réduit.

 

Plafonds relevés et nouvelles villes éligibles au PTZ en Ile-de-France

 

En complément des modifications liées aux quartiers prioritaires, de nouvelles communes éligibles au Prêt à Taux Zéro, PTZ, apportent également une aide précieuse aux primo-accédants. Depuis 2024, plusieurs villes franciliennes ont vu leur classement évoluer, notamment en intégrant des zones dites très tendues comme les zones A et Abis avec des plafonds supérieurs, quand d'autres, passant en zone B1, deviennent éligibles au PTZ. En Seine-Saint-Denis, Romainville intègre la zone A bis. Dans les Hauts-de-Seine, des communes comme Gennevilliers et Villeneuve-la-Garenne rejoignent également la zone A bis, avec donc davantage d'opportunités d'acquisition à coût réduit. Dans le Val-de-Marne, c'est Alfortville qui bénéficie de ce nouveau classement. 

 

Lire également - Les léviers pour les primo-accédants en Ile-de-France

Les Yvelines voient un élargissement significatif avec l'intégration de nombreuses villes en zone A bis, comme Aigremont, Bailly et Bougival, mais aussi en zone A, avec des communes telles que Châteaufort et Montfort-l'Amaury. Plus de cinquante communes des Yvelines accèdent également à la zone B1, rendant à ces territoires l'accès au PTZ. Le Val-d'Oise suit cette tendance, avec 24 communes qui intègrent la zone B1, tandis que la Seine-et-Marne, avec Bois-le-Roi et Pontcarré en zone A, et 54 autres communes en zone B1, propose désormais un large éventail d'options pour les futurs acquéreurs. En Essonne, les villes comme Bièvres, Verrières-le-Buisson et Marolles-en-Hurepoix sont surclassées, facilitant ainsi l'accès à la propriété dans ces secteurs. 
En attendant la mise en place de la promesse de nouveau gouvernement Barnier de rendre de nouveau tout l'hexagone éligible au PTZ, ces changements de zonage permettent aux ménages modestes de bénéficier du PTZ sans attendre dans des communes où l'accès à la propriété était auparavant plus difficile, redessinant ainsi la carte des opportunités immobilières en Ile-de-France.

 

Des perspectives optimistes pour devenir propriétaire en Ile-de-France

 

L'extension des zones éligibles à la TVA réduite et au PTZ en Ile-de-France constitue donc un levier essentiel pour faciliter l'accès à la propriété dans un marché immobilier en pleine mutation. Ces dispositifs présentent des solutions concrètes aux primo-accédants, en particulier dans des zones en pleine transformation urbaine. De quoi renforcer la cohésion sociale et territoriale. Alors que le dispositif Pinel touche à sa fin, les primo-accédants devraient tirer pleinement parti de ces nouvelles opportunités pour accéder à la propriété, à des prix maîtrisés, dans une région où la demande demeure forte.