En ce début d'année, les promoteurs misent sur la résilience et la sélectivité plutôt que sur la croissance. Le premier trimestre 2026 a confirmé une inflexion déjà visible fin 2025 : le marché du logement neuf a cessé de se contracter brutalement, sans pour autant enclencher de véritable reprise. Les volumes se stabilisent à bas niveau, dans un environnement encore marqué par la prudence des ménages et la sélectivité des investisseurs.
Les grands promoteurs affichent des trajectoires proches. Nexity enregistre 1 449 réservations totales de logements, en légère hausse de 1 %, Kaufman & Broad progresse de 1,9 % en volume (à fin février) et Icade de 4 % dans la promotion. Une convergence qui traduit davantage un point d'équilibre fragile qu'un redémarrage.
Chez Nexity, cette évolution s'inscrit dans une lecture prudente du cycle. Sa PDG, Véronique Bédague estime que « la progression du consensus politique autour des enjeux du logement [...] favorisent l'émergence d'un environnement plus porteur sur le sujet du logement », tout en rappelant que les effets restent encore limités à court terme.

Un marché recomposé autour des ventes en bloc et des zones tendues

La structure du marché continue de se transformer en profondeur. Les ventes en bloc s'imposent comme un relais majeur d'activité, avec une progression trimestrielle de 38 % chez Nexity. Chez Icade comme chez Kaufman & Broad, elles constituent également un pilier structurel des réservations, alors que les ventes aux particuliers peinent toujours : - 10 % chez Nexity au premier trimestre 2026.
Dans le même temps, le marché se concentre géographiquement. Plus de 90 % de l'offre commerciale est désormais située en zones tendues (A, Abis et B1), un niveau qui atteint même 93 % chez Nexity. Cette concentration traduit une stratégie défensive : sécuriser la demande là où elle reste la plus solvable.

Des carnets de commandes solides mais une rentabilité sous pression

Les fondamentaux commerciaux restent robustes et assurent une visibilité appréciable dans un environnement encore incertain. Nexity affiche un backlog de 3,7 milliards d'euros, Icade environ 1,6 milliard dans la promotion, et Kaufman & Broad près de 2,3 milliards d'euros. Ce dernier a prévu de commercialiser 17 nouvelles opérations dans les prochaines semaines.
Mais cette visibilité ne suffit pas à compenser la dégradation des revenus. Les chiffres d'affaires reculent nettement : - 15 % chez Nexity, - 14,1 % sur le logement chez Kaufman & Broad, et -11,4 % chez Icade dans la promotion. Le décalage entre volumes stabilisés et chiffre d'affaires en baisse illustre un cycle encore en phase de digestion.

Des acteurs qui arbitrent entre création de valeur et sécurisation du cycle

Face à ce contexte, les stratégies divergent dans la forme mais convergent sur le fond : préserver la valeur et sécuriser les bilans. Icade illustre cette logique par une opération majeure de désendettement. Son directeur général, Nicolas Joly, souligne que « le premier trimestre 2026 est marqué par la cession de l'immeuble Marignan sur les Champs-Élysées, qui illustre pleinement la capacité du Groupe à créer de la valeur tout en renforçant sa situation financière ».
Kaufman & Broad, de son côté, met en avant la résistance commerciale dans un marché pourtant dégradé. Nordine Hachemi rappelle que « Kaufman & Broad a enregistré une progression de 1,9 % de ses réservations en volume » à fin février, tout en soulignant une structure financière particulièrement solide.
Chez Nexity, la logique est davantage centrée sur la préparation du cycle suivant. Véronique Bédague indique que « le Groupe aborde 2026 avec une organisation simplifiée et un modèle recentré, lui permettant de capter le rebond du cycle dès qu'il se matérialisera ».

2026 : une année de stabilisation sans catalyseur évident

Dans ce contexte, l'ensemble des acteurs converge vers une même lecture : 2026 ne sera pas une année de rebond, mais de consolidation. Le marché a trouvé un point bas relatif, mais les moteurs de reprise tels que le dispositif Jeanbrun restent encore insuffisants pour enclencher une nouvelle phase haussière. Entre stabilité des volumes, pression sur les revenus et recomposition de la demande, les promoteurs évoluent dans un environnement où la résilience prime sur la croissance.