La descente aux enfers du marché immobilier neuf dans la ville rose se poursuit malheureusement en 2025. L'Observer de l'immobilier a livré son bilan du premier semestre 2025 pour l'aire urbaine de Toulouse. Les résultats confirment une tendance baissière amorcée depuis plusieurs mois désormais, marquée par un effondrement des ventes, une offre au plus bas et un marché encore plus fragilisé par la disparition du dispositif Pinel.

Vente de logements neufs : des volumes historiquement faibles

Le marché du neuf dans l'agglomération toulousaine reste englué dans une spirale descendante. A peine 1 430 logements ont été mis en vente au cours du semestre, soit une baisse de 16 % par rapport à 2024 et de 35 % par rapport à 2023. Malgré un léger rebond entre le premier et le deuxième trimestre (76 mises en vente supplémentaires), l'alimentation du marché reste insuffisante pour répondre à la demande.
Côté ventes, le constat est encore plus sévère : seulement 1 000 logements neufs ont trouvé preneur en six mois, un niveau jamais atteint historiquement. Cela représente une chute de 25 % sur un an et de 27 % sur deux ans. Les ventes reculent trimestre après trimestre, passant de 540 unités au premier trimestre à seulement 463 au deuxième.

L'après-Pinel, un tournant brutal pour le berceau de l'investissement locatif

Le marché paie chèrement le prix de la fin du dispositif Pinel, supprimé fin 2024. L'Observer rappelle que cette défiscalisation représentait encore plus de 60 % des ventes au détail en 2021. En 2025, elles ne pèsent plus que 20 % des transactions. Conséquence directe : de nombreux programmes peinent à trouver leur public sans ce soutien fiscal.
Les investisseurs désertent et la dynamique repose désormais sur les ménages occupants, qui représentent 80 % des ventes nettes. Ces derniers progressent même en volume : 790 acquisitions ont été comptabilisées : + 21 % vs 2024. Dans le détail, 43 % concernent le marché libre, 28 % sont réalisés en PSLA, Prêt social location-accession et 12 % en BRS, Bail réel solidaire. Les ventes dites « aidées » explosent et soutiennent donc le marché du neuf : 580 logements, soit + 51 % en un an.

Des stocks en tension, des prix en léger recul dans l'aire urbaine toulousaine

Avec des mises en vente limitées depuis plusieurs trimestres, le stock continue de s'éroder. 2 815 logements restent disponibles à la commercialisation, en recul de 19 % sur un an et de 42 % sur deux ans. L'écoulement théorique tombe ainsi à cinq mois, un seuil critique pour la fluidité du marché.
Les prix de l'immobilier neuf à Toulouse et son aire urbaine, eux, amorcent un léger repli. Le mètre carré en collectif libre se négocie en moyenne autour de 4 500 €, soit - 0,4 % par rapport à 2024. Dans Toulouse intramuros, la tendance est plus contrastée : l'échantillon réduit et la présence de programmes « prime » font remonter le prix moyen à 4 840 €/m², en hausse de 3 %.

Toulouse, épicentre des difficultés

La Ville rose concentre la moitié des ventes de l'aire urbaine (506 unités). La première couronne en capte 18 % (177 ventes), la deuxième 23 % (234 ventes), et les troisième et quatrième seulement 8 % (84 ventes). Tournefeuille (35 ventes), Blagnac (19) et Colomiers (16) illustrent le faible dynamisme de la périphérie immédiate.
Les ventes toulousaines s'effondrent avec seulement 500 logements écoulés au détail, soit une chute de 37 % par rapport au premier semestre 2024. L'offre se contracte également : 1 310 logements restent disponibles, soit une baisse de 53 % en deux ans.

Le cas du Sicoval : une embellie en trompe-l'oeil

Après une année 2024 quasi blanche, le territoire du Sicoval enregistre 65 mises en vente au 1er semestre 2025, contre seulement 25 un an plus tôt. Mais la dynamique reste anémique : 80 ventes nettes sur six mois, contre 140 en 2023 et 210 en 2022. Les investisseurs désertent également, ne représentant plus que 14 % des transactions.
Le stock s'effondre à 180 logements disponibles, en baisse de 66 % sur deux ans. Quant aux prix, ils reculent nettement, atteignant 3 760 €/m² : - 8 % en un an.

Résidences services : un marché à part en Haute-Garonne

Le segment des résidences services tire mieux son épingle du jeu. Au deuxième trimestre, 13 programmes étaient actifs, dont 7 résidences seniors, 5 étudiantes et 1 d'affaires. Ils ont généré 311 mises en vente et 148 ventes nettes, soit près du triple des résultats observés un an plus tôt. Deux résidences ont été entièrement commercialisées à Toulouse.

Vers de nouveaux équilibres grâce au nouveau zonage ?

Le marché du neuf en Occitanie tente de se réinventer dans ce contexte contraint. La récente évolution du zonage, avec 26 communes de Haute-Garonne passant en B1 (dont Auterive, Carbonne ou encore Villemur-sur-Tarn), pourrait redonner un souffle à certains territoires en facilitant l'accession aidée et l'investissement en LLI, Locatif Intermédiaire. Reste à savoir si cette mesure suffira à compenser à terme la perte d'attractivité liée à la disparition du Pinel.
Pour l'heure, le constat est clair : le marché toulousain, privé de son principal moteur qu'était l'investissement, traverse une crise sans précédent et peine à retrouver des relais de croissance.