En 2025, le marché immobilier neuf toulousain subit toujours une forte chute des ventes et mises en vente, impactée par la fin du dispositif Pinel et la solvabilité réduite des ménages. Michaël Merz, président de l'Observer, a précisé en marge de la présentation du bilan 2025 que « l'aire urbaine de Toulouse suit une trajectoire inverse à celle du niveau national : une baisse des mises en vente de - 24 %, quand une progression de + 8 % est enregistrée à l'échelle nationale ». Cette baisse s'explique par la diminution des autorisations de permis de construire et par le retrait d'environ 400 logements du marché, entre reports et abandons, dans un contexte de « crise de la solvabilité de la demande ».

400 logements retirés de la commercialisation du marché neuf à Toulouse

Les réservations suivent la même tendance, chutant de - 35 %, alors que la moyenne nationale s'établit à - 6,5 %. Cette baisse est surtout portée par l'effondrement des ventes à investisseurs, tandis que celles destinées aux propriétaires occupants restent stables, voire légèrement supérieures à 2024.

En attendant le statut Jeanbrun sur le bailleur privé, le dispositif LLI investisseurs, qui « représente plus de 50 % de l'investissement locatif de 2025 », contribue à maintenir une activité locative spécifique à Toulouse. Parallèlement, l'accession aidée permet de soutenir 55 % des réservations, contre 50 % en 2024, un levier essentiel pour stabiliser le marché dans ce contexte difficile.
Les prix moyens poursuivent leur léger réajustement, atteignant 4 395 €/m² hors parking, soit une baisse de - 2,1% par rapport à 2024. Cette tendance traduit une nécessaire adaptation aux capacités financières limitées des ménages, alors que les coûts de construction et le prix du foncier restent élevés.

Appartement neuf Toulouse : recul des investisseurs mais stabilité des propriétaires occupants dans la ville rose

La situation dans la ville de Toulouse reflète globalement celle de l'aire urbaine, mais avec des nuances importantes. Les mises en vente reculent de - 18 %, et les réservations chutent encore davantage de - 42 %, impactées par le retrait massif des investisseurs, dont les ventes plongent de - 76 %. Sur 229 ventes enregistrées, 134 concernent le LLI investisseur, 90 le libre classique, et environ 750 ventes sont réalisées à des propriétaires occupants.
Ces ventes à occupants s'appuient largement sur l'accession aidée, représentant presque deux-tiers des réservations. Ce dispositif se répartit en PSLA : 34 %, périmètre de rénovation urbaine : 33 % et BRS, Bail Réel Solidaire : 17 %, assurant un socle solide pour maintenir l'activité. L'offre commerciale reste stable autour de 1 200 lots, composée de 11 % de stock dur, 42 % de logements en chantier et 47 % de lots sur plan. Suivre l'évolution des prix des appartements neufs à Toulouse

Sicoval : une promotion immobilière au point mort

L'agglomération du SICOVAL, au sud-est de Toulouse, connaît, en revanche, une stagnation plus marquée. Seules 125 mises en vente ont été réalisées en 2025, tandis que le stock dur représente déjà 20 % de l'offre totale, un niveau préoccupant. Les ventes à investisseurs s'effondrent, passant de 100 en 2024 à seulement 20 en 2025, alors que les ventes à occupants progressent légèrement grâce aux dispositifs d'accession aidée.
Les prix poursuivent leur correction, avec une baisse significative de - 9,7 %, à 3 690 €/m² en collectif libre hors stationnement, accentuant l'écart avec les valeurs observées en 2022-2023. Michaël Merz conclut que l'année 2025 confirme « une activité à des volumes historiquement bas » pour le logement neuf à Toulouse, appelant à des mesures adaptées pour relancer le marché.