Prêt Social Location Accession ou PSLA : louer avant d'acheter
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Mise à jour le 24/08/2023
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Conseils pratiques
Le principe de location-accession permet à un ménage d’acheter un logement neuf, en ayant d’abord le statut de locataire, avant de devenir propriétaire. Un principe qui cumule plusieurs avantages. Mode d’emploi de la location-accession ou PSLA.
Le principe de location-accession permet à un ménage d’acheter un logement neuf, en ayant d’abord le statut de locataire, avant de devenir propriétaire. Un principe qui cumule plusieurs avantages. Mode d’emploi de la location-accession ou PSLA.
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- Sommaire
- Définition : c'est quoi la location-accession ? Qu'est-ce qu'un logement en PSLA ?
- Comment trouver un logement neuf en PSLA ?
- Comment acheter en location-accession ?
- Programme PSLA : une première phase en location immobilière
- Achat en location-accession : une seconde phase, après la levée de l'option d'achat
- Qui a le droit au PSLA ? Comment l'obtenir en 2023 ? Quel salaire pour une location-accession ?
- PSLA : les avantages de louer avant d'acheter
- Sécurisation du parcours résidentiel avec la garantie de rachat et de relogement
- Vendre son logement PSLA : comment et quand revendre ?
- Mise en location : peut-on louer un logement acheté en PSLA ?
Acheter un logement neuf après une période d'essai, voilà en quelque sorte le principe de la location-accession qui rencontre de plus en plus de succès. Face à des ménages de moins en moins solvables en raison de la hausse des prix, le PSLA permet de devenir propriétaire dans l'immobilier neuf.
Créé en 2004, le PSLA, prêt social location-accession, a pour objectif de permettre à des ménages d'acheter un logement neuf après l'avoir loué pendant une période déterminée, 5 ans maximum. Voici comment devenir propriétaire avec le PSLA ou l'achat en location-accession.
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“ Acheter un logement neuf : mode d'emploi ”
- Les avantages du neuf
- Comment financer un logement neuf
- Achat en VEFA, mode d'emploi
Définition : c'est quoi la location-accession ? Qu'est-ce qu'un logement en PSLA ?
Un logement neuf acheté en location-accession est un logement intermédiaire, à destination des ménages des classes moyennes, parfois occupant un logement social, pour qui acheter dans l'immobilier neuf classique serait trop onéreux. Le PSLA sert à fluidifier le parcours résidentiel des ménages qui n'ont souvent pas d'apport personnel.
Comment trouver un logement neuf en PSLA ?
Il faut savoir qu'avant d'être un dispositif de soutien à l'accession à la propriété pour les particuliers, le prêt social location-accession est un prêt conventionné qui sert à financer la construction ou l'acquisition d'un logement neuf que l'on accorde à des opérateurs : organismes HLM, bailleurs sociaux, promoteurs immobiliers privés, Société d'Economie Mixte... Des opérateurs qui pour pouvoir construire en PSLA doivent avoir obtenu un agrément préfectoral et s'engager par la signature d'une convention.
VIDEO - Louer avant d'acheter : comment fonctionne le PSLA ?
© Trouver-un-logement-neuf.com
Comment acheter en location-accession ?
Acheter en PSLA, c'est acquérir progressivement un logement neuf ou ancien, que ce soit un appartement neuf ou une maison neuve. Dans la location-accession, il y a nécessairement deux étapes. D'abord une phase de location du logement neuf, puis, le locataire passe à l'acquisition de ce logement qu'il a occupé durant maximum 5 ans.
Programme PSLA : une première phase en location immobilière
L'achat d'un bien immobilier neuf en location-accession s'effectue en deux phases : une première : la location, la seconde, l'acquisition. Pendant la première phase, l'occupant est locataire, il paye donc un loyer, mais aussi une partie correspondant au paiement anticipé du logement.
Verser une redevance locative = 1ère condition du dispositif PSLA
Cette redevance se répartit donc entre une fraction locative et une fraction acquisitive. A noter que la fraction acquisitive est fixée en fonction des capacités financières de locataire-accédant. Il s'agit de vérifier que le ménage pourra rembourser le prêt immobilier lors de la seconde phase. Cette redevance locative répond à un plafond fixé par l'Etat et revalorisé chaque année. A compter du 1er janvier 2023, elle va de 8,43 €/m² en zone C, zone rurale, jusqu'à 14,32 €/m² maximum en zone Abis, c'est-à-dire à Paris et ses communes limitrophes.
| Location Accession - Plafond de loyer 2023 | |||||
| Zone | A bis | A | B1 | B2 | C |
| Loyer max/m² | 14,32 €/m² | 11 €/m² | 9,48 €/m² | 9,10 €/m² | 8,43 €/m² |
Signature d'un contrat de location-accession chez le notaire
En amont de la période de location, un contrat de location-accession est signé chez un notaire pour établir les règles de base de cette période de location et les obligations spécifiques qui s'imposent tant au locataire qu'au propriétaire/bailleur. Cet acte authentique doit comporter la description du logement en PSLA, son prix de vente, les modalités de paiement comme les révisions de prix et les détails du prêt immobilier, l'estimation du montant des charges locatives pour la 1ère année, mais aussi les conditions de résiliation en cas de rupture anticipée...
