Prêt Social Location Accession ou PSLA : louer avant d’acheter

Acheter un logement neuf après une période d’essai, voilà en quelque sorte le principe de la location-accession qui rencontre de plus en plus de succès. Face à des ménages moins solvables pour devenir propriétaires dans l’immobilier, créé en 2004, le PSLA, prêt social location-accession, a pour objectif de permettre à des ménages d’acheter un logement neuf après l’avoir loué pendant une période déterminée, 5 ans maximum. Voici comment devenir propriétaire avec le PSLA ou achat en location-accession.

Un logement neuf acheté en location-accession est un logement intermédiaire, à destination des ménages des classes moyennes, parfois occupant un logement social, pour qui acheter dans l’immobilier neuf classique serait trop onéreux. Le PSLA sert à fluidifier le parcours résidentiel des ménages qui n’ont souvent pas d’apport personnel. 

Acheter en PSLA, c’est acquérir progressivement un logement neuf ou ancien, que ce soit un appartement neuf ou une maison neuve. Dans la location-accession, il y a nécessairement deux étapes. D’abord une phase de location du logement neuf, puis, le locataire passe à l’acquisition de ce logement qu’il a occupé durant maximum 5 ans. 

L’achat d’un bien immobilier neuf en location-accession s’effectue en deux phases : une première : la location, la seconde, l’acquisition. Pendant la première phase, l’occupant est locataire, il paye donc un loyer, mais aussi une partie correspondant au paiement anticipé du logement. 

Cette redevance se répartit donc entre une fraction locative et une fraction acquisitive. A noter que la fraction acquisitive est fixée en fonction des capacités financières de locataire-accédant. Il s’agit de vérifier que le ménage pourra rembourser le prêt immobilier lors de la seconde phase. Cette redevance locative répond à un plafond fixé par l’Etat et revalorisé chaque année. Elle va de 8,06 €/m² en zone C, zone rurale, jusqu’à 13,67 €/m² maximum en zone Abis, c’est-à-dire à Paris et ses communes limitrophes.

En amont de la période de location, un contrat de location-accession est signé chez un notaire pour établir les règles de base de cette période de location et les obligations spécifiques qui s’imposent tant au locataire qu’au propriétaire/bailleur. Cet acte authentique doit comporter la

description du logement en PSLA, son prix de vente, les modalités de paiement comme les révisions de prix et les détails du prêt immobilier, l’estimation du montant des charges locatives pour la 1ère année, mais aussi les conditions de résiliation en cas de rupture anticipée… 

Pendant cette période de location, le locataire doit remplir plusieurs engagements : entretenir le logement et effectuer les réparations courantes, régler une partie des charges de copropriété… Le non-règlement des charges de copropriété peut engendrer la résiliation du contrat de location-accession et même le paiement d’une indemnité de 2 % du prix de vente.

Durant les 5 ans maximum d’occupation en tant de locataire, le ménage peut à tout moment lever l’option d’achat pour devenir propriétaire. Il commence alors à rembourser le PSLA, Prêt Social Location-Accession. Le Prêt Social en Location-Accession est attribué aux ménages sous conditions de ressources, plafond qui varie en fonction de la zone géographique et la composition du ménage, c’est-à-dire le nombre de personnes voué à occuper le logement.  Les redevances déjà versées sont alors soustraites du prix de vente du logement. A savoir que le prix de vente est décoté de 1 % par année d’occupation jusqu’à la levée d’option.

En règle générale, il faut être primo-accédant, sous conditions de ressources pour pouvoir bénéficier du PSLA. Un plafond de ressources est publié et revalorisé chaque année pour savoir si on peut prétendre à acquérir un logement neuf en location-accession.

En 2020, le plafond de ressources du PSLA a été revalorisé de 0,6 %. 

Pour un couple, en 2020, le plafond de revenus ne devra dépasser 32 990 € par an en zone B et C et 45 691 € en zone A ; pour 4 personnes destinées à occuper le logement, le plafond grimpe à 42 284 € par an en zone B et C et à 59 400 € en zone A.

Le montant des revenus pris en compte est celui qui correspond au montant le plus élevé suivant : la somme des revenus fiscaux de référence du ou des locataires-accédants ou le montant de l’opération divisé par 10, le « revenu plancher ». Le plafond de ressources s’applique sur la base du revenu fiscal de référence N-2. Ces revenus annuels sont appréciés soit au moment de la signature du contrat de réservation, soit au moment du contrat de location-accession s’il n’y a pas de contrat de réservation.

Prix de vente plafonné et conditions économiques avantageuses sont les atouts de la location-accession :

- La location-accession permet de bénéficier d’une TVA à taux réduit, contre un taux de TVA à taux plein à 20 % pour un logement neuf traditionnel.

- Le prix de vente du logement est fixé dès la signature du contrat de location-accession, mais surtout, le prix de vente est maîtrisé et ne peut pas dépasser un certain plafond, en fonction de la zone géographique où est situé le bien : soit maximum au 1er janvier 2020, 4 886 € HT/m² en zone Abis, 3 702 €/m² en zone A, 2 965 € HT/m² en zone B1, 2 588 € HT/m² et 2 263 €/m² en zone C. Un plafond qui s’applique en comptant la surface utile du logement, c’est-à-dire la surface habitable du logement augmentée de la moitié des surfaces annexes.

- Pour rappel, le prix non révisable, est minoré chaque année à la date anniversaire de l’entrée dans les lieux de 1 %.

- Comme pour tout logement neuf, l’achat en PSLA bénéficie d’une exonération de la taxe foncière, qui se porte dans ce cas-là à 15 ans. Les frais de notaire sont également réduits entre 2 et 3 %, contre plus de 7 % dans l’ancien.

- Il est possible de cumuler PSLA et PTZ, prêt à taux zéro.

- Plusieurs garanties accompagnent le parcours du locataire-accédant. Le bailleur offre une garantie de rachat en cas d’accident de la vie, survenu dans les 15 ans après la levée d’option : décès, divorce, invalidité, chômage de longue durée, mutation professionnelle.

- Une garantie de relogement s’impose également au bailleur si la levée d’option d’achat n’a pas lieu ou en cas de garantie de rachat.