Le marché du logement neuf en Haute-Savoie est resté dans une période très délicate en 2025, selon les derniers chiffres de la FPI Alpes. Marqué par une baisse des réservations, une offre restreinte et des prix encore élevés, entre le Genevois français et le Grand Annecy, l'immobilier neuf en Haute-Savoie se heurte à des tensions structurelles durables, malgré une demande résidentielle toujours présente.

Immobilier neuf en Haute-Savoie : volumes historiquement bas

Au niveau régional, les ventes de logements neufs en Auvergne-Rhône-Alpes reculent légèrement mais restent à des niveaux très bas. 5 466 logements ont été vendus en 2025, soit une baisse de moins de 12 % sur un an, avec de fortes disparités territoriales. Le Grand Lyon reste le moteur de la région avec 1 559 ventes, mais affiche un recul de 39 % par rapport à 2022.
En Haute-Savoie, la situation est plus critique. Le Genevois français totalise 750 réservations en 2025, en chute de 30 % par rapport à 2024 et de plus de 50 % depuis 2022. Le Grand Annecy enregistre 426 réservations, un volume relativement stable sur un an mais insuffisant face à la demande.

Genevois français : un marché qui s'écroule en 2025

Le territoire du Genevois français regroupe 106 communes et environ 360 000 habitants, avec quatre secteurs majeurs : Chablais (33 %), Annemasse Agglo (28 %), Pays de Gex (25 %) et Sud Genevois (14 %). La structure de la demande évolue : les investisseurs se retirent progressivement, tandis que les ventes en bloc, notamment aux bailleurs sociaux, diminuent. En 2025, 130 logements ont été vendus à des bailleurs sociaux, contre 296 en 2024. Acheter un logement neuf à Annemasse et sa région

Paradoxalement, les logements achevés mais invendus explosent dans le Genevois français, atteignant 26 % du parc en 2025, traduisant un marché grippé et une offre structurellement inadaptée pour répondre à la demande locale. Nicolas Gauteur, président de l'USH 74, représentant les acteurs du logement social, résume la situation : « ça bloque à tous les échelons. Nous avons besoin d'une politique de production massive au niveau national comme local après les municipales ».

Des prix encore élevés malgré une baisse du budget

Malgré la chute des volumes, les prix restent résistants. Dans le Genevois français, les prix moyens s'établissent à 6 233 €/m² dans le Pays de Gex, 6 008 €/m² à Annemasse Agglo, et 5 931 €/m² dans le Chablais. L'enveloppe moyenne recule légèrement à 345 240 €, en baisse de 4 % sur un an, mais cette diminution résulte surtout d'une réduction des surfaces achetées, qui tombent à 65 m², avec une forte dominance des T2 et T3.

Grand Annecy : un marché du logement neuf durablement sous pression

Le Grand Annecy, qui regroupe 34 communes et 215 286 habitants, affiche 426 réservations en 2025, loin des plus de 1 000 logements vendus avant le Covid. Les prix de l'immobilier neuf à Annecy poursuivent leur hausse : 6 618 €/m², soit + 23 % en trois ans, tandis que le budget moyen baisse légèrement à 376 308 €, conséquence directe de la réduction de la surface à 61 m², contre 68 m² il y a deux ans.
Si 60 logements en BRS et TVA réduite ont été vendus en 2025 sur le Grand Annecy, plus de 1 000 logements sont en cours d'agrément en Haute-Savoie, avec toutefois une interrogation centrale sur leur équilibre économique pour les promoteurs, dans un contexte de plafond de prix fixé à 3 400 €/m², bien en dessous du plafond permis dans la zone A.

Vincent Davy, président de la FPI Alpes, alerte aussi sur les contraintes réglementaires : « le manque de permis de construire, les contraintes de densité, la règle des trois tiers : logement libre, logement abordable, logement social, désormais inscrite dans le PLU du Grand Annecy ... ». Il s'interroge également sur le coût croissant des exigences environnementales locales au-delà de la réglementation nationale : « on sait faire, mais si personne ne peut les acheter, quel intérêt de nous demander de construire encore plus durable ? »

Immobilier neuf alpin : quelles perspectives pour 2026 ?

La Haute-Savoie reste l'un des territoires alpins les plus chers pour le neuf, avec une part limitée d'investisseurs (25 %) et une demande majoritairement résidentielle. A court terme, les promoteurs espèrent que les annonces sur le dispositif Jeanbrun, nouveau statut du bailleur privé, parviennent à faire revenir les investisseurs sur le marché haut-savoyard, tandis que le millier de logements neufs en BRS, Bail Réel Solidaire en cours dans le département, maintiennent l'accès à la propriété.