Les engagements du locataire-accédant
Pendant cette période de location, le locataire doit remplir plusieurs engagements : entretenir le logement et effectuer les réparations courantes, régler une partie des charges de copropriété... Le non-règlement des charges de copropriété peut engendrer la résiliation du contrat de location-accession et même le paiement d'une indemnité de 2 % du prix de vente.
Achat en location-accession : une seconde phase, après la levée de l'option d'achat
Au bout de quelques semaines, mois ou plusieurs années, durant les 5 ans maximum d'occupation en tant de locataire, le ménage peut à tout moment lever l'option d'achat pour devenir propriétaire. Pendant cette période de jouissance de ce bien comme un locataire, il commence alors à rembourser le PSLA, Prêt Social Location-Accession. Le Prêt Social en Location-Accession est attribué aux ménages sous conditions de ressources, plafond qui varie en fonction de la zone géographique et la composition du ménage, c'est-à-dire le nombre de personnes voué à occuper le logement.
Les redevances déjà versées sont alors soustraites du prix de vente du logement. A savoir que le prix de vente est décoté de 1 % par année d'occupation jusqu'à la levée d'option. Dès la levée d'option, le ménage, devenu pleinement accédant à la propriété, est redevable des charges d'accession, c'est-à-dire charges de copropriété, taxe d'ordures ménagères et à terme, taxe foncière à la fin de l'exonération.
Qui a le droit au PSLA ? Comment l'obtenir en 2023 ? Quel salaire pour une location-accession ?
Comment bénéficier du PSLA ? En règle générale, il faut être primo-accédant, sous conditions de ressources pour pouvoir prétendre au PSLA. Un plafond de ressources est publié et revalorisé chaque année pour savoir si on peut prétendre à acquérir un logement neuf en location-accession. La revalorisation en 2023 a été de + 6,33 %.
Pour un couple, en 2023, le plafond de revenus ne devra dépasser 35 899 € par an en zone B et C et 49 720 € en zone A ; pour 4 personnes destinées à occuper le logement, le plafond grimpe à 46 014 € par an en zone B et C et à 64 638 € en zone A.
Qui peut bénéficier du PSLA ?
| Plafond de ressources PSLA 2023 | ||
| Nombre de pers par logement | Zone A | Zone B et C |
| 1 | 35 515 € | 26 921 € |
| 2 | 49 720 € | 35 899 € |
| 3 | 56 825 € | 41 525 € |
| 4 | 64 638 € | 46 014 € |
| 5 et plus | 73 732 € | 50 489 € |
Le montant des revenus pris en compte est celui qui correspond au montant le plus élevé suivant : la somme des revenus fiscaux de référence du ou des locataires-accédants ou le montant de l'opération divisé par 10, le « revenu plancher ». Le plafond de ressources s'applique sur la base du revenu fiscal de référence N-2. Ces revenus annuels sont appréciés soit au moment de la signature du contrat de réservation, soit au moment du contrat de location-accession s'il n'y a pas de contrat de réservation.
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PSLA : les avantages de louer avant d'acheter
Prix de vente plafonné et conditions économiques avantageuses sont les atouts de la location-accession dans le cadre d'une accession à la propriété :
- La location-accession permet de bénéficier d'une TVA à taux réduit, contre un taux de TVA à taux plein à 20 % pour un logement neuf traditionnel.
- Le prix de vente du logement est fixé dès la signature du contrat de location-accession, mais surtout, le prix de vente est maîtrisé et ne peut pas dépasser un certain plafond, en fonction de la zone géographique où est situé le bien. Après une revalorisation du plafond de prix du PSLA de + 7,96 %, cela correspond à un maximum à compter du 1er janvier 2023, de 5 502 € HT/m² en zone Abis, 4 168 €/m² en zone A, 3 338 € HT/m² en zone B1, 2 914 € HT/m² et 2 548 €/m² en zone C. Un plafond qui s'applique en comptant la surface utile du logement, c'est-à-dire la surface habitable du logement augmentée de la moitié des surfaces annexes.
| PSLA - Plafond de prix 2023 | |||||
| Zone | A bis | A | B1 | B2 | C |
| Prix max/m²/HT | 5 502 €/m² | 4 168 €/m² | 3 338 €/m² | 2 914 €/m² | 2 548 €/m² |
- Pour rappel, le prix non révisable, est minoré chaque année à la date anniversaire de l'entrée dans les lieux d'au moins 1 %.
- Comme pour tout logement neuf, l'achat en PSLA bénéficie d'une exonération de la taxe foncière, qui se porte dans ce cas-là à 15 ans. Les frais de notaire sont également réduits entre 2 et 3 %, contre plus de 7 % dans l'ancien.
- Plusieurs garanties accompagnent le parcours du locataire-accédant. Le bailleur qui propose la jouissance d'un bien en PSLA offre aussi une garantie de rachat en cas d'accident de la vie, survenu dans les 15 ans après la levée d'option : décès, divorce ou rupture de Pacs, invalidité, chômage de longue durée, soit plus d'un an inscrit à Pôle Emploi, mutation professionnelle au-delà de 70 km.
- Une garantie de relogement s'impose également au bailleur si la levée d'option d'achat n'a pas lieu ou en cas de garantie de rachat.
Sécurisation du parcours résidentiel avec la garantie de rachat et de relogement
La garantie de rachat et de relogement joue un rôle essentiel dans le cadre de ce dispositif en assurant une sécurité aux ménages bénéficiaires. Cette garantie s'étend sur une période de 15 ans à partir de la date de transfert de propriété. Lorsqu'une option est levée, le ménage dispose d'une double protection. D'une part, la garantie de rachat garantit un prix préalablement établi pour le rachat de leur logement, permettant ainsi une prévisibilité financière. Les modalités varient dans le temps : durant les cinq premières années après le transfert de propriété, le prix de rachat correspond au prix de vente initial, tandis que pour les dix années suivantes, il diminue de 2,5% par année.
D'autre part, la garantie de relogement entre en jeu en cas d'événements exceptionnels tels que le décès, la perte d'emploi, carte d'invalidité, la mobilité professionnelle, le divorce, ou la dissolution du PACS. Si les ressources du ménage ne dépassent pas un certain plafond, l'opérateur doit présenter trois offres de relogement correspondant aux besoins et aux capacités du ménage dans les six mois suivant la survenance de la demande. Même en cas de non-levée d'option, la garantie de relogement reste en vigueur, offrant ainsi une sécurité supplémentaire pour les ménages concernés.
Vendre son logement PSLA : comment et quand revendre ?
Une fois que vous êtes propriétaire d'un logement acheté en PSLA vous pouvez revendre à tout moment. Le nouveau propriétaire peut également rembourser en intégralité son prêt quand il le souhaite, soit avant son terme et sans pénalité.
En cas de revente, ce dispositif d'accession sociale prévoit souvent un mécanisme anti-spéculation. S'il est possible de faire une plus-value immobilière, un système de remboursement de la TVA s'applique.
Pour savoir comment rembourser le différentiel de TVA dans le cadre d'un prêt social location-accession, deux cas de figure :
- Si le logement livré a été livré avant le 1er janvier 2014, s'applique un abattement de 10 % par an, à partir de cinq années de détention. Ainsi, le propriétaire est exempté de remboursement de TVA à partir de 15 ans après l'acquisition.
- Si le logement a été livré depuis le 1er janvier 2014, l'abattement est de 10 % par an, mais dès la première année de détention. Le vendeur n'est alors plus soumis au remboursement du différentiel de TVA après 10 années de détention du bien PSLA.
Exemple : pour un logement livré en 2017 et revendu en 2022, soit après 5 années de détention, le vendeur devra rembourser la moitié des gains de TVA. Pour un logement de 100 000 €, la TVA à 20 % aurait dû être de 20 000 €, au lieu de 5 500 € réglé, soit un différentiel de remboursement de 50 % de 14 500 €, soit 7 250 € à rembourser en cas de revente au bout de 5 ans de détention.
Mise en location : peut-on louer un logement acheté en PSLA ?
Un des principes du prêt social location-accession est de l'occuper au titre de sa résidence principale, c'est-à-dire au moins 8 mois sur 12. Dans certaines conditions, il est toutefois possible de mettre en location son propre appartement PSLA.
En cas de mobilité professionnelle et de nouveau lieu de travail, en cas de divorce ou de rupture de Pacs, en cas d'invalidité ou d'incapacité, en cas de chômage de longue durée, c'est-à-dire depuis plus d'un an, il est permis de mettre en location un logement acquis en PSLA. Idem si vous achetez ce logement pour en faire votre résidence principale au moment de la retraite au cours des six prochaines années.
Dans le cadre de ces exceptions, il faut tout de même respecter plusieurs règles : appliquer un loyer plafonné, à des locataires sous conditions de ressources qui occupe le bien en tant que résidence principale et pour une durée limitée à 6 ans maximum.
Voilà comment profiter de la location-accession ou PSLA pour acheter un logement neuf !
Les atouts de l'achat en location-accession
Le prêt social location-accession donne la possibilité de devenir propriétaire sans apport d'un logement neuf et pour le prix d’un loyer. Les avantages du PSLA sont nombreux :
- Pas besoin d’apport personnel pour le futur propriétaire
- Pas besoin d’apport personnel pour le futur propriétaire
- Prix immobilier neuf très attractif car plafonné
- Exonération de taxe foncière pendant 15 ans
