Reconversion de bureaux en logements neufs en Ile-de-France : une tendance en pleine expansion

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Logements vs bureaux : la métamorphose immobilière d'Ile-de-France. La crise sanitaire a rebattu les cartes. Désormais, bureaux vacants se transforment en appartements neufs. Quels enjeux et quelles perspectives pour cette transformation immobilière ? Analyse de cette reconversion grâce au Grecam.

programme reconversion bureau en logement Charenton le Pont
Depuis 2019, la reconversion des bureaux a permis de créer environ 21 000 logements et chambres en résidences gérées, comme les résidences étudiantes. © Liberté / Charenton-le-Pont / Hines

Logements vs bureaux : la métamorphose immobilière d'Ile-de-France. La crise sanitaire a rebattu les cartes. Désormais, bureaux vacants se transforment en appartements neufs. Quels enjeux et quelles perspectives pour cette transformation immobilière ? Analyse de cette reconversion grâce au Grecam.

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La région Ile-de-France, reconnue pour son dynamisme économique et son marché immobilier tendu, connaît une évolution significative grâce à la reconversion de bureaux en logements neufs. Selon le Grecam qui publie une note dédiée à ce phénomène, qui s'accentue particulièrement en première et seconde couronne, c'est une réponse stratégique aux besoins croissants de logements et à la vacance accrue des bureaux. Cette société d'études et de conseil, spécialisée dans l'immobilier a passé au crible les raisons de cette transformation, ses impacts et les perspectives pour l'avenir.

 

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Contexte et motivations de ces transformations de bureaux en habitat neuf

 

Comme on le sait, le marché immobilier francilien est marqué par une forte demande de logements, exacerbée par une croissance démographique soutenue et une urbanisation dense. Parallèlement, la crise sanitaire de la COVID-19 a bouleversé les modes de travail, entraînant une augmentation du télétravail et une réduction de l'occupation des bureaux. Selon le rapport de Grecam, la vacance des bureaux a atteint des niveaux préoccupants dans certaines zones, poussant les acteurs immobiliers à repenser l'utilisation de ces espaces.
En première et deuxième couronne, ce sont près de 740 000 m² de surfaces tertiaires qui auront été reconverties en produit résidentiel entre 2019 et 2023. Le département des Hauts-de-Seine représentait à lui seul, 53 % du volume reconverti francilien. Ce chiffre, élevé, tient de la reconversion de nombreux actifs, dans les communes où les prix de vente résidentiels se positionnaient autour dès 8 000 €/m² stationnement compris, soit un niveau équivalent ou supérieur à celui des bureaux neufs. Les volumes auront été plus faibles en Seine-Saint-Denis, avec 90 100 m². Dans le détail, ces reconversions se seront concentrées au deux-tiers, à Noisy-le-Grand, permis par plusieurs transformations dans le micromarché suroffreur du « Mont d'Est ». L'immobilier neuf dans le Val-de-Marne, complète le podium pour représenter 74 700 m² d'actifs reconvertis entre 2019 et 2023.
En grande couronne, le volume de reconversion demeurait modeste. Toutefois, les opérations de transformations semblent s'intensifier ces deux dernières années. Entre 2022 et 2023, elles auront représenté un tiers du volume reconverti en Ile-de-France.
Au total, ces opérations de reconversion en produit résidentiel auront permis de créer autour de 21 000 logements ou chambres en résidences gérées, type résidence étudiante, depuis 2019.

 

Les atouts et défis de la métamorphose de bâtiments tertiaires en résidentiel 

 

La reconversion de bureaux en logements présente alors plusieurs avantages :
Optimisation de l'espace - Les bureaux vacants, souvent situés dans des zones bien desservies et équipées, présentent une opportunité unique de transformation en logements sans nécessiter de nouvelles constructions coûteuses et longues.
Réponse à la pénurie de logements - En Ile-de-France, où la demande excède largement l'offre, transformer des bureaux inutilisés en habitations contribue à réduire la tension sur le marché immobilier.
Impact environnemental - La reconversion permet de limiter l'empreinte écologique en évitant la démolition et la construction de nouveaux bâtiments. Elle s'inscrit dans une démarche de développement durable en réutilisant des structures existantes.
Malgré ses atouts, la reconversion de bureaux en logements pose plusieurs défis :
Adaptation des structures - Les bâtiments de bureaux ne sont pas toujours conçus pour accueillir des logements. Les questions de distribution des espaces, d'isolation acoustique et thermique, ainsi que de conformité aux normes de sécurité et d'accessibilité, nécessitent des travaux importants.
Coûts de transformation - La conversion de bureaux en logements peut être coûteuse. Les promoteurs doivent souvent investir significativement pour réaménager les espaces et les rendre habitables.
Cadre réglementaire - Les procédures administratives et les réglementations locales peuvent compliquer et ralentir les projets de reconversion. Il faut alors obtenir les autorisations nécessaires et respecter les plans locaux d'urbanisme, ce qui peut être long et donc encore plus coûteux.

 

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Plusieurs projets emblématiques de transformation en région parisienne

 

Plusieurs projets de reconversion ont déjà vu le jour en Ile-de-France, illustrant cette tendance comme la transformation de bureaux à La Défense. Ce quartier d'affaires emblématique a vu plusieurs de ses immeubles de bureaux réhabilités en logements dans des résidences modernes avec des vues imprenables sur Paris.
Pour ce qui est des opérations à venir, le Grecam cite le programme neuf à Charenton-le-Pont, « Liberté », qui va permettre de reconvertir 26 500 m² en résidence pour étudiants et jeunes actifs d'ici 2027. 
BNP Paribas Real Estate va lui mener la reconversion de 19 000 m² de bâtiments tertiaires en logements en accession et logements sociaux à Rueil-Malmaison dans les Hauts-de-Seine avec l'opération baptisée « 2/4 Louis Blériot ». Là aussi, livraison prévue en 2027.
On peut imaginer que la reconversion de bureaux, des années 70 notamment, en logements en Ile-de-France est une tendance qui devrait se renforcer dans les années à venir. Selon les experts, en dehors de l'objectif du ZAN, Zéro Artificialisation Nette d'ici 2050, cette dynamique est soutenue par plusieurs autres facteurs :
Évolutions des modes de travail - La pérennisation du télétravail et des espaces de coworking réduit la demande de bureaux traditionnels, libérant ainsi des surfaces disponibles pour la reconversion.
Politiques publiques - Les initiatives gouvernementales visant à faciliter la transformation des bureaux en logements, notamment à travers des incitations fiscales et des simplifications administratives, devraient encourager davantage de projets.
Demande croissante de logements - Avec une population en hausse et des prix immobiliers élevés, la demande de logements abordables reste forte, renforçant l'attrait de la reconversion comme solution viable.
La reconversion de bureaux en logements neufs en Ile-de-Francehttps://www.trouver-un-logement-neuf.com/programme-immobilier-neuf-ile-de-france.html représente donc une réponse pragmatique et durable aux défis immobiliers du moment. En optimisant l'utilisation des espaces existants, cette tendance permet de répondre à la fois à la vacance des bureaux et à la pénurie de logements, tout en s'inscrivant dans une logique de développement durable. Les projets déjà réalisés et ceux en cours illustrent les potentialités de cette transformation, promettant un avenir immobilier plus flexible et adapté aux besoins de la région francilienne.

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