Le marché de l'immobilier neuf à Toulouse et dans sa région traverse une crise sans précédent. Selon les dernières données présentées par Mickaël Merz, Président de l'ObserveR de l'immobilier neuf toulousain, le premier semestre 2024 s'est révélé particulièrement difficile pour ce secteur, confirmant et amplifiant les tendances baissières observées depuis plusieurs trimestres. Cette situation, marquée par une forte diminution des mises en vente et des ventes, s'étend également aux territoires voisins comme le SICOVAL, accentuant les inquiétudes des promoteurs immobiliers toulousains.

 

Une chute spectaculaire des mises en vente

 

Le premier semestre 2024 s'inscrit dans la continuité d'une crise amorcée depuis plusieurs années. Les mises en vente de logements neufs dans l'aire urbaine toulousaine ont enregistré une baisse vertigineuse de 35 % par rapport à la même période en 2023, et de 55 % par rapport au premier semestre 2022. Cette diminution drastique illustre la dégradation continue du marché, qui peine à retrouver son dynamisme d'antan. En chiffres, seulement 1 460 logements ont été mis en vente sur les six premiers mois de l'année 2024, contre 2 250 l'année précédente et 3 225 en 2022.

Cette situation est encore plus préoccupante à Toulouse même, où les mises en vente ont chuté de 45 % par rapport au premier semestre 2023, avec seulement 770 logements commercialisés. Ce ralentissement plus marqué que dans le reste de l'aire urbaine reflète une tension particulièrement forte dans la ville rose, où l'offre peine à répondre à la demande.
La Communauté d'Agglomération du SICOVAL, quant à elle, connaît un véritable effondrement, avec seulement 25 logements mis en vente au premier semestre 2024, contre 270 sur la même période en 2023 et 380 en 2022. Une baisse de 91 % qui traduit une quasi-paralysie du marché dans cette zone.

 

Une légère reprise des ventes dans Toulouse, mais un contexte global toujours difficile

 

Sur le plan des ventes, le tableau est tout aussi sombre, bien que les chiffres montrent une baisse moins marquée que celle des mises en vente. Sur l'ensemble de l'aire urbaine toulousaine, 1 175 ventes ont été enregistrées au premier semestre 2024, soit une diminution de 15 % par rapport à la même période en 2023. Comparé à 2022, le recul est encore plus significatif, avec une baisse de près de 60 % en deux ans.
À Toulouse, une lueur d'espoir se profile avec une légère reprise des ventes : 705 logements ont trouvé preneur, soit 8 % de plus qu'au premier semestre 2023. Cette hausse doit toutefois être mise en perspective, car elle intervient après une chute de 50 % des ventes entre le premier semestre 2022 et 2023. De ce fait, malgré cette reprise relative, le volume des ventes reste largement en deçà des niveaux observés il y a deux ans. Une augmentation qui pourrait tout de même signifier que le marché toulousain a enfin touché le fond de la piscine.

Chiffres en + : Le Bail Réel Solidaire, BRS, représente 20 % des ventes aidées au premier semestre 2024, contre 10 % en 2023, malgré une baisse globale des ventes aidées, soulignant l'intérêt croissant pour ce dispositif. 

Les ventes à prix maîtrisés ont chuté de 80 % en un an, avec seulement 12 logements vendus au premier semestre 2024, reflet d'une offre extrêmement limitée et des difficultés croissantes pour les ménages modestes.

Dans la zone du SICOVAL, les ventes suivent également une tendance baissière, avec une diminution de 42 % par rapport au premier semestre 2023, soit 80 logements vendus en 2024. Ces chiffres confirment la morosité du marché dans cette zone, déjà fortement impactée par la chute des mises en vente. Découvrir également - Pourquoi investir à Toulouse ?

 

Une offre commerciale en tension, toujours moins de programmes neufs

 

La faiblesse des mises en vente impacte directement l'offre commerciale disponible, qui continue de diminuer de manière inquiétante. À l'échelle de l'aire urbaine toulousaine, le stock de logements neufs atteint un peu plus de 3 300 unités au premier semestre 2024, soit une baisse de plus de 30 % par rapport à l'année précédente et de 20 % par rapport à 2022.

La dynamique est similaire à Toulouse, où le stock est passé de 2 720 logements au premier semestre 2023 à seulement 1 725 en 2024, ce qui représente une diminution de 37 % en un an.
Le SICOVAL n'échappe pas à cette tendance, avec une offre commerciale réduite à 220 logements à la fin du premier semestre 2024, contre 550 un an plus tôt. Cette contraction de l'offre, conjuguée à une demande toujours présente, fait peser des tensions sur le marché, même si celles-ci n'ont pas encore engendré une hausse significative des prix.

 

Stabilisation des prix : un signe positif dans un contexte difficile

 

L'un des rares points positifs de ce premier semestre 2024 réside dans la stabilisation des prix de l'immobilier neuf à Toulouse et sa région. En effet, après des années de hausse continue, les prix tendent enfin à se stabiliser, voire à légèrement diminuer. Dans l'aire urbaine toulousaine, les prix ont baissé de 0,4 % par rapport au premier semestre 2023, atteignant en moyenne 4 500 €/m² hors stationnement. À Toulouse, la baisse est un peu plus marquée, avec une diminution de 1 % sur un an, les prix se fixant autour de 4 685 €/m² hors stationnement.
Dans la CA du SICOVAL, la baisse des prix est plus prononcée, avec une diminution de 10 % par rapport au premier semestre 2023. Les prix s'établissent désormais à 4 075 €/m² en collectif libre, confirmant ainsi la tendance baissière observée depuis plusieurs trimestres.

 

Un avenir incertain pour l'immobilier neuf à Toulouse et dans sa région

 

L'analyse du premier semestre 2024 montre un marché de l'immobilier neuf toujours en grande difficulté dans l'aire urbaine toulousaine. La chute continue des mises en vente et des ventes, combinée à une offre commerciale en baisse, dessine un tableau de plus en plus préoccupant pour les mois à venir. Si la stabilisation des prix peut être perçue comme un signal positif, elle ne suffit pas à compenser les effets d'une crise profonde qui semble encore loin de s'achever.