Le principe de location-accession permet à un ménage d’acheter un logement neuf, en ayant d’abord le statut de locataire, avant de devenir propriétaire. Un principe qui cumule plusieurs avantages. Mode d’emploi de la location-accession ou PSLA.
Acheter un logement neuf après une période d’essai, voilà en quelque sorte le principe de la location-accession qui rencontre de plus en plus de succès. Face à des ménages moins solvables pour devenir propriétaires dans l’immobilier, créé en 2004, le PSLA, prêt social location-accession, a pour objectif de permettre à des ménages d’acheter un logement neuf après l’avoir loué pendant une période déterminée, 5 ans maximum. Voici comment devenir propriétaire avec le PSLA ou achat en location-accession.
Qu’est-ce qu’un logement PSLA ?
Un logement neuf acheté en location-accession est un logement intermédiaire, à destination des ménages des classes moyennes, parfois occupant un logement social, pour qui acheter dans l’immobilier neuf classique serait trop onéreux. Le PSLA sert à fluidifier le parcours résidentiel des ménages qui n’ont souvent pas d’apport personnel.
Comment acheter en location-accession ?
Acheter en PSLA, c’est acquérir progressivement un logement neuf ou ancien, que ce soit un appartement neuf ou une maison neuve. Dans la location-accession, il y a nécessairement deux étapes. D’abord une phase de location du logement neuf, puis, le locataire passe à l’acquisition de ce logement qu’il a occupé durant maximum 5 ans.
PSLA : une première phase en location immobilière
L’achat d’un bien immobilier neuf en location-accession s’effectue en deux phases : une première : la location, la seconde, l’acquisition. Pendant la première phase, l’occupant est locataire, il paye donc un loyer, mais aussi une partie correspondant au paiement anticipé du logement.
Verser une redevance locative = 1ère condition du PSLA
Cette redevance se répartit donc entre une fraction locative et une fraction acquisitive. A noter que la fraction acquisitive est fixée en fonction des capacités financières de locataire-accédant. Il s’agit de vérifier que le ménage pourra rembourser le prêt immobilier lors de la seconde phase. Cette redevance locative répond à un plafond fixé par l’Etat et revalorisé chaque année. Elle va de 8,06 €/m² en zone C, zone rurale, jusqu’à 13,67 €/m² maximum en zone Abis, c’est-à-dire à Paris et ses communes limitrophes.
Signature d’un contrat de location-accession chez le notaire
Pendant cette période de location, le locataire doit remplir plusieurs engagements : entretenir le logement et effectuer les réparations courantes, régler une partie des charges de copropriété… Le non-règlement des charges de copropriété peut engendrer la résiliation du contrat de location-accession et même le paiement d’une indemnité de 2 % du prix de vente.
Achat en location-accession : une seconde phase, après la levée de l’option d’achat
Durant les 5 ans maximum d’occupation en tant de locataire, le ménage peut à tout moment lever l’option d’achat pour devenir propriétaire. Il commence alors à rembourser le PSLA, Prêt Social Location-Accession. Le Prêt Social en Location-Accession est attribué aux ménages sous conditions de ressources, plafond qui varie en fonction de la zone géographique et la composition du ménage, c’est-à-dire le nombre de personnes voué à occuper le logement. Les redevances déjà versées sont alors soustraites du prix de vente du logement. A savoir que le prix de vente est décoté de 1 % par année d’occupation jusqu’à la levée d’option.
Comment obtenir un PSLA 2020 ?
En règle générale, il faut être primo-accédant, sous conditions de ressources pour pouvoir bénéficier du PSLA. Un plafond de ressources est publié et revalorisé chaque année pour savoir si on peut prétendre à acquérir un logement neuf en location-accession.
En 2020, le plafond de ressources du PSLA a été revalorisé de 0,6 %.
Pour un couple, en 2020, le plafond de revenus ne devra dépasser 32 990 € par an en zone B et C et 45 691 € en zone A ; pour 4 personnes destinées à occuper le logement, le plafond grimpe à 42 284 € par an en zone B et C et à 59 400 € en zone A.
Le montant des revenus pris en compte est celui qui correspond au montant le plus élevé suivant : la somme des revenus fiscaux de référence du ou des locataires-accédants ou le montant de l’opération divisé par 10, le « revenu plancher ». Le plafond de ressources s’applique sur la base du revenu fiscal de référence N-2. Ces revenus annuels sont appréciés soit au moment de la signature du contrat de réservation, soit au moment du contrat de location-accession s’il n’y a pas de contrat de réservation.
PSLA : les avantages de louer avant d’acheter
Prix de vente plafonné et conditions économiques avantageuses sont les atouts de la location-accession :
- La location-accession permet de bénéficier d’une TVA à taux réduit, contre un taux de TVA à taux plein à 20 % pour
Il est possible de cumuler les avantages du PSLA et du PTZ, Prêt à Taux Zéro pour devenir propriétaire dans l'immobilier neuf.
un logement neuf traditionnel.
- Le prix de vente du logement est fixé dès la signature du contrat de location-accession, mais surtout, le prix de vente est maîtrisé et ne peut pas dépasser un certain plafond, en fonction de la zone géographique où est situé le bien : soit maximum au 1er janvier 2020, 4 886 € HT/m² en zone Abis, 3 702 €/m² en zone A, 2 965 € HT/m² en zone B1, 2 588 € HT/m² et 2 263 €/m² en zone C. Un plafond qui s’applique en comptant la surface utile du logement, c’est-à-dire la surface habitable du logement augmentée de la moitié des surfaces annexes.
- Pour rappel, le prix non révisable, est minoré chaque année à la date anniversaire de l’entrée dans les lieux de 1 %.
- Comme pour tout logement neuf, l’achat en PSLA bénéficie d’une exonération de la taxe foncière, qui se porte dans ce cas-là à 15 ans. Les frais de notaire sont également réduits entre 2 et 3 %, contre plus de 7 % dans l’ancien.
- Plusieurs garanties accompagnent le parcours du locataire-accédant. Le bailleur offre une garantie de rachat en cas d’accident de la vie, survenu dans les 15 ans après la levée d’option : décès, divorce, invalidité, chômage de longue durée, mutation professionnelle.
- Une garantie de relogement s’impose également au bailleur si la levée d’option d’achat n’a pas lieu ou en cas de garantie de rachat.
Voilà comment profiter de la location-accession ou PSLA pour acheter un logement neuf !