La France en pleine crise du logement, vraiment ? Une étude paneuropéenne rebat les cartes : la pénurie de logements y serait moins aiguë qu'ailleurs. Décryptage d'un classement plus que surprenant.
Cette étude européenne publiée par Wüest Partner apporte un éclairage inédit sur la situation du logement à l'échelle continentale. En s'appuyant sur un indice synthétique de pénurie de logements construit à partir de 14 indicateurs objectifs et modélisé par machine learning, cette étude classe la France à la 14e place sur 28 pays européens. Une position médiane qui peut surprendre, tant le mal-logement et les difficultés d'accès au logement semblent criants, notamment dans les grandes agglomérations françaises. Explications.

 

Un indice inédit pour objectiver la tension sur les marchés immobiliers

 

L'indice élaboré par Wüest Partner ambitionne de mesurer la pénurie de logements, entendue comme le déséquilibre entre l'offre disponible et la demande. Il ne se limite donc pas à la crise du logement, qui inclut également les répercussions sociales, territoriales et économiques. Pour ce faire, les chercheurs ont croisé des données homogènes sur l'évolution des loyers, les prix de l'immobilier, la dynamique de construction, la démographie, ou encore le poids du logement dans le budget des ménages.
En combinant ces variables dans un modèle, ils ont pu identifier les pays les plus exposés à une tension structurelle sur leur marché du logement. Et les résultats réservent quelques surprises.

 

La France, une crise réelle mais moins aiguë qu'ailleurs

 

En occupant la 14e place du classement, la France se situe en milieu de tableau. Ce résultat ne nie pas l'existence d'une crise du logement, mais la nuance. Plusieurs éléments permettent d'expliquer cette position :
-    Une hausse modérée des loyers : + 4,7 % entre début 2023 et début 2025, contre + 10,4 % en moyenne en Europe.
-    Des dispositifs de régulation comme le bouclier loyer, l'encadrement local ou encore le prêt à taux zéro (PTZ), qui ont amorti l'impact de la hausse des coûts pour les ménages.
-    Un parc de logements relativement développé, bien que marqué par 8 % de vacance et de nombreuses passoires thermiques en voie de retrait du marché.
-    Une croissance démographique limitée (+ 0,6 % en deux ans), moins dynamique que dans la plupart des pays européens.
-    Une évolution des prix immobiliers inférieure à celle des revenus depuis 2015, un cas rare en Europe.
Mais cette photographie nationale masque de fortes disparités : à Paris, par exemple, les loyers atteignent près de 30 €/m² et peuvent représenter jusqu'à 35 % du budget des ménages, contre 20 % en moyenne nationale.

 

Des voisins prospères comme le Luxembourg et l'Irlande durement touchés

 

Par contraste, certains des pays les plus avancés économiquement se retrouvent en tête du classement de la pénurie :
-    Le Luxembourg (1er), où la croissance démographique (+ 4 % en deux ans) explose alors que la construction ne suit pas. Résultat : les prix s'envolent et de nombreux jeunes retardent leur départ du domicile parental.
-    L'Irlande (2e), qui connaît l'un des stocks de logements les plus bas d'Europe (417 pour 1 000 habitants) et une flambée des loyers de 18 %, doit voir apparaître des solutions alternatives comme les "mommunes", des colocations entre mères célibataires.
-    La Suisse (4e) voit son marché locatif se saturer, avec une chute de 40 % des logements à louer en cinq ans. L'accession à la propriété devient inabordable, même pour les classes moyennes.
-    Les Pays-Bas (6e) souffrent d'un recul de la construction et d'une envolée des prix (+ 30 points au-dessus de l'évolution des revenus depuis 2015), alimentée par une urbanisation intense.

 

Pologne, Croatie, Bulgarie..., des pays « bons élèves », mais une réalité plus contrastée qu'il n'y paraît

 

À l'inverse, la queue du classement est occupée par des pays comme la Pologne, la Croatie ou la Bulgarie. Ceux-ci affichent des taux de propriétaires supérieurs à 80 %, souvent sans emprunt, ce qui amortit l'impact de la hausse des loyers ou des taux d'intérêt.
Mais ces bons résultats ne doivent pas occulter des problèmes structurels : vétusté du parc, surpeuplement massif(jusqu'à 30 % des habitants vivent dans des logements sur-occupés en Lettonie ou en Pologne), faible renouvellement du bâti.

 

Une crise européenne du logement, avec des visages multiples

 

L'étude souligne que la pénurie de logements est un phénomène multifactoriel : la croissance démographique, la réduction de la taille des ménages, le recul de la construction et la flambée des coûts alimentent des tensions dans la quasi-totalité des pays européens.
Dans ce contexte, la situation française apparaît moins alarmante que dans d'autres pays, mais n'en reste pas moins préoccupante. Elle appelle à des réponses différenciées selon les territoires, une politique de rénovation ambitieuse et un renforcement de l'offre dans les zones les plus tendues.
Ainsi, « si le classement n'efface pas la crise vécue au quotidien par de nombreux Français, il permet d'en relativiser l'intensité, de mieux comprendre les dynamiques européennes et d'ouvrir la voie à des solutions plus ajustées et comparables », concluent les auteurs de l'étude